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南京樓盤成交價(jià)為何高于2007年？
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http://news.magicallu.cn 發(fā)稿日期:2008-8-14
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- 中研網(wǎng)訊：
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樓市陷入觀望期已大半年，回顧2008上半年的南京樓市，伴隨成交量下降的卻是成交價(jià)格悄然上漲。
商品房交易量降三成
網(wǎng)尚房地產(chǎn)公布的統(tǒng)計(jì)顯示，南京市2006、2007和2008年1~6月商品房上市量分別為378.2萬(wàn)平方米、440.6萬(wàn)平方米和426.4萬(wàn)平方米，3年同期上市量數(shù)據(jù)基本持平。同期，商品房成交量分別為532.4萬(wàn)平方米、549.9萬(wàn)平方米和349.1萬(wàn)平方米。
從上述數(shù)據(jù)看，2008年1~6月份市場(chǎng)成交量比2006年同期低34.4%，與2007年相比下降36.5%，同比降幅較為明顯。從單月銷售情況看，今年前6個(gè)月商品房銷售量分別為77.6萬(wàn)平方米、25.2萬(wàn)平方米、54.5萬(wàn)平方米、58.7萬(wàn)平方米、52.5萬(wàn)平方米、65.6萬(wàn)平方米，其中6月份成交量同比下降幅度達(dá)到53%，僅有去年月均成交量的68%，是2006年月均成交量的74%，出現(xiàn)了"旺季不旺"的新情況。
從供銷對(duì)比看，今年1~6月商品住宅累計(jì)供銷比為1.21，呈現(xiàn)供大于求的態(tài)勢(shì)。而去年全年供銷對(duì)比基本都在1以下運(yùn)行。從可售面積看，目前可售面積從去年四季度末的417.44萬(wàn)平方米，已增至今年6月末的551.1萬(wàn)平方米，增加32%。
中原地產(chǎn)的半年研究報(bào)告則顯示，江北、江寧、河西新三區(qū)依然是南京房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)主體，分別占到整體比例的28.47％、23.3％、19.06％。值得注意的是，城中在近幾個(gè)月集中放量，供應(yīng)占比提升很快，1~6月的供應(yīng)量位居第四位，占到整體比例的11.36％。
成交價(jià)格為何上漲
網(wǎng)尚房地產(chǎn)和中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)結(jié)果都顯示，今年1~6月南京市商品房、商品住宅均價(jià)環(huán)比小幅波動(dòng)，價(jià)格總體穩(wěn)中有升，只是漲幅已明顯放緩。
中原地產(chǎn)工作人員告訴記者，整體來(lái)看雖然整個(gè)市場(chǎng)同比依然保持著增幅態(tài)勢(shì)，但是分月來(lái)看，增幅明顯放緩。從1月份超過(guò)40％的增幅跌至6月21.15％的增幅。并且環(huán)比波動(dòng)較大，雖然保持微漲態(tài)勢(shì)，但是與去年同期相比，增漲態(tài)勢(shì)明顯放緩。
今年6月南京商品房成交均價(jià)達(dá)到6947元/平方米，同比增幅21.15％，環(huán)比增幅2.46％。這一是由于主城區(qū)的成交量增加，成交比重加大。因此拉升了整個(gè)市場(chǎng)的成交均價(jià)。二是由于江寧區(qū)域的成交量猛增，且該區(qū)域的價(jià)格一直保持穩(wěn)步上升態(tài)勢(shì)，而作為南京價(jià)格低谷的江北區(qū)域，6月份的成交量有所減少，占比下降。
中原地產(chǎn)工作人員表示："從銷售情況就能看出來(lái)，在全市各個(gè)區(qū)域銷售走冷的情況下，江寧以絕對(duì)優(yōu)勢(shì)成為南京市的熱銷區(qū)域。不僅如此，房?jī)r(jià)也沒(méi)出現(xiàn)江北的打折、促銷現(xiàn)狀，依然保持穩(wěn)步上升的態(tài)勢(shì)。其中以6月表現(xiàn)最為明顯，成交量達(dá)到1337套，環(huán)比增幅25.78％。與此同時(shí)，江北卻出現(xiàn)了量?jī)r(jià)齊降的態(tài)勢(shì)，雖然依然保持成交量第一的位置，但整體銷售量出現(xiàn)了快速下滑。因?yàn)榻钡姆績(jī)r(jià)處于南京的谷低，他的成交低于其他板塊，使得全市的成交均價(jià)上漲。"
網(wǎng)尚機(jī)構(gòu)主任胡光輝分析認(rèn)為："盡管市場(chǎng)成交量下降，但由于大量剛性需求存在，大部分開(kāi)發(fā)商不愿降價(jià)銷售，希望能夠挺過(guò)去，爭(zhēng)取中央政府在一段時(shí)間后放松緊縮政策，所以整體價(jià)格并未出現(xiàn)下降；此外在市場(chǎng)成交量總體下降情況下，一些高價(jià)樓盤等項(xiàng)目上市量占全市份額有所上升，一定程度上拉動(dòng)了全市成交均價(jià)上漲；第三由于主城區(qū)商品住房上市量日趨減少，這些區(qū)域價(jià)格今年繼續(xù)保持較快的上漲幅度，也導(dǎo)致了全市價(jià)格上漲較大；且近兩年以來(lái)建材、人工和土地成本的剛性較大幅度上漲，這對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格形成了成本性上漲，從而房地產(chǎn)價(jià)格穩(wěn)中有升。"
從成交均價(jià)來(lái)看，2008年上半年整體保持穩(wěn)中有升的態(tài)勢(shì)，與去年同期相比保持增幅態(tài)勢(shì)，但是分月度來(lái)看，增幅明顯放緩，且環(huán)比呈現(xiàn)輕微下跌的態(tài)勢(shì)，分區(qū)域來(lái)看，上半年的成交量依然集中在江寧、江北、河西三大新區(qū)。其中江寧成交量一直保持穩(wěn)步上升的態(tài)勢(shì)，價(jià)格也穩(wěn)步上揚(yáng)。而其他兩個(gè)區(qū)域均出現(xiàn)降價(jià)、打折現(xiàn)象。
好房還是值得關(guān)注
根據(jù)南京市房地產(chǎn)實(shí)際發(fā)展情況，結(jié)合國(guó)家調(diào)控政策和趨勢(shì)，網(wǎng)尚機(jī)構(gòu)主任胡光輝分析預(yù)測(cè)，南京市今年下半年宏觀調(diào)控政策或?qū)⑽⒄{(diào)，房地產(chǎn)市場(chǎng)將繼續(xù)維持調(diào)整態(tài)勢(shì)：房地產(chǎn)業(yè)部分指標(biāo)增速將會(huì)放緩。根據(jù)整體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析預(yù)計(jì)，2008年下半年金融信貸政策將繼續(xù)保持從緊態(tài)勢(shì)，不會(huì)有大的變化，這一態(tài)勢(shì)將對(duì)房地產(chǎn)供給和需求產(chǎn)生較大影響。開(kāi)發(fā)投資的增速將有所放緩，新開(kāi)工面積將繼續(xù)下降；房屋成交面積下降速度減慢；房地產(chǎn)業(yè)稅收、土地出讓等部分指標(biāo)將低于2007年。
此外商品房?jī)r(jià)格并不會(huì)出現(xiàn)明顯大落。這主要是因?yàn)椋荷鲜辛坑邢陆档内厔?shì)，一旦需求釋放，供求關(guān)系將趨緊張，價(jià)格上漲壓力較大；去年以較高地價(jià)成交的樓盤將陸續(xù)上市；目前原材料、人工等成本大幅度上升一定程度上推升了房?jī)r(jià)；《物權(quán)法》的實(shí)施將使拆遷難度加大，土地供應(yīng)減少。但是，也不排除個(gè)別項(xiàng)目和區(qū)域房?jī)r(jià)持平或下跌。
部分開(kāi)發(fā)企業(yè)下半年則將面臨資金壓力。從各板塊的走勢(shì)來(lái)看，江北板塊上市體量大，面臨較為顯著的銷售壓力；江寧供銷基本平衡，房?jī)r(jià)仍有上漲動(dòng)力。在銷售下降的同時(shí)，開(kāi)發(fā)企業(yè)資金缺口較大，選擇聯(lián)合開(kāi)發(fā)、股權(quán)轉(zhuǎn)讓、土地轉(zhuǎn)讓的行為將增加。
綜合上述多種因素，胡光輝認(rèn)為，在沒(méi)有政策變化和其他因素影響下，2008年下半年南京房地產(chǎn)市場(chǎng)將繼續(xù)保持調(diào)整態(tài)勢(shì)，月度成交量維持在去年月度的七成左右，價(jià)格不會(huì)出現(xiàn)明顯大幅波動(dòng)，土地市場(chǎng)難有明顯起色，房地產(chǎn)市場(chǎng)將繼續(xù)處于調(diào)整觀望過(guò)程。
同時(shí)業(yè)內(nèi)人士指出，下半年將有一批去年高價(jià)拿地的開(kāi)發(fā)商推出產(chǎn)品，他們所開(kāi)發(fā)的品牌樓盤如果定出一個(gè)合理的價(jià)位，還是有可能受到剛性需求購(gòu)房者關(guān)注的。
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