439輪報(bào)價(jià)。

歷時(shí)5個(gè)小時(shí)。

起拍價(jià)3.68億，成交價(jià)15.42億，溢價(jià)率319%。

“不貴，太便宜了!”

大約兩個(gè)月前，位于南山區(qū)高新科技園北區(qū)朗山二路的南華氣體地塊，以網(wǎng)上競(jìng)價(jià)的方式出讓，吸引了包括華潤(rùn)、寶能、鴻榮源、碧桂園、佳兆業(yè)等十幾家房企參與競(jìng)拍。有未經(jīng)證實(shí)的消息稱，寶能老板姚振華親自守在電腦前參與競(jìng)價(jià)。

據(jù)《觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)》報(bào)道，這塊地最終被一家名為天格投資的潮汕企業(yè)競(jìng)得，初步估算樓面價(jià)最高達(dá)到3.8萬(wàn)/平，甚至高于去年12月出讓的兩宗“雙限雙競(jìng)”宅地樓面價(jià)。

1工改工已成開(kāi)發(fā)商必爭(zhēng)之地

日前，在第一太平戴維斯媒體會(huì)上，投資部高級(jí)董事吳睿向媒體披露了這個(gè)“房企搶灘工改市場(chǎng)”的典型案例?！肮じ墓ゎ愴?xiàng)目將成為市場(chǎng)中的一塊大蛋糕，已經(jīng)是開(kāi)發(fā)商扎根深圳的‘兵家必爭(zhēng)之地’，”吳睿說(shuō)道。

經(jīng)歷了30年的城市化和工業(yè)化迅猛發(fā)展后，深圳面臨著嚴(yán)重的土地資源缺乏問(wèn)題。深圳中原研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)用地仍是2016年深圳土地市場(chǎng)成交主力，成交量118萬(wàn)平，占總量的53%。

△來(lái)源：深圳中原研究中心

土地資源緊缺的事實(shí)無(wú)法避免，所以，深圳的土地供應(yīng)還有相當(dāng)部分需要依靠存量用地。根據(jù)《深圳市2016年度城市建設(shè)與土地利用實(shí)施計(jì)劃》，2016年，深圳計(jì)劃供應(yīng)的1350公頃建設(shè)用地中，存量建設(shè)用地供應(yīng)占比高達(dá)85%。

1月5日，《關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)城市更新實(shí)施工作的暫行措施》正式落地，舊住宅區(qū)權(quán)利主體更新意愿應(yīng)達(dá)100%的規(guī)定塵埃落定，往后，“老破舊”改造可謂難上加難?！靶⌒烷_(kāi)發(fā)商很難玩得起拆除重建城市更新了，”世聯(lián)行綜合體事業(yè)部首席顧問(wèn)董極直言。

而與此同時(shí)，《暫行措施》提出，對(duì)于單一宗地的“工改工”項(xiàng)目，未滿15年但滿足舊工業(yè)區(qū)綜合整治類更新年限要求的，可開(kāi)展拆除重建為主、綜合整治為輔的城市更新。此外，符合產(chǎn)業(yè)發(fā)展導(dǎo)向，在2007年6月30日前建成的舊工業(yè)區(qū)，可申請(qǐng)拆除重建，更新改造方向應(yīng)為普通工業(yè)用地(M1)。

城市更新工改工項(xiàng)目為市場(chǎng)供應(yīng)了大量的工業(yè)用地。根據(jù)招拍掛以及城市更新通過(guò)專項(xiàng)規(guī)劃項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)，2012-2016年，深圳共供應(yīng)約785萬(wàn)平方米工業(yè)用地，其中普通工業(yè)用地約585萬(wàn)平方米，主要來(lái)源為招拍掛;新型產(chǎn)業(yè)用地約200萬(wàn)平方米，招拍掛和城市更新各100萬(wàn)平米。

第一太平戴維斯分析認(rèn)為，傳統(tǒng)住宅類開(kāi)發(fā)項(xiàng)目機(jī)會(huì)少進(jìn)入門(mén)檻高，招拍掛宅地成本高，競(jìng)爭(zhēng)激烈利潤(rùn)薄，而商辦類開(kāi)發(fā)項(xiàng)目面臨巨大的供應(yīng)壓力。僅在住宅市場(chǎng)方面，未來(lái)五年深圳工改工項(xiàng)目供應(yīng)建筑面積571萬(wàn)平米，工改工類城市更新項(xiàng)目相對(duì)成本低，將會(huì)成為開(kāi)發(fā)商布局土地儲(chǔ)備的重要戰(zhàn)場(chǎng)。

2萬(wàn)、招、金、融…跑馬圈地

招拍掛方式供應(yīng)的新型產(chǎn)業(yè)用地大多定向出讓，對(duì)競(jìng)標(biāo)人要求高，行業(yè)限定嚴(yán)格，建成的新型產(chǎn)業(yè)用房限定自用，長(zhǎng)期限定整體轉(zhuǎn)讓。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商而言，城市更新工改工類項(xiàng)目是其進(jìn)入新型產(chǎn)業(yè)用房市場(chǎng)的有效途徑。

“我們坐著聊天，開(kāi)發(fā)商卻在跑馬圈地?！眳穷Ｍ嘎?，萬(wàn)科、招商、金地等已在深圳工改工市場(chǎng)加緊布局;星河、鴻榮源、龍光等悄悄“入村”;外地開(kāi)發(fā)商恒大、融創(chuàng)紛紛進(jìn)深;而傳統(tǒng)國(guó)企中糧、深業(yè)也已占據(jù)一定的市場(chǎng)份額。

1月12日，深圳地鐵受讓華潤(rùn)股份接盤(pán)萬(wàn)科后，一份來(lái)自萬(wàn)科的聲明顯示，萬(wàn)科將加快向“城市配套服務(wù)商”轉(zhuǎn)型。

2016年下半年，萬(wàn)科在深圳獲得多個(gè)優(yōu)質(zhì)工改工項(xiàng)目，價(jià)值最高的當(dāng)屬皇崗三星廠房、理光廠房?jī)傻貕K。這兩宗地位于深圳市重點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)域的梅林-彩田片區(qū)內(nèi)，緊鄰福田CBD和華強(qiáng)北，商業(yè)價(jià)值頗高。

萬(wàn)科另一舊廠房改造項(xiàng)目——萬(wàn)科星火online位于龍崗坂田，已于2016年9月開(kāi)園。該項(xiàng)目原是啤酒廠廠房，經(jīng)改造成為萬(wàn)科首個(gè)創(chuàng)新生態(tài)產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目。截至開(kāi)園，星火online園區(qū)簽約率達(dá)到92%，開(kāi)業(yè)率超過(guò)80%，聚集了一批新型互聯(lián)網(wǎng)科技與文化企業(yè)。萬(wàn)科星火online也是萬(wàn)科品牌升級(jí)“城市配套服務(wù)商”戰(zhàn)略中的重要組成部分。

去年5月，恒大斥資20.04億買(mǎi)地“曲線”進(jìn)深。恒大收購(gòu)地塊原屬建滔化工集團(tuán)，位于龍華大浪，總面積約8.57萬(wàn)平，已被列入《2012年深圳市城市更新單元計(jì)劃第五批計(jì)劃》，擬更新方面為工業(yè)研發(fā)功能。

融創(chuàng)獲得的萊蒙·創(chuàng)智谷，總建面約10.6萬(wàn)平，是集辦公、公寓、商業(yè)為一體的綜合體，計(jì)劃打造成為南中國(guó)夢(mèng)想硅谷。

另外，中糧、佳兆業(yè)、龍光、深業(yè)、碧桂園等房企已完成或正在積極布局工改工項(xiàng)目，較為受關(guān)注的項(xiàng)目有深業(yè)U中心、方大城、天安云谷、星河world等。

3何去何從

第一太平戴維斯預(yù)測(cè)，未來(lái)五年工改類城市更新項(xiàng)目供應(yīng)建筑面積571萬(wàn)平方米，總貨值約1700億元。其中，20%為配套公寓，預(yù)計(jì)供應(yīng)約115萬(wàn)平方米的公寓產(chǎn)品。

然而，由新浪樂(lè)居曝光的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)辦公研發(fā)用房建筑設(shè)計(jì)管理工作的通知(征求意見(jiàn)稿)》，對(duì)于搶灘工改市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，無(wú)異于當(dāng)頭一棒。

《通知》重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)兩點(diǎn)：第一，商業(yè)、辦公、研發(fā)用房建筑平面不得采用住宅套型式設(shè)計(jì)，嚴(yán)格限制外墻凹槽設(shè)置，此舉目的在于禁止商業(yè)指標(biāo)改造成公寓;第二，研發(fā)用房單套建筑面積不得小于250平方米。

深圳市房地產(chǎn)研究中心高級(jí)研究員李宇嘉表示，為了提振開(kāi)發(fā)商積極性，工改工類城市更新項(xiàng)目捆綁建設(shè)部分可銷售的“類住宅”即酒店式公寓和商住房等，已成普遍現(xiàn)象。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2015-2016年，深圳商務(wù)公寓等“類住宅”成交量比2013-2014年翻了一倍，價(jià)格達(dá)到52700元/平，同比上漲10.9%。李宇嘉認(rèn)為，2017年及未來(lái)，盤(pán)活存量用地是房地產(chǎn)市場(chǎng)的主題。

一旦政策落實(shí)，原本炙手可熱的工改“蛋糕”還能吸引開(kāi)發(fā)商搶食嗎?逐利的開(kāi)發(fā)商將會(huì)何去何從?“深圳工改工政策目前正在收緊，產(chǎn)品轉(zhuǎn)化的思路我們?cè)谠O(shè)計(jì)過(guò)程中已經(jīng)不會(huì)考慮。以前還能打擦邊球，一旦這份意見(jiàn)稿通過(guò)，幾乎沒(méi)有了機(jī)會(huì)?！币粯I(yè)內(nèi)人士如是說(shuō)。

吳睿指出，工改工類項(xiàng)目一般規(guī)劃70%為產(chǎn)業(yè)用房，20%為配套公寓，10%為配套商業(yè)，其中配建的公寓和商業(yè)可以對(duì)外銷售，給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)一定的利潤(rùn)?！安](méi)有太多開(kāi)發(fā)商想著把70%的產(chǎn)業(yè)用房改成公寓，而另外30%的公寓和商業(yè)不受意見(jiàn)稿中的規(guī)定限制，無(wú)需過(guò)分解讀?！?/p>