由于學區(qū)房價格高昂，總價較低的小戶型成為部分購房者的選擇。根據(jù)中介展示給中國證券報記者的成交記錄，大部分學區(qū)房為50至70平方米、總價為650萬至800萬元的一居室或小兩居室。房產(chǎn)經(jīng)紀人介紹，大多數(shù)購買學區(qū)房的家庭資金有限，多選擇換房而不是另購第二套房。小戶型既能滿足落戶的需求，又能勉強滿足居住，相對低的總價也利于日后出手。實際上，大多數(shù)家長購買學區(qū)房除了滿足教育需求外，學區(qū)房還具備投資屬性。這也是學區(qū)房長盛不衰的一個原因。近十年來，北京房價一直處于上升通道，學區(qū)房屬于稀缺資源，漲幅遠高于普通住宅。盡管不少學區(qū)房都屬于“老破小”，但仍然備受追捧。

　　由于學區(qū)房單價高，半地下室也受到了一些預算不夠的購房者關(guān)注。例如，實驗二小德勝校區(qū)附近的一間在售半地下室，報價為11萬元/平方米，比普通房型低2萬元/平方米左右。

　　中國證券報記者隨經(jīng)紀人參觀了一套58平方米的學區(qū)房。該房樓道內(nèi)昏暗、破舊，電梯老化，僅有兩間臥室而沒有客廳。但報價達到了670萬元?！百徺I附近房子都是為了孩子上學。”一位經(jīng)紀人說，“這些二手房大多房齡較長，價格又高，單純?yōu)榱烁纳谱》織l件是不會在這里選擇的?！痹诤⒆有W畢業(yè)后，許多購房者會選擇把房子再次出售，更換條件更好的住房。

　　在2016年以前，有些家庭為了落戶而購買已無法入住的老舊二手房，或是過道、廚房等不能居住的房產(chǎn)。今年1月26日，北京住建委發(fā)布通知，提出住宅平房進行房產(chǎn)交易時，不具有居住功能的門道、廚房、廁所等，在房源核驗和不動產(chǎn)登記過程中或?qū)⒈粯俗⒂涊d。這意味著對于“過道房”的管理日趨嚴格，無法居住的房產(chǎn)將逐漸失去落戶入學的功能。

　　與教育資源息息相關(guān)

　　面對居高不下的房價，多位業(yè)內(nèi)人士表示，房價高的根本是由于地價高，降低地價才可控制住房價。然而對于學區(qū)房來說，影響其價格的不僅僅是地價，更與周邊的教育資源息息相關(guān)。

　　2015年，北京市開始實施義務教育階段學生就近入學的政策。此舉的初衷是為了減輕中小學生負擔，讓更多學生享受到優(yōu)質(zhì)的教育資源。不過，這逐漸演變成一場“購房大戰(zhàn)”，主要還是因為教育資源分布極度不均衡。

　　根據(jù)北京市教委的統(tǒng)計，2010年以來，北京市適齡兒童人數(shù)每年平均遞增2萬人，年均增長20%。隨著近年來二胎政策的開放，未來幾年中小學在校生的規(guī)模將大幅增加。而優(yōu)質(zhì)教育資源愈發(fā)捉襟見肘。全國人大代表、北京教育科學研究院的吳正憲調(diào)查發(fā)現(xiàn)，北京的小學師資力量奇缺，一些學校在編專職老師需求缺口高達47%。

　　多家房產(chǎn)中介對中國證券報記者表示，北京的優(yōu)質(zhì)教育資源過于集中，大多數(shù)位于海淀區(qū)與西城區(qū)。海淀區(qū)各學校之間差距較大。西城區(qū)由于重點中學比例遠高于其他區(qū)縣，一直以來都是北京教育的高地。因此，西城區(qū)的學區(qū)房更加受到熱捧。近年來，西城區(qū)尤其是老西城的學區(qū)房尤其搶手。

　　作為購房者，政策層面的變化并不在掌控之中，但學區(qū)房的風險卻不得不考慮。學區(qū)資源是學區(qū)房的核心價值，在一些出房量較大的熱門學區(qū)，若學校未來沒有擴招計劃，很有可能在入學時面臨踏空或?qū)W區(qū)調(diào)整的風險。一位學區(qū)房達人對中國證券報記者表示，購房者應客觀評價風險，避免出現(xiàn)踩踏現(xiàn)象?！氨热?，在一些出房量大的熱門學區(qū)，如果孩子落戶年限較短，建議還是盡量避開熱點，選擇一些擁擠程度不是那么高的學區(qū)落戶?！?/p>

　　目前，劃片入學的政策剛剛進行了兩年，未來對學區(qū)房的剛性需求將更大，優(yōu)質(zhì)的學區(qū)房源缺口會更大。