據(jù)住建委官方網(wǎng)站公布消息，近日調(diào)查發(fā)現(xiàn)，萬科天地，泰禾中央廣場，恒大未來城等在售項目，其規(guī)劃均為商業(yè)辦公用地，銷售人員卻打出“有廚房”、“有衛(wèi)生間”等賣點，將商用房當(dāng)作住宅出售。經(jīng)相關(guān)部門認(rèn)定，此舉屬于違規(guī)行為，目前已勒令三家企業(yè)項目停售。 圖源：網(wǎng)絡(luò)

為進(jìn)一步規(guī)范本市商業(yè)、辦公類項目管理，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，3月26日，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會、北京市規(guī)劃和國土資源管理委員會、北京市工商行政管理局、人民銀行營業(yè)管理部、銀監(jiān)會北京監(jiān)管局等5部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強商業(yè)、辦公類項目管理的公告》?！豆妗芬?guī)定，商業(yè)、辦公類項目應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照規(guī)劃用途開發(fā)、建設(shè)、銷售、使用，未經(jīng)批準(zhǔn)，不得擅自改變?yōu)榫幼〉扔猛尽＿@樣就把商業(yè)類住房與居住類住房嚴(yán)格分割開來。

“商改住”盛行于少數(shù)一線城市

據(jù)人民網(wǎng)報道，商改住盛行，主要出現(xiàn)在少數(shù)一線城市，由于嚴(yán)格的住房限購以及住宅價格較高，不少人將購買小面積商業(yè)辦公項目作為投資或者過渡性居住，開發(fā)商為追求利潤最大化，把商業(yè)辦公項目設(shè)計、開發(fā)建設(shè)成住宅對外銷售。

根據(jù)新浪網(wǎng)的報道，地產(chǎn)商“商改住”抵消了限購政策的效應(yīng)，抬高了商辦用房的成本，不光對區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展有負(fù)面影響，還破壞了城市功能布局，無法達(dá)到科學(xué)、合理的規(guī)劃效果。因此對“商改住”的限購勢在必行。

政策：在建在售的商業(yè)類住房不能賣給個人

《公告》規(guī)定，開發(fā)企業(yè)新報建商辦類項目，最小分割單元不得低于500平方米;不符合要求的，規(guī)劃部門不予批準(zhǔn)。開發(fā)企業(yè)新建的商辦類項目，應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的規(guī)劃用途建設(shè)、銷售，違反規(guī)定的，規(guī)劃國土、住建部門依法處理。

為限制中介借機哄抬價格，炒作商用房，《公告》也做出相關(guān)規(guī)定：對規(guī)劃用途為商辦類的房屋，中介機構(gòu)不得以任何方式宣傳房屋可以用于居住。對違規(guī)代理商辦類房屋銷售或者虛假宣傳商辦類房屋居住用途的中介機構(gòu)，依法注銷機構(gòu)備案，直至吊銷營業(yè)執(zhí)照。開發(fā)企業(yè)、中介機構(gòu)違反公告依法受到處理的處罰信息納入本市企業(yè)信用信息系統(tǒng)。

同時，為了進(jìn)一步“還商于商”，《公告》明確，開發(fā)企業(yè)在建(含在售)商辦類項目，銷售對象應(yīng)當(dāng)是合法登記的企事業(yè)單位、社會組織;購買商辦類項目的企事業(yè)單位、社會組織不得將房屋作為居住使用，再次出售時，應(yīng)當(dāng)出售給企事業(yè)單位、社會組織。

而對于已銷售的商辦類項目，如再次上市出售，可出售給企事業(yè)單位、社會組織，也可出售給個人。但個人購買應(yīng)當(dāng)符合在京無住房和商辦類房產(chǎn)記錄及自購房之日起在京已連續(xù)五年繳納社會保險或者連續(xù)五年繳納個人所得稅這兩個條件，即商辦房也納入了限購范圍。

全面恢復(fù)住房的居住屬性

對于此次“商改住”限購釋放了哪些信號，將對住房市場產(chǎn)生哪些影響，海外網(wǎng)(m.haiwainet.cn)采訪了首都經(jīng)濟貿(mào)易大學(xué)土地資源與房地產(chǎn)管理系趙秀池教授和財經(jīng)評論員周俊生。趙秀池認(rèn)為，此次“商改住”的限購秉持的宗旨是恢復(fù)住房的居住功能，房子不能用來炒。在限購政策出臺以前，很多房子是用來營利的，現(xiàn)在則把房子的投資功能大大弱化了。

周俊生則認(rèn)為，商業(yè)辦公樓比商品房價格便宜，但嚴(yán)格來說，因為商業(yè)用房和住宅用房在建筑規(guī)格上有很大差異，所以將商業(yè)用房改為住宅用房來銷售是不合適的，對其進(jìn)行限購有其必要性。然而在周俊生看來，限購的目的是為了減少購買力，從而能從一定程度上減少對房地產(chǎn)的沖擊。但事實上購買力并不能完全消失，還會再出現(xiàn)。無止境地限購并不是一個長久的辦法。

根據(jù)騰訊新聞評論，此次“商改住”限購基本上全面抑制了任何炒房的可能性，這也是中國房地產(chǎn)市場調(diào)控以來的第一次，因為從來沒有過這么徹底地把所有投資者全部擠出一種房屋類型的政策出現(xiàn)。那么這次嚴(yán)格的限購是否將有效制止“商改住”的行為?趙秀池認(rèn)為這次的限購政策應(yīng)該是有效的。它的規(guī)定十分嚴(yán)厲，對企業(yè)而言，規(guī)定違規(guī)要納入信用記錄，吊銷執(zhí)照;對個人來說購買商業(yè)用房也要滿足各項條件，一般人也不容易買到。此次限購依法依規(guī)，嚴(yán)格按照土地用途使用土地。對于未來是否“商改住”會消失，趙秀池則認(rèn)為如果政策繼續(xù)執(zhí)行，市場上不應(yīng)該再有這種類型的住房。商業(yè)用房就是商業(yè)用房，住宅就是住宅，不能有合在一起使用的情況。