在房?jī)r(jià)面前虛弱的你歇斯底里，買(mǎi)不起正品，難道不可以買(mǎi)“贗品”嗎?一樣的使用功能，房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的。這句話(huà)，更是把買(mǎi)賣(mài)小產(chǎn)權(quán)中間商們的底氣撐上了天。

似乎買(mǎi)賣(mài)小產(chǎn)權(quán)已經(jīng)不再是一個(gè)法律問(wèn)題，而是一個(gè)心理與數(shù)學(xué)問(wèn)題：“昂貴的商品房、年年上漲的房租與小產(chǎn)權(quán)間的巨大價(jià)差，以及法不責(zé)眾年代，我諒你不敢強(qiáng)拆我的房?”

但只要訴上法院，這很可能是一場(chǎng)雙失的游戲。

廣東首譽(yù)律師事務(wù)所律師吳軍亮，整理了近年來(lái)11個(gè)“綠本"私宅小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)案例，現(xiàn)實(shí)告訴我們，這是一場(chǎng)無(wú)論買(mǎi)家還是賣(mài)家都無(wú)法安心的交易。你最終會(huì)發(fā)現(xiàn)，在這場(chǎng)游戲中，自己不是逃離高房?jī)r(jià)的勝利者，而有可能是命運(yùn)的戲弄者。

業(yè)主不單面臨返還購(gòu)房款的風(fēng)險(xiǎn)，還要支付到手的購(gòu)房款的利息，還要貼上買(mǎi)家的裝修費(fèi)以及各種買(mǎi)家為你房子所付出的費(fèi)用。而作為買(mǎi)方，除了返還私宅的風(fēng)險(xiǎn)，還要付房子的使用費(fèi)。

不是所有的小產(chǎn)權(quán)房都是綠本房

如今在小產(chǎn)權(quán)房交易市場(chǎng)常見(jiàn)的是“綠本”私宅的買(mǎi)賣(mài)。值得注意的是，不是所有小產(chǎn)權(quán)房都有“綠本”?！熬G本”產(chǎn)權(quán)人可按照規(guī)定辦理“綠轉(zhuǎn)紅”手續(xù)，但不是所有“綠本”私宅都可轉(zhuǎn)為紅本。

在深圳，所謂“綠本”私宅大多是指早期原村民或非原村民單獨(dú)或合作在原集體土地上建造的，并經(jīng)歷史遺留處理后予以確權(quán)發(fā)證的非商品性質(zhì)住宅，該類(lèi)住宅的產(chǎn)權(quán)證書(shū)是綠色的，因此常被稱(chēng)為“綠本”私宅。

先來(lái)看一個(gè)實(shí)例：

2006年5月，曾亮與黃庭簽訂《私宅轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，約定曾將其位于深圳市寶安區(qū)沙井鎮(zhèn)新橋村洋下四區(qū)的私宅轉(zhuǎn)讓給黃某，轉(zhuǎn)讓價(jià)格為163萬(wàn)元。協(xié)議簽訂后，曾向黃交付了涉案私宅，黃則向曾支付了購(gòu)房款163萬(wàn)元，并開(kāi)始對(duì)涉案私宅進(jìn)行裝修。后因無(wú)法辦理過(guò)戶(hù)登記手續(xù)，黃將曾訴至法院，要求曾返還購(gòu)房款，支付利息，并賠償裝修費(fèi)。

另經(jīng)法院查明，涉案私宅于2004年取得了“綠本”房地產(chǎn)證，登記的土地用途為鄉(xiāng)村居住自留用地，且注明涉案私宅屬非市場(chǎng)商品房。

2013年7月，審理法院作出判決，以涉案私宅依法不得買(mǎi)賣(mài)為由認(rèn)定《私宅轉(zhuǎn)讓協(xié)議》無(wú)效，并判令曾向黃返還購(gòu)房款并按照央行同期貸款利率支付利息，同時(shí)向黃賠償裝修損失;黃則向曾返還涉案私宅，同時(shí)按照指導(dǎo)租金標(biāo)準(zhǔn)向曾某支付房屋占有使用費(fèi)。

這個(gè)案例屬于近年來(lái)深圳“綠本”私宅買(mǎi)賣(mài)的典型案例。

“綠本”私宅買(mǎi)賣(mài)的主要法律風(fēng)險(xiǎn)

1賣(mài)方面臨返還購(gòu)房款的風(fēng)險(xiǎn)

《合同法》第58條規(guī)定，合同無(wú)效后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)予以返還。在“綠本”私宅買(mǎi)賣(mài)關(guān)系中，賣(mài)方因買(mǎi)賣(mài)合同不當(dāng)取得了買(mǎi)方支付的購(gòu)房款，因此該買(mǎi)賣(mài)合同被認(rèn)定無(wú)效后，應(yīng)當(dāng)向買(mǎi)方返還該購(gòu)房款，列表11件案例中有9件案例的裁判文書(shū)在認(rèn)定涉案私宅買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的同時(shí)，還判令賣(mài)方將購(gòu)房款(或定金)返還給買(mǎi)方。由此可見(jiàn)，賣(mài)方面臨著合同被認(rèn)定無(wú)效且需向買(mǎi)方返還購(gòu)房款的風(fēng)險(xiǎn)。

2賣(mài)方面臨支付購(gòu)房款利息的風(fēng)險(xiǎn)

前述《合同法》第58條還規(guī)定，合同無(wú)效后，有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任?！熬G本”私宅買(mǎi)賣(mài)合同被認(rèn)定無(wú)效后，買(mǎi)方的損失主要是購(gòu)房款被賣(mài)方占用期間的利息損失，司法實(shí)踐中一般是按照央行同期貸款利率計(jì)算該利息損失，列表11件案例中有7件的裁判文書(shū)判令賣(mài)方需按照央行同期貸款利率向買(mǎi)方支付利息。因此，就賣(mài)方而言，還面臨著需向買(mǎi)方支付占用購(gòu)房款期間利息的風(fēng)險(xiǎn)。

3賣(mài)方面臨賠償裝修損失的風(fēng)險(xiǎn)

買(mǎi)方因合同無(wú)效遭受的損失除了購(gòu)房款利息外，如買(mǎi)方接收涉案私宅后對(duì)其進(jìn)行裝修的，則裝修花費(fèi)也可以認(rèn)為是買(mǎi)方所遭受的損失，例如(2013)深寶法民三初字第167號(hào)案的裁判文書(shū)即認(rèn)定買(mǎi)方對(duì)涉案私宅的裝修花費(fèi)也屬于合同無(wú)效的損失，并據(jù)此判令賣(mài)方應(yīng)當(dāng)按照裝修的評(píng)估價(jià)值向買(mǎi)方賠償裝修損失。因此，除上列返還購(gòu)房款和支付利息等風(fēng)險(xiǎn)外，賣(mài)方還面臨向買(mǎi)方賠償裝修等損失的風(fēng)險(xiǎn)。

4買(mǎi)方面臨返還私宅的風(fēng)險(xiǎn)

與賣(mài)方因“綠本”私宅買(mǎi)賣(mài)合同不當(dāng)取得買(mǎi)方購(gòu)房款相對(duì)應(yīng)，買(mǎi)方則不當(dāng)取得了涉案私宅，根據(jù)前述《合同法》第58條的規(guī)定，買(mǎi)方應(yīng)當(dāng)予以返還，例如所附11件案例中有3件的裁判文書(shū)在認(rèn)定合同無(wú)效的同時(shí)，判令買(mǎi)方應(yīng)當(dāng)向賣(mài)方返還涉案私宅。因此，買(mǎi)方面臨著合同被認(rèn)定無(wú)效并向賣(mài)方返還涉案私宅的風(fēng)險(xiǎn)。

5買(mǎi)方面臨支付房屋占有使用費(fèi)的風(fēng)險(xiǎn)

“綠本”私宅買(mǎi)賣(mài)合同被認(rèn)定無(wú)效后，賣(mài)方的損失主要是因涉案私宅被買(mǎi)方占用期間的損失，就該損失的賠償金司法實(shí)踐中一般稱(chēng)為“房屋占有使用費(fèi)”，并參照政府公布的房屋租賃指導(dǎo)租金標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，例如(2013)深寶法民三初字第167號(hào)案和(2014)深寶法民三初字第918號(hào)案的裁判文書(shū)均認(rèn)定買(mǎi)方應(yīng)當(dāng)參照房屋租賃指導(dǎo)租金標(biāo)準(zhǔn)向賣(mài)方支付房屋占有使用費(fèi)。因此，除需返還涉案私宅外，買(mǎi)方還需面臨支付房屋占有使用費(fèi)的風(fēng)險(xiǎn)。

以下為法院在“綠本”私宅買(mǎi)賣(mài)糾紛案件的兩大裁判思路，關(guān)鍵是吳軍亮律師給出了防控建議，值得細(xì)看：

1認(rèn)定買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，并判令雙方相互返還財(cái)產(chǎn)并賠償損失。

上述11件案例中有10件的裁判文書(shū)均認(rèn)定涉案“綠本”私宅買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，例如(2015)深中法房終字第1418號(hào)案的裁判文書(shū)認(rèn)為涉案房屋“用途為私宅，土地用途為鄉(xiāng)村居住自留用地，而非商品房。根據(jù)國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)，該房屋不允許自由轉(zhuǎn)讓”，因此認(rèn)定涉案買(mǎi)賣(mài)合同屬無(wú)效合同。

另外，大部分案例的裁判文書(shū)均根據(jù)《合同法》第58條規(guī)定的無(wú)效合同處理原則，判令雙方相互返還涉案私宅和購(gòu)房款(或定金)，例如(2014)深寶法民三初字第918號(hào)案的裁判文書(shū)判令賣(mài)方向買(mǎi)方返還購(gòu)房款，同時(shí)判令買(mǎi)方向賣(mài)方返還涉案私宅;部分案例的裁判文書(shū)還就合同無(wú)效的損失及其承擔(dān)問(wèn)題進(jìn)行了認(rèn)定，例如(2013)深寶法民三初字第167號(hào)案的裁判文書(shū)認(rèn)為雙方應(yīng)當(dāng)按照過(guò)錯(cuò)承擔(dān)因合同無(wú)效產(chǎn)生的損失，遂判令賣(mài)方向買(mǎi)方返還購(gòu)房款的同時(shí)，還應(yīng)當(dāng)向買(mǎi)方支付購(gòu)房款利息并賠償買(mǎi)方的裝修損失，買(mǎi)方則需向賣(mài)方返還涉案私宅的同時(shí)，還需向賣(mài)方支付房屋占有使用費(fèi)。

2以加建部分合法性未經(jīng)行政機(jī)關(guān)處理為由，駁回起訴。

所附11件案例中有1件，即(2013)深中法房終字第1756號(hào)案的裁判文書(shū)未對(duì)涉案“綠本”私宅買(mǎi)賣(mài)合同的效力等實(shí)體問(wèn)題進(jìn)行認(rèn)定，理由是該案賣(mài)方訴請(qǐng)確認(rèn)合同無(wú)效，而根據(jù)《合同法》第58條的規(guī)定，合同無(wú)效應(yīng)對(duì)合同無(wú)效造成的損失進(jìn)行處理，本案因賣(mài)方交付涉案私宅后，買(mǎi)方對(duì)其進(jìn)行了加建，現(xiàn)加建部分未向行政主管部門(mén)報(bào)批報(bào)建，該加建部分的合法性未經(jīng)行政主管部門(mén)處理，所以合同無(wú)效的損失無(wú)法確定。據(jù)此，該案裁判文書(shū)從程序上駁回了賣(mài)方的起訴，而未就涉案合同效力等問(wèn)題進(jìn)行實(shí)體認(rèn)定。

“綠本”私宅買(mǎi)賣(mài)法律風(fēng)險(xiǎn)的防控建議

如前所述，司法實(shí)踐中一般會(huì)認(rèn)定“綠本”私宅買(mǎi)賣(mài)合同為無(wú)效合同，雙方都面臨相互返還財(cái)產(chǎn)并承擔(dān)損失的風(fēng)險(xiǎn)，因此本文不建議當(dāng)事人進(jìn)行“綠本”私宅買(mǎi)賣(mài)，確需買(mǎi)賣(mài)的，就買(mǎi)方而言，建議要求賣(mài)方(權(quán)利人)按照規(guī)定辦理“綠轉(zhuǎn)紅”手續(xù)，將“綠本”私宅變更為商品性質(zhì)后，再進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)或至少將“綠轉(zhuǎn)紅”約定為賣(mài)方的義務(wù)或合同生效的條件;就賣(mài)方而言，則建議在確定交易價(jià)格時(shí)，充分考慮辦理“綠轉(zhuǎn)紅”手續(xù)的各項(xiàng)成本。

對(duì)于“綠轉(zhuǎn)紅”手續(xù)的具體辦理途徑，如符合條件，雙方可按照《〈深圳市人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定〉試點(diǎn)實(shí)施辦法》等規(guī)定辦理，并據(jù)以測(cè)算補(bǔ)繳地價(jià)等成本。

值得提醒的是小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正，是一個(gè)長(zhǎng)到讓無(wú)論買(mǎi)家還是賣(mài)家都感到不安的過(guò)程。但資深媒體人朱文策認(rèn)為，由于二元土地制度導(dǎo)致的問(wèn)題，小產(chǎn)權(quán)房和商品房存在巨大的價(jià)差，買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房是擋不住的暗涌。