鄭州試點(diǎn)集體土地建租賃住房 試點(diǎn)焦點(diǎn)問題解答

• 2017年11月16日 FanTianQing來源：新浪網(wǎng) 582 32
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  2017-2022年版房地產(chǎn)信托產(chǎn)業(yè)政府戰(zhàn)略管理與區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略研究咨詢報(bào)告

  區(qū)域產(chǎn)業(yè)規(guī)劃是地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略的核心內(nèi)容，是各級(jí)政府部門發(fā)展相關(guān)產(chǎn)業(yè)的“路線圖”，對(duì)于區(qū)域發(fā)展規(guī)劃來說，就相當(dāng)于一張藍(lán)圖對(duì)一個(gè)建筑物的重要性，有了這張“藍(lán)圖”，區(qū)域才能在有規(guī)劃有計(jì)...

昨天（11月15日），鄭州市政府公布《鄭州市利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》，鄭州將在鄭東新區(qū)及托管區(qū)域內(nèi)運(yùn)營一批集體租賃住房項(xiàng)目。

鄭州市政府公布《鄭州市利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》。相關(guān)人士解答試點(diǎn)焦點(diǎn)問題。

鄭州市被國土資源部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部列為第一批開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)城市。昨天（11月15日），鄭州市政府公布《鄭州市利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》，鄭州將在鄭東新區(qū)及托管區(qū)域內(nèi)運(yùn)營一批集體租賃住房項(xiàng)目。根據(jù)新政，承租人可依法申領(lǐng)居住證，居住滿3年后享受規(guī)定的鄭州市市民待遇及社會(huì)保障機(jī)制。試點(diǎn)為何選擇在鄭東新區(qū)？

鄭東新區(qū)被選為鄭州市第一批試點(diǎn)區(qū)

鄭州市政府有關(guān)負(fù)責(zé)人說，鄭州市被國土資源部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部列為第一批開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)城市。經(jīng)慎重考慮,選取鄭東新區(qū)及其托管區(qū)域作為鄭州市的第一批試點(diǎn)區(qū)域。初期計(jì)劃5個(gè)集體建設(shè)用地建設(shè)租賃式住房試點(diǎn),采取國資控股公司與集體建設(shè)用地經(jīng)濟(jì)組織聯(lián)合成立租賃式住房平臺(tái)公司的方式推動(dòng)該項(xiàng)工作實(shí)施。

通過改革試點(diǎn),在鄭東新區(qū)及其托管區(qū)域內(nèi)運(yùn)營一批集體租賃住房項(xiàng)目,參考北京、上海等有多年集體土地管理經(jīng)驗(yàn)和成功試點(diǎn)的優(yōu)秀做法,逐步完善鄭州市集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房規(guī)則和管理,形成一批可復(fù)制、可推廣的改革成果,為構(gòu)建鄭州市城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)提供支撐。

承租人可依法申領(lǐng)居住證,居住滿3年后享受規(guī)定的鄭州市市民待遇及社會(huì)保障機(jī)制。

【問題1】租賃住房能否銷售

·只租不售，承租者不得轉(zhuǎn)租

鄭州市政府有關(guān)負(fù)責(zé)人說，鄭州將探索租賃住房監(jiān)測(cè)監(jiān)管機(jī)制。集體租賃住房出租管理過程中,不得以租代售。承租的集體租賃住房,不得轉(zhuǎn)租。

租房者心里有一個(gè)痛點(diǎn)：房租勐漲。對(duì)此，鄭州探索建立租金形成、監(jiān)測(cè)、指導(dǎo)、監(jiān)督機(jī)制,防止租金異常波動(dòng),維護(hù)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行,搭建統(tǒng)一的網(wǎng)上租賃平臺(tái)。

據(jù)介紹，為維護(hù)租賃市場(chǎng)正常運(yùn)營秩序,設(shè)立集體租賃住房使用黑名單,定期將違約個(gè)人及單位相關(guān)違約信息向金融管理部門通報(bào),降低其信用等級(jí),使用金融制裁手段有效制止違約行為。

【問題2】試點(diǎn)為何選擇在鄭東新區(qū)

·鄭東新區(qū)域外遷入企業(yè)較多,本地及外來人才自住房、租賃住房需求大

鄭州市政府有關(guān)負(fù)責(zé)人說，鄭東新區(qū)各類域外遷入產(chǎn)業(yè)企業(yè)較多,本地及外來人才自住房、租賃住房需求較大。同時(shí)，考慮早期動(dòng)遷的有關(guān)村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織有強(qiáng)烈建設(shè)意愿、自有資金來源,區(qū)域政府監(jiān)管和服務(wù)能力較強(qiáng),初步選定龍子湖北部區(qū)域和白沙園區(qū)區(qū)域設(shè)立5個(gè)項(xiàng)目,開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)。

【問題3】如何防范小產(chǎn)權(quán)問題

·村集體經(jīng)濟(jì)組織與國有控股公司成立租賃租房平臺(tái)公司開發(fā)運(yùn)營

省內(nèi)房地產(chǎn)資深人士趙先生說，過去很多集體建設(shè)用地的建房是違規(guī)的，出現(xiàn)很多小產(chǎn)權(quán)房。

鄭州市政府有關(guān)負(fù)責(zé)人說，集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房，嚴(yán)格按照程序進(jìn)行，符合規(guī)劃，依法審批，受不動(dòng)產(chǎn)登記保護(hù)，同時(shí)只租不售。小產(chǎn)權(quán)房不受法律保護(hù)。

他說，鄭州集體租賃住房建設(shè)和運(yùn)營機(jī)制，在制度設(shè)計(jì)上也考慮到防范小產(chǎn)權(quán)問題。

根據(jù)鄭州市實(shí)際情況,采取村集體經(jīng)濟(jì)組織與國有控股公司成立租賃租房平臺(tái)公司進(jìn)行開發(fā)運(yùn)營的方式,建設(shè)運(yùn)營集體租賃住房。

試點(diǎn)區(qū)域內(nèi)村集體經(jīng)濟(jì)組織前期需征得村組三分之二以上村民代表的同意,并形成書面意見,在兼顧政府、農(nóng)民集體、企業(yè)和個(gè)人利益的前提下,理清權(quán)利義務(wù)關(guān)系,按照項(xiàng)目投資和征地成本實(shí)際投入情況達(dá)成一致意見并簽訂合作合同,最終成立租賃租房平臺(tái)公司進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)和管理,按實(shí)際投入比例分配相關(guān)收益與承擔(dān)平臺(tái)公司管理職能。

日前，國土部、住建部確定，在北京、上海等全國13個(gè)城市開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)。北京等城市也在制度設(shè)計(jì)上積極探索，防范小產(chǎn)權(quán)問題。北京市所有集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房項(xiàng)目，土地的集體土地所有權(quán)不變，不征地，采用占地方式辦理用地手續(xù)。而且房屋都是大產(chǎn)權(quán)登記，不予分割辦理單元產(chǎn)權(quán)證。

【問題4】如何避免國有資產(chǎn)流失,保障村鎮(zhèn)集體利益

·項(xiàng)目用地應(yīng)當(dāng)符合規(guī)劃,以存量土地為主,不得占用耕地

鄭州市政府知情人介紹，鄭州將堅(jiān)持政府主導(dǎo),項(xiàng)目用地應(yīng)當(dāng)符合城鄉(xiāng)規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃及村土地利用規(guī)劃,以存量土地為主,不得占用耕地,增加住房有效供給。

據(jù)悉，鄭州市國土資源局、市規(guī)劃局、市建委和市房管局還將定期組織專項(xiàng)督查小組,負(fù)責(zé)鄭東新區(qū)及托管區(qū)域的試點(diǎn)工作的督促、檢查和指導(dǎo),及時(shí)研究解決試點(diǎn)中存在的問題。

【問題5】試點(diǎn)項(xiàng)目審批程序如何簡便

·建立專項(xiàng)快速審批通道；市國土資源局負(fù)責(zé)集體建設(shè)用地的不動(dòng)產(chǎn)發(fā)證等工作

鄭州市政府有關(guān)負(fù)責(zé)人說，鄭州將完善試點(diǎn)項(xiàng)目審批程序。鄭州市政府及國土、規(guī)劃、建設(shè)、房管、稅務(wù)等行政審批職能單位梳理項(xiàng)目報(bào)批(包括預(yù)審、立項(xiàng)、規(guī)劃、占地、施工)、項(xiàng)目竣工驗(yàn)收、項(xiàng)目運(yùn)營管理等規(guī)范性程序,組織市級(jí)層面領(lǐng)導(dǎo)小組作為決策機(jī)構(gòu),建立專項(xiàng)快速審批通道。

據(jù)悉，鄭州市國土資源局負(fù)責(zé)試點(diǎn)區(qū)域的集體建設(shè)用地的土地基準(zhǔn)地價(jià)核定、價(jià)格和供應(yīng)方式審議、行政審批、不動(dòng)產(chǎn)發(fā)證和閑置土地監(jiān)管工作。

鄭州市住房保障局負(fù)責(zé)出具試點(diǎn)區(qū)域用于建設(shè)租賃住房的集體建設(shè)用地的前置條件,推動(dòng)租賃住房市場(chǎng)建立和發(fā)展,搭建網(wǎng)上租賃平臺(tái),負(fù)責(zé)租賃市場(chǎng)監(jiān)管工作。

鄭州市財(cái)政局負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)國、地稅部門解決集體建設(shè)用地租賃住房涉稅事宜。

【問題6】孩子上學(xué)咋保障？

鄭州市政府有關(guān)負(fù)責(zé)人說，按照政策，會(huì)賦予符合條件的承租人子女享有就近入學(xué)等公共服務(wù)權(quán)益。

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