各類“只租不售” 租賃住房有何區(qū)別？

• 2017年11月17日 FanTianQing來源：騰訊網(wǎng) 324 14
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  2017-2022年版房地產(chǎn)信托產(chǎn)業(yè)政府戰(zhàn)略管理與區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略研究咨詢報告

  區(qū)域產(chǎn)業(yè)規(guī)劃是地方經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略的核心內(nèi)容，是各級政府部門發(fā)展相關產(chǎn)業(yè)的“路線圖”，對于區(qū)域發(fā)展規(guī)劃來說，就相當于一張藍圖對一個建筑物的重要性，有了這張“藍圖”，區(qū)域才能在有規(guī)劃有計...

近日，北京市發(fā)布《關于進一步加強利用集體土地建設租賃住房工作的有關意見》，繼鄭州后，成為第二個試點集體土地用于租賃住房的城市。

各類“只租不售” 租賃住房有何區(qū)別？

近日，北京市發(fā)布《關于進一步加強利用集體土地建設租賃住房工作的有關意見》(以下簡稱“《意見》”)，繼鄭州后，成為第二個試點集體土地用于租賃住房的城市。

北京：千公頃土地料可增供達40萬套出租房

根據(jù)部署，北京市計劃于2017年-2021年的五年內(nèi)供應1000公頃集體土地，用于建設集體租賃住房，平均每年供地任務量約200公頃。

“1000公頃集體土地，大約可以建設30-40萬套出租房?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉分析稱，目前北京市場租賃房源總量接近250萬套，而30-40萬套的集體產(chǎn)權出租房的增量，相當于未來5年，給北京增加10-15%的租賃房源。

北京此前曾明確，今后5年計劃建設租賃住房50萬套，并主要通過集體建設用地安排。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進說，大城市近郊區(qū)還有很多集體建設用地，北京這個政策有助盤活此類土地資源，對未來租賃房源供應和租賃市場的培育都有積極作用。

樓盤將毗鄰產(chǎn)業(yè)園區(qū)、交通樞紐等地方

既然用于出租，地段、交通和周邊配套就成為承租人考量的關鍵因素。

《意見》要求，集體租賃住房要合理選取建設地點，促進職住平衡。在規(guī)劃上，應符合土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃；在配套上，要具有一定的交通等配套基礎設施和公共服務條件；

在布局上，要結合“三城一區(qū)”和產(chǎn)業(yè)功能區(qū)，堅持毗鄰產(chǎn)業(yè)園區(qū)、交通樞紐和新城的原則進行布局建設；在實施上，統(tǒng)籌考慮村莊整治、城鄉(xiāng)一體化進程。

未來或讓北京房租下降

集體土地建設租賃住房，北京此前已有試點。

從2011年起，北京市先后在朝陽區(qū)平房鄉(xiāng)、海淀區(qū)唐家?guī)X、溫泉鎮(zhèn)351、昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)等5個集體土地地塊開展了租賃住房項目試點，建設租賃住房1.28萬套。

張大偉預計，如果上述1000公頃土地建設的租賃住房如期投入市場，將有效緩解區(qū)域租賃市場供需平衡，北京住房租金也會出現(xiàn)明顯下調。

《意見》指出，北京的集體土地租賃住房租金將參考周邊住房租賃市場水平，鼓勵簽訂長期住房租賃合同，但單次租期不得超過10年。

小產(chǎn)權房春天來了？ 明確“只租不售”

北京市為下一階段集體租賃住房工作提出了四項基本原則：即符合規(guī)劃原則、市場對接原則、只租不售原則、維護農(nóng)民權益原則。

《意見》強調了集體租賃住房“只租不售”原則，明確集體租賃住房不得對外出售或以租代售，堅決杜絕變相開發(fā)建設小產(chǎn)權房。

張大偉坦言，“防范小產(chǎn)權房是政策落地的難點”。談及如何避免，嚴躍進說，一方面是政策執(zhí)行中的嚴格管控；另一方面是讓此類住房本身的土地使用有明確的證書和審批，同時加大對新開工項目的督查，防范部分項目違規(guī)操作。

這些城市都將推集體租賃住房

除北京市外，還有哪些城市探索了集體土地建設租賃住房呢？

11月15日，鄭州市政府出臺《鄭州市利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》，選取鄭東新區(qū)及其托管區(qū)域作為鄭州市的第一批試點區(qū)域。

“目前，僅北京、鄭州有了集體租賃住房的落地項目，未來還有11個城市會發(fā)布政策細則與項目?！睆埓髠ト缡钦f。

今年8月國土部發(fā)布《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》，明確北京、上海、沈陽、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都等13個城市首批開展利用集體建設用地建設租賃住房試點。

各類“只租不售” 租賃住房有何區(qū)別？

目前政策明確或市場已有“只租不售”住房，有集體租賃住房、公租房、地產(chǎn)商自持商品房等。

從定義上看，自持型商品房是由開發(fā)商自持商品住房面積，并將全部作為租賃住房，不得銷售，此類住房出租將被納入政府監(jiān)管，開發(fā)商“以租代售”將被取消拿地資格甚至注銷資質。

公租房是指由國家提供政策支持，社會各種主體通過新建或者其他方式籌集房源、專門面向中低收入群體出租居住的保障性住房。

集體租賃住房是農(nóng)民集體持有的租賃產(chǎn)業(yè)(租賃物業(yè))，可依法出租獲取收益，不得對外出售或以租代售。北京安排，可由區(qū)政府按市場價格整體躉租作為公租房，再向中低收入家庭按公租房價格出租，差價由政府補貼。

但在“只租不售”的共性下，這些住房在建設上卻有著本質區(qū)別。

“公租房和自持商品房多建設在國有土地上。由于此前政策沒放寬，集體建設用地上的租賃項目相對較少?！眹儡S進說，如果要建集體租賃項目，以前是先征地，讓集體建設用地變?yōu)閲薪ㄔO用地，才能繼續(xù)配建。如今，新的政策則可繞過土地變性等環(huán)節(jié)，提高建設效率。

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