“開(kāi)發(fā)商墊資”禁而未止 部分項(xiàng)目拒絕公積金貸款

• 2018年1月2日 FanTianQing來(lái)源：騰訊網(wǎng) 277 10
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  2018-2023年房地產(chǎn)代理市場(chǎng)投資機(jī)會(huì)及企業(yè)IPO上市環(huán)境綜合評(píng)估報(bào)告

  2017年隨著供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革、國(guó)企改革、創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)發(fā)展的持續(xù)推進(jìn)，舊泡沫將被逐步刺破，經(jīng)濟(jì)將在各種不確定和沖擊中構(gòu)筑新的增長(zhǎng)動(dòng)力。目前國(guó)內(nèi)面臨如傳統(tǒng)行業(yè)產(chǎn)能過(guò)剩、非金融國(guó)有企業(yè)的高杠桿...

元旦假期期間，記者赴環(huán)京地區(qū)進(jìn)行回訪調(diào)查并發(fā)現(xiàn)，仍有部分開(kāi)發(fā)商打著首付分期的廣告向購(gòu)房者推銷(xiāo)期房，多位樓盤(pán)銷(xiāo)售也用“元旦假期后首付提高，節(jié)后漲價(jià)”等說(shuō)法催促看房者簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議。

環(huán)京樓市現(xiàn)狀如何？

元旦假期期間，記者赴環(huán)京地區(qū)進(jìn)行回訪調(diào)查并發(fā)現(xiàn)，仍有部分開(kāi)發(fā)商打著首付分期的廣告向購(gòu)房者推銷(xiāo)期房，多位樓盤(pán)銷(xiāo)售也用“元旦假期后首付提高，節(jié)后漲價(jià)”等說(shuō)法催促看房者簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議。除此之外，記者近日調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在河北省，仍有部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要求或變相要求購(gòu)房人簽署自愿放棄住房公積金貸款權(quán)利的書(shū)面文件。

“開(kāi)發(fā)商墊資”禁而未止

2017年3月份，在北京“3·17”新政發(fā)布后，廊坊市政府發(fā)布通知規(guī)定非本地戶(hù)籍居民家庭限購(gòu)一套住房，且購(gòu)房首付款比例不低于50%，包括新建商品住宅和二手住房。2017年6月2日，廊坊限購(gòu)升級(jí)，已經(jīng)擁有1套及以上住房，或者無(wú)法提供當(dāng)?shù)?年及以上社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明或納稅證明的非當(dāng)?shù)貞?hù)籍居民家庭，暫停在當(dāng)?shù)刭?gòu)買(mǎi)住房。補(bǔ)繳的社會(huì)保險(xiǎn)或納稅證明不得作為購(gòu)房有效憑證。

然而，“上有政策，下有對(duì)策”，這樣的限購(gòu)政策并沒(méi)有阻攔房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商推銷(xiāo)的腳步。元旦假期，記者暗訪調(diào)查廊坊市部分樓盤(pán)發(fā)現(xiàn)，“低首付”、“開(kāi)發(fā)商墊資”、“外地人可購(gòu)房”等違規(guī)現(xiàn)象依然存在。

根據(jù)當(dāng)?shù)啬硺潜P(pán)銷(xiāo)售的介紹，非廊坊戶(hù)籍的購(gòu)房者可以先和開(kāi)發(fā)商簽訂《認(rèn)購(gòu)協(xié)議》，鎖定房源，并由開(kāi)發(fā)商牽頭在當(dāng)?shù)貟炜科髽I(yè)繳納當(dāng)?shù)貍€(gè)稅，繳滿(mǎn)三年之后再簽訂正式的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，進(jìn)行網(wǎng)簽備案手續(xù)，掛靠當(dāng)?shù)仄髽I(yè)每年需花費(fèi)7000元左右，由購(gòu)房者承擔(dān)。

在記者暗訪過(guò)程中，多位樓盤(pán)銷(xiāo)售口頭承諾，“如果意向客戶(hù)看房當(dāng)天直接交首付簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議，第一年的掛靠費(fèi)用可由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)”；并表示已經(jīng)聽(tīng)到消息，“2018年限購(gòu)會(huì)松綁”，一旦政策松動(dòng)，可以馬上網(wǎng)簽，2019年和2020年的掛靠費(fèi)用自然就不需要支付了。

據(jù)記者了解，按照廊坊市目前的政策規(guī)定，對(duì)于有資格的購(gòu)房者，首套房申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款，首付款比例不低于30%。

但是，目前多個(gè)新樓盤(pán)對(duì)于外地購(gòu)房者執(zhí)行“首付最低20%+3年內(nèi)還清開(kāi)發(fā)商30%+3年后50%商業(yè)貸款”的流程。除此之外，購(gòu)房者也可自由選擇首付30%、50%或全款。同時(shí)，對(duì)于選擇不同首付的購(gòu)房者實(shí)行不同的單價(jià)。

按照樓盤(pán)銷(xiāo)售的說(shuō)法，購(gòu)房者可以根據(jù)自身情況，靈活選擇“分期方式”。以首付20%為例，購(gòu)房者簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議后需直接支付20%房款，剩下的30%分六次支付給開(kāi)發(fā)商，每隔半年還一次。

對(duì)于每平米的單價(jià)不同，銷(xiāo)售人員以某套官方報(bào)價(jià)為12000元/平米的房子給記者舉了個(gè)例子。購(gòu)房者選擇20%首付，每平米可優(yōu)惠200元，即售價(jià)11800元/平米；購(gòu)房者選擇30%首付，每平米可優(yōu)惠1800元，即售價(jià)10200元/平米；購(gòu)房者選擇50%首付，每平米可優(yōu)惠2800元，即售價(jià)9200元/平米；購(gòu)房者選擇全款支付，每平米售價(jià)為8000元。

事實(shí)上，選擇“低首付+開(kāi)發(fā)商墊資”的方式，即便算上購(gòu)房者用前期少繳納30%房款投資可獲得的收益，也大大提高了購(gòu)房成本。

“首付分期”暗藏風(fēng)險(xiǎn)

去年以來(lái)，限購(gòu)政策的升級(jí)和發(fā)酵讓環(huán)京區(qū)域的樓市受到不小的沖擊。

記者暗訪過(guò)程中，一位在環(huán)京地區(qū)工作多年的房地產(chǎn)銷(xiāo)售告訴記者，“樓市不景氣的時(shí)候，‘首付分期’這種情況就會(huì)出現(xiàn)。首付分期其實(shí)也說(shuō)明開(kāi)發(fā)商面臨資金壓力的問(wèn)題，需要刺激銷(xiāo)售，加速回款。之前還有樓盤(pán)打著首付10%的廣告推銷(xiāo)，剩下的部分分期免息還清。但曾經(jīng)出現(xiàn)過(guò)在交完錢(qián)之后發(fā)生變動(dòng)，比如又收取利息，或者臨時(shí)加價(jià)的情況。另外，首付分期往往意味著相關(guān)優(yōu)惠的減少，比如有部分樓盤(pán)在認(rèn)購(gòu)當(dāng)天有“滿(mǎn)5萬(wàn)元抵8萬(wàn)元”、“滿(mǎn)1萬(wàn)元抵2萬(wàn)元”的活動(dòng)，低首付的購(gòu)房者可能就不能參加了?！?/p>

同時(shí)，對(duì)于環(huán)京樓市，不管選擇怎樣的支付方式，外地購(gòu)房者還需注意，按照現(xiàn)行政策自己并沒(méi)有購(gòu)房資格以及沒(méi)有簽訂正式購(gòu)房合同的風(fēng)險(xiǎn)。

部分項(xiàng)目拒絕公積金貸款

除了違規(guī)墊資，記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在河北省，仍有部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要求或變相要求購(gòu)房人簽署自愿放棄住房公積金貸款權(quán)利的書(shū)面文件。

近日，記者在河北省衡水市暗訪調(diào)查發(fā)現(xiàn)，有部分開(kāi)發(fā)商拒絕購(gòu)房者使用公積金貸款。一處剛剛?cè)〉蒙唐贩款A(yù)（銷(xiāo)）售資格的樓盤(pán)開(kāi)發(fā)商在2017年12月29日將一份告知函發(fā)給了之前已經(jīng)交清首付款但還沒(méi)有正式簽署《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》的購(gòu)房人。告知函通知，“在接到本函之日起五日內(nèi)到***售樓部簽署《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，按公司要求辦理銀行按揭或一次性補(bǔ)交剩余購(gòu)房款”，并表示“由于個(gè)人原因不能辦理銀行按揭手續(xù)，或不能在指定時(shí)間內(nèi)補(bǔ)交購(gòu)房款的，公司有權(quán)自行處置購(gòu)房人預(yù)定房產(chǎn)，無(wú)需另行告知；購(gòu)房人已交房款公司將無(wú)息退還”。

截至本文截稿前，記者了解到，上述樓盤(pán)的絕大部分購(gòu)房者已經(jīng)按照開(kāi)發(fā)商要求選擇了商業(yè)貸款或補(bǔ)交了剩余購(gòu)房款。有購(gòu)房者對(duì)記者坦言：“即使這次不妥協(xié)選擇退房或者向有關(guān)部門(mén)投訴，也需要花費(fèi)很多時(shí)間和精力，今后再選中別的房子還是可能遇到開(kāi)發(fā)商拒絕公積金貸款，多一事不如少一事?！?/p>

記者走訪發(fā)現(xiàn)，這樣的情況在衡水市并不是個(gè)例。不少樓盤(pán)銷(xiāo)售以公積金貸款審批時(shí)間較長(zhǎng)為由，拒絕購(gòu)房者使用公積金貸款。眾所周知，用公積金貸款買(mǎi)房，利率比商業(yè)貸款低不少。于是，一些開(kāi)發(fā)商或拒絕購(gòu)房人使用公積金，或變相迫使其使用商貸買(mǎi)房，這種做法，嚴(yán)重?fù)p害購(gòu)房人的合法權(quán)益，加重了購(gòu)房負(fù)擔(dān)。

事實(shí)上，早在2014年，住建部、財(cái)政部和央行就在聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于發(fā)展住房公積金個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的通知》（建金[2014]148號(hào)）中明確規(guī)定“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得拒絕繳存職工使用住房公積金貸款購(gòu)房”。

2017年12月26日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、財(cái)政部、中國(guó)人民銀行、國(guó)土資源部聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于維護(hù)住房公積金繳存職工購(gòu)房貸款權(quán)益的通知》（建金[2017]246號(hào)），要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要認(rèn)真履行承諾，不得以提高住房銷(xiāo)售價(jià)格、減少價(jià)格折扣等方式，限制、阻撓、拒絕購(gòu)房人使用住房公積金貸款，不得要求或變相要求購(gòu)房人簽署自愿放棄住房公積金貸款權(quán)利的書(shū)面文件。

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