房東“國(guó)家隊(duì)”讓租房“居有定所”

• 2018年1月22日 FanTianQing來(lái)源：網(wǎng)易新聞 582 32
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  2018-2023年中國(guó)房地產(chǎn)資產(chǎn)置換行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)分析及發(fā)展前景預(yù)測(cè)報(bào)告

  房地產(chǎn)資產(chǎn)置換行業(yè)研究報(bào)告主要分析了房地產(chǎn)資產(chǎn)置換行業(yè)的市場(chǎng)規(guī)模、房地產(chǎn)資產(chǎn)置換市場(chǎng)供需求狀況、房地產(chǎn)資產(chǎn)置換市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況和房地產(chǎn)資產(chǎn)置換主要企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況，同時(shí)對(duì)房地產(chǎn)資產(chǎn)置換行業(yè)...

在國(guó)家鼓勵(lì)住房租賃的政策支持下，各地政府搭建的住房租賃交易服務(wù)平臺(tái)陸續(xù)上線。這些租房市場(chǎng)的“國(guó)家隊(duì)”有望成為租房族焦慮的“終結(jié)者”。

月租470元起 租房也算學(xué)區(qū)

2017年12月底，成都市推出首批國(guó)有租賃房源，在官方平臺(tái)上公開交易，目前平均每天有40余套住房成交。記者了解到，這些房源基本位于主城區(qū)，從一居到四居都有，有精裝房也有清水房，月租金470元起。

如何租到這些房子？成都市房管局工作人員介紹，有意向的市民登錄“成都住房租賃交易服務(wù)平臺(tái)”首頁(yè)后，進(jìn)入“國(guó)有住房租賃公司房源”頁(yè)面，經(jīng)實(shí)名注冊(cè)后選定所需房源，按照規(guī)則參與競(jìng)價(jià)。

競(jìng)價(jià)成功的個(gè)人或機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)在五個(gè)工作日內(nèi)與國(guó)有公司簽訂租賃合同，逾期則視為無(wú)效，租賃合同簽訂完成并按合同約定交清費(fèi)用后，即可按雙方約定的交房日期租住所競(jìng)得的房源。想要提前看房的市民，也可撥打該套房源所留電話預(yù)約。

為何要以競(jìng)價(jià)的形式來(lái)確定房租？成都市房管局租賃管理科相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，根據(jù)此前成都市國(guó)有資產(chǎn)的管理辦法，國(guó)有租賃房源從房源推出到市民租到手大約需要3至6個(gè)月，時(shí)間跨度較長(zhǎng)，不便于市民租住。為更好地滿足市民需求，成都市房管部門與國(guó)資委一起經(jīng)市場(chǎng)調(diào)查后，確定了競(jìng)租這一市場(chǎng)化的形式。

“這些推出的房源，都由第三方評(píng)估公司評(píng)估了每一套的價(jià)值，制訂了起拍價(jià)，競(jìng)價(jià)時(shí)間為一個(gè)小時(shí)?！背啥紳?rùn)錦城實(shí)業(yè)有限公司是此次推出房源的三家國(guó)企之一，該公司資產(chǎn)部劉佳表示，從這兩天的實(shí)際成交價(jià)格來(lái)看，基本略低于市場(chǎng)價(jià)。

為鼓勵(lì)長(zhǎng)租、保護(hù)租客利益，潤(rùn)錦城推出的720余套房源可以選擇最長(zhǎng)不超過(guò)五年的合同期，租金在合同期內(nèi)維持不變，支付租金可以選擇按月、季、年付等方式。對(duì)于如何防止惡意炒高價(jià)格或囤房源的現(xiàn)象，劉佳表示，競(jìng)價(jià)者需輸入身份證號(hào)實(shí)名注冊(cè)，且一人只能競(jìng)得一套。

成都是全國(guó)首批開展住房租賃試點(diǎn)的城市之一，2017年8月，成都市政府出臺(tái)《成都市開展住房租賃試點(diǎn)工作的實(shí)施方案》，提出組建國(guó)有住房租賃公司、降低個(gè)人出租住房稅率、建立租賃信用管理體系等具體目標(biāo)，促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)專業(yè)化、機(jī)構(gòu)化、規(guī)?；?/p>

目前，成都市已組建四家國(guó)有住房租賃公司，正全面清理盤活國(guó)有存量房源，后續(xù)還將推出更多房源供有需求的市民租賃。

“國(guó)有租賃房源盡管目前上市體量不大，但可以起示范作用。國(guó)企房源品質(zhì)有保障，而最長(zhǎng)五年的租約可以保證租金穩(wěn)定，有助于發(fā)展長(zhǎng)期穩(wěn)定的住房租賃市場(chǎng)。”成都市房管局租賃管理科相關(guān)負(fù)責(zé)人表示。

除了推動(dòng)國(guó)有租賃房源入市，成都市還在多渠道盤活城市租賃房源存量、擴(kuò)大增量，包括國(guó)企新建一批人才公寓、產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套租賃住房；鼓勵(lì)開發(fā)企業(yè)配建租賃住房、住房租賃企業(yè)依法改建存量住房，鼓勵(lì)房企與住房租賃企業(yè)合作；加快政策性保障型公租房建設(shè)；盤活市民“存量”住房等。

根據(jù)上述《實(shí)施方案》，成都將逐步把現(xiàn)有政府及國(guó)企投資和管理的公共租賃住房、人才公寓交由住房租賃企業(yè)管理，力爭(zhēng)到2020年，發(fā)展規(guī)?；赓U企業(yè)不低于50家。

近期，成都市關(guān)于發(fā)展租賃市場(chǎng)的政策密集出臺(tái)。1月3日，成都市人民政府網(wǎng)站發(fā)布《成都市人民政府辦公廳關(guān)于加快發(fā)展和規(guī)范管理成都市住房租賃市場(chǎng)的意見》，規(guī)范了租賃住房的最小出租單位、最低人均租住面積、單間居住人數(shù)等標(biāo)準(zhǔn)。

“這一規(guī)定規(guī)范了租住產(chǎn)品的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，把正規(guī)合租和群租做了比較明確的界定，為企業(yè)實(shí)際經(jīng)營(yíng)指明了方向?！弊》孔赓U企業(yè)鏈家自如成都公司的負(fù)責(zé)人稱。

這一《意見》還提出非本市戶籍來(lái)蓉人員在本市無(wú)自有產(chǎn)權(quán)住房的，以租賃住房所在地作為唯一居住地且住房租賃合同登記備案的，其隨遷子女可在居住證所在地接受義務(wù)教育。

在1月3日的成都市政府常務(wù)會(huì)上，成都市房管局報(bào)請(qǐng)《關(guān)于進(jìn)一步完善公共租賃住房租賃補(bǔ)貼工作的實(shí)施意見（送審稿）》，對(duì)租房補(bǔ)貼提標(biāo)擴(kuò)面，將中心城區(qū)申請(qǐng)租賃補(bǔ)貼的家庭年收入準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)由5萬(wàn)元調(diào)整為10萬(wàn)元，單身居民年收入準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)由3萬(wàn)元調(diào)整為5萬(wàn)元。同時(shí)，符合條件的外來(lái)務(wù)工人員也可申請(qǐng)租賃補(bǔ)貼。

非市場(chǎng)主力 意義在于“四兩撥千斤”

西南財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副教授劉璐認(rèn)為，成都市出臺(tái)的這一攬子政策將助推住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展。他認(rèn)為，過(guò)去我國(guó)主要是發(fā)展購(gòu)房市場(chǎng)，租房這塊是短板，在目前以散戶為主的租賃住房供應(yīng)主體的情況下，業(yè)主亂漲房租、因各種原因改變用途不租了的情況較為普遍，這影響了租房人的居住體驗(yàn)，也容易給人居無(wú)定所的感覺。還有的出租房屋存在房屋品質(zhì)問(wèn)題、消防隱患、非法群租等現(xiàn)象，容易釀成事故。

“通過(guò)國(guó)資背景的 國(guó)家隊(duì) 來(lái)提供租賃住房，在房屋品質(zhì)和管理上能進(jìn)一步規(guī)范租賃市場(chǎng)，對(duì)租房人的權(quán)益也更有保證?！眲㈣凑f(shuō)。

另一方面，成都提升租房補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)后，大大降低了申請(qǐng)租房補(bǔ)貼的門檻。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，成都城市居民家庭年收入在5萬(wàn)元到10萬(wàn)元之間的遠(yuǎn)高于家庭年收入在5萬(wàn)元以下的數(shù)量。因此這一政策實(shí)施后惠及的人群將大幅增加。

“大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)、加強(qiáng)租賃住房公共資源配套，也是對(duì)住房購(gòu)買市場(chǎng)進(jìn)行分流的工具之一?！眲㈣凑f(shuō)，一些在猶豫要不要買房的居民可以不妨先租房，這對(duì)于購(gòu)房市場(chǎng)來(lái)說(shuō)有一個(gè)緩和作用。

他也指出，為了不增加財(cái)政負(fù)擔(dān)以及避免造成社會(huì)存量可租賃房源的浪費(fèi)，從數(shù)量上看，“國(guó)家隊(duì)”在住房租賃市場(chǎng)上不會(huì)是主力軍。國(guó)有租賃房源最大的意義在于“四兩撥千斤”的示范效應(yīng)以及規(guī)范市場(chǎng)的作用。私人業(yè)主的可租賃房源仍將是未來(lái)租賃市場(chǎng)的主體。公共租賃房源并不是要取代私人的租賃房源，而是要讓整個(gè)住房租賃市場(chǎng)的運(yùn)轉(zhuǎn)更有效率。同時(shí)，政府應(yīng)遵循“因地制宜”的原則，在成熟社區(qū)，公共租賃房源主要在于“配合”，而在一些產(chǎn)業(yè)園區(qū)和城市新區(qū)，公共租賃房源則可以發(fā)揮“主導(dǎo)”作用，這樣也有利于新的就業(yè)人口的導(dǎo)入。

四川大學(xué)法學(xué)院副教授陳實(shí)則認(rèn)為，發(fā)展住房租賃市場(chǎng)還需要注意兩個(gè)問(wèn)題，一是國(guó)有住房租賃的運(yùn)營(yíng)，如果是國(guó)企自身來(lái)運(yùn)營(yíng)的話，可能存在服務(wù)單一、沒有動(dòng)力搞多樣化服務(wù)等問(wèn)題，而市場(chǎng)主體更容易滿足多方面的需求。政府更多地應(yīng)該去培育市場(chǎng)主體，引進(jìn)市場(chǎng)租賃公司來(lái)提供服務(wù)，政府負(fù)責(zé)做好監(jiān)管；二是租房者享受公共服務(wù)的問(wèn)題。自購(gòu)房與租住房主要在戶籍與教育方面存在不同，目前很多城市正實(shí)施積分落戶、人才落戶等政策，那么剩下的主要是教育問(wèn)題，以成都為例，租房也可享受義務(wù)教育，那么租房與買房的差別主要在于學(xué)區(qū)房有“賦權(quán)”，可以上當(dāng)?shù)剌^好的學(xué)校。這一差別主要由于教育存在供需缺口，不得已而設(shè)置一些準(zhǔn)入條件，要解決這一差別主要看教育政策如何處理。

“從長(zhǎng)期來(lái)看，增加城市公共資源的供給，促進(jìn)城市公共資源的供需平衡，才是解決租房和買房差異的根本辦法?！眲㈣慈缡钦f(shuō)。

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