北京：成交2宗經(jīng)營(yíng)性用地 分析稱(chēng)樓市有望回歸平穩(wěn)

• 2018年11月6日 WangYu來(lái)源：土流網(wǎng) 1432 95
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  投資與產(chǎn)出不成正比，房地產(chǎn)企業(yè)如何做出正確的投資規(guī)劃和戰(zhàn)略選擇？

  2017年隨著供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革、國(guó)企改革、創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)發(fā)展的持續(xù)推進(jìn)，舊泡沫將被逐步刺破，經(jīng)濟(jì)將在各種不確定和沖擊中構(gòu)筑新的增長(zhǎng)動(dòng)力。目前國(guó)內(nèi)面臨如傳統(tǒng)行業(yè)產(chǎn)能過(guò)剩、非金融國(guó)有企業(yè)的高杠桿...

昨日，北京土地交易市場(chǎng)成交了2宗經(jīng)營(yíng)性用地，包括一宗采用“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”交易方式出讓的住宅用地和一宗位于奧林匹克公園中心區(qū)的綜合性商業(yè)金融服務(wù)業(yè)用地。其中小米華潤(rùn)聯(lián)合體以26億元競(jìng)得沙河地塊，外界猜測(cè)小米或?qū)⒃摰貕K用于給員工建房，小米方面對(duì)此未予回應(yīng)

北京昨天成交2宗經(jīng)營(yíng)性用地 小米華潤(rùn)聯(lián)合體26億競(jìng)得沙河地塊

昨日，北京土地交易市場(chǎng)成交了2宗經(jīng)營(yíng)性用地，包括一宗采用“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”交易方式出讓的住宅用地和一宗位于奧林匹克公園中心區(qū)的綜合性商業(yè)金融服務(wù)業(yè)用地。其中小米華潤(rùn)聯(lián)合體以26億元競(jìng)得沙河地塊，外界猜測(cè)小米或?qū)⒃摰貕K用于給員工建房，小米方面對(duì)此未予回應(yīng)。

昨日，北京土地交易市場(chǎng)成交了2宗經(jīng)營(yíng)性用地，土地面積約19公頃，建筑規(guī)模約62萬(wàn)平方米。包括一宗采用“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”交易方式出讓的住宅用地和一宗位于奧林匹克公園中心區(qū)的綜合性商業(yè)金融服務(wù)業(yè)用地。值得注意的，小米和華潤(rùn)置地各自子公司以聯(lián)合拿地的方式，競(jìng)得昌平區(qū)沙河鎮(zhèn)公建混合住宅用地。

小米華潤(rùn)競(jìng)得“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”地塊

其中成交的住宅用地是昌平區(qū)沙河鎮(zhèn)七里渠南北村土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目CP00-1600-0016、CP00-1804-0007地塊F2公建混合住宅用地。它位于北五環(huán)外，京藏高速的東側(cè)，距離地鐵8號(hào)線(xiàn)和昌平線(xiàn)的換乘站朱辛莊站很近，交通便利。該宗地土地面積約4.68公頃，建筑規(guī)模約13.73萬(wàn)平方米，采用“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”的交易方式，該宗地全部居住用途建筑規(guī)模均建設(shè)普通商品住房，銷(xiāo)售均價(jià)不超過(guò)54197元/平方米，最高銷(xiāo)售單價(jià)不超過(guò)56907元/平方米，并且套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重均需達(dá)到70%以上。此外，競(jìng)得人須對(duì)地上公建建筑規(guī)模的50%自持，自持年限不低于20年。最終廣州小米通訊技術(shù)有限公司和北京潤(rùn)置商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理有限公司(華潤(rùn)置地全資子公司)聯(lián)合體以起始價(jià)26.57億元競(jìng)得，成交樓面地價(jià)為19356元/平方米。

小米北京拿地引關(guān)注

針對(duì)小米與華潤(rùn)聯(lián)合拿地，從某種意義上說(shuō)意味著首次實(shí)現(xiàn)了買(mǎi)方和賣(mài)方的合作拿地，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為跨界聯(lián)合拿地有利于房企提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。而小米此舉，也引發(fā)了關(guān)注。外界猜測(cè)小米或?qū)⒃摰貕K用于給員工建房，小米方面對(duì)此未予回應(yīng)。也有業(yè)內(nèi)人士分析，根據(jù)該地塊掛牌文件公示的“公建”二字來(lái)看，小米競(jìng)購(gòu)地塊也可能用于修建辦公樓或者綜合利用。

北京青年報(bào)記者注意到，這并不是小米第一次在北京拿地。根據(jù)今年小米公布的招股書(shū)，小米早在2015年就拿下了北京亦莊一塊工業(yè)用地用于建設(shè)小米互聯(lián)網(wǎng)電子產(chǎn)業(yè)園;2016年2月與騰訊、阿里、科大訊飛組團(tuán)拿下廣州琶洲CBD的商務(wù)綜合用地;隨后的2016年4月，小米拿下了海淀西二旗地鐵口附近的研發(fā)用地用于建設(shè)小米移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)園。今年8月，小米公司競(jìng)得武漢一宗地塊，預(yù)計(jì)今年內(nèi)動(dòng)工建設(shè)小米武漢總部大樓。據(jù)了解，該大樓計(jì)劃2020年前后投入使用，為小米實(shí)現(xiàn)“第二總部”十年萬(wàn)人計(jì)劃夯實(shí)基礎(chǔ)。

北辰86億拿下奧林匹克中心區(qū)地塊

成交的另一宗地塊是朝陽(yáng)區(qū)奧林匹克公園中心區(qū)B23等地塊B4綜合性商業(yè)金融服務(wù)業(yè)用地、F3其他類(lèi)多功能用地，位于奧林匹克公園中心區(qū)內(nèi)。土地面積約13.87公頃，建筑規(guī)模約48.66萬(wàn)平方米。按照土地出讓文件，該項(xiàng)目建成后，競(jìng)得人須全部自持，自持年限與出讓年限一致。最終該宗地由北京北辰實(shí)業(yè)集團(tuán)有限責(zé)任公司以起始價(jià)86.63億元競(jìng)得，成交樓面地價(jià)為17803元/平方米。

專(zhuān)家表示，近期北京土地市場(chǎng)較活躍，尤其是住宅用地的供應(yīng)方面，明顯看出加快供應(yīng)的態(tài)勢(shì)，且大多為共有產(chǎn)權(quán)住房用地和“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”商品住房用地。一方面將努力完成今年的土地供應(yīng)計(jì)劃，另一方面，加大住宅用地的供應(yīng)，也是落實(shí)調(diào)控政策、穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)實(shí)在在的舉措。

11月多地迎土地出讓高峰 分析稱(chēng)樓市有望回歸平穩(wěn)

土地供應(yīng)大幅增加

11月5日，北京兩宗地塊出讓?zhuān)謩e位于朝陽(yáng)區(qū)奧林匹克公園中心區(qū)以及昌平區(qū)沙河鎮(zhèn)，建設(shè)用地面積分別為13.87萬(wàn)平方米和4.68萬(wàn)平方米，出讓起始價(jià)格分別為86.63億元和26.57億元。截至記者發(fā)稿時(shí)，兩宗地塊均由房企報(bào)價(jià)。

11月，北京計(jì)劃推出18宗地塊。其中，住宅地塊15宗，商服地塊3宗。在住宅地塊中，3宗為共有產(chǎn)權(quán)房地塊，其余為限競(jìng)房地塊。分布區(qū)域方面，朝陽(yáng)、豐臺(tái)等城六區(qū)分布為1宗、2宗。其余地塊均分布在昌平、大興、順義、延慶等郊區(qū)。

其中，朝陽(yáng)區(qū)奧林匹克公園中心區(qū)B23等地塊是今年以來(lái)起始價(jià)最高的地塊。掛牌文件顯示，該地塊為B4綜合性商業(yè)金融服務(wù)業(yè)用地、F3其他類(lèi)多功能用地，土地面積13.87萬(wàn)平方米，建筑控制規(guī)模48.66萬(wàn)平方米，掛牌出讓起始價(jià)為86.63億元，競(jìng)買(mǎi)保證金達(dá)17.4億元。據(jù)了解，該地塊為國(guó)家會(huì)議中心二期用地。項(xiàng)目建成后，將由競(jìng)得人全部自持。

結(jié)合10月份北京土地出讓情況，業(yè)內(nèi)人士表示，北京土地出讓門(mén)檻較高，條件限制較多。在10月份出讓的6宗地塊中，溢價(jià)率最高達(dá)24%。但縱觀全年，土地出讓平均溢價(jià)率僅15%，其中7宗流標(biāo)。

北京某國(guó)有房企人士11月5日對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示，11月北京加大土地出讓節(jié)奏。從房企角度來(lái)看，優(yōu)質(zhì)地塊仍然是主要目標(biāo)。該人士稱(chēng)，昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)未來(lái)科學(xué)城南區(qū)CP07-0600-0052、0063、C-18地塊，在出讓文件中標(biāo)明市政規(guī)劃以及軌道規(guī)劃的相關(guān)藍(lán)圖，顯示該地塊擁有較高的開(kāi)發(fā)預(yù)期。這類(lèi)土地相較于其他郊區(qū)地塊競(jìng)爭(zhēng)力應(yīng)該更強(qiáng)。

根據(jù)今年6月公布的《北京市2018年建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃》，2018年，本市安排的國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)總量4100公頃。9月，北京市規(guī)土委公布了近期計(jì)劃供應(yīng)的66宗、約481公頃住宅用地。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，北京土地供應(yīng)大幅度增加，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，緩解了供需結(jié)構(gòu)，樓市有望回歸平穩(wěn)。在供應(yīng)量較大的區(qū)域，不排除會(huì)出現(xiàn)價(jià)格戰(zhàn)的可能。

其他城市方面，太原、江門(mén)等二三線(xiàn)城市11月均有多宗土地出讓。相關(guān)信息顯示，11月5日，太原將出讓3宗土地，分別位于小店區(qū)、尖草坪區(qū)。江門(mén)市則在同日出讓4宗土地。

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部分城市加大土地供應(yīng)力度，但房企的拿地?zé)崆橛欣溆袩帷?/p>

根據(jù)數(shù)據(jù)，今年1月至10月，碧桂園、萬(wàn)科、保利繼續(xù)高歌猛進(jìn)，位列房企拿地前三位。值得注意的是，2017年前10個(gè)月，上述三家房企居于同樣位次。

碧桂園2018年前10月拿地面積為5101萬(wàn)平方米，拿地總額為1197億元;萬(wàn)科今年前10月拿地面積為2350萬(wàn)平方米，拿地總額達(dá)1162億元。相比上年同期，兩家企業(yè)拿地面積基本持平，但拿地金額呈下降態(tài)勢(shì)。2017年同期，碧桂園和萬(wàn)科拿地金額分別為1903億元、1525億元。

部分房企拿地面積和總額均現(xiàn)下調(diào)態(tài)勢(shì)。數(shù)據(jù)顯示，2017年前10月，恒大、融創(chuàng)拿地面積分別為4001萬(wàn)平方米、6659萬(wàn)平方米，金額分別為946億元、776億元。但今年前10月，恒大、融創(chuàng)拿地面積分別下降至2164萬(wàn)平方米、1103萬(wàn)平方米，金額分別縮至370億元、219億元。

分析人士指出，部分房企拿地?zé)崆橄陆?，與相關(guān)公司的發(fā)展戰(zhàn)略調(diào)整以及對(duì)行業(yè)的判斷不無(wú)關(guān)系。

恒大在2017年年報(bào)中指出，2017年，集團(tuán)發(fā)展模式由“規(guī)模型”向“規(guī)模+效益型”轉(zhuǎn)變，更加注重增長(zhǎng)效益和質(zhì)量，特別是面對(duì)三四線(xiàn)城市火熱的銷(xiāo)情，有側(cè)重地吸納了一批三線(xiàn)城市優(yōu)質(zhì)土地儲(chǔ)備，現(xiàn)有項(xiàng)目城市布局得以持續(xù)優(yōu)化。

融創(chuàng)則稱(chēng)，2018年，集團(tuán)預(yù)計(jì)整體放松房地產(chǎn)調(diào)控政策的可能性很小，將繼續(xù)加快推動(dòng)建立和完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制。同時(shí)，持續(xù)收緊的流動(dòng)性將繼續(xù)對(duì)行業(yè)產(chǎn)生較大影響。在這樣的環(huán)境下，集團(tuán)對(duì)2018年的房地產(chǎn)市場(chǎng)保持謹(jǐn)慎的態(tài)度。