中國住房：從“蝸居”到“適居” 從 “重建設(shè)”到“重保障”

• 2018年12月14日 WangYu來源：土流網(wǎng) 1319 86
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  中國經(jīng)濟(jì)基本面穩(wěn)定，但動(dòng)力和質(zhì)量較為不足，房地產(chǎn)金融行業(yè)發(fā)展如何受限？

  房地產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)資金密集型行業(yè)，對(duì)金融有很強(qiáng)的依賴性。與房地產(chǎn)相聯(lián)系的房地產(chǎn)金融是指在房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營、流通和消費(fèi)過程中，通過貨幣流通和信用渠道所進(jìn)行的籌資、融資及相關(guān)金融服...

1978年，中國城鎮(zhèn)居民人均居住面積僅有3.6平方米，缺房戶達(dá)869萬，占城市總戶數(shù)的47.5%，近一半城鎮(zhèn)居民無房可住。而40年后的今天，中國人均住房面積已高達(dá)40.8平方米，套戶比高達(dá)1.13。改革開放40年以來，從筒子樓、石庫門到家屬院、住宅區(qū)，從福利分房時(shí)代進(jìn)入市場經(jīng)

中國住房：“蝸居”到“適居”華麗轉(zhuǎn)身

1978年，中國城鎮(zhèn)居民人均居住面積僅有3.6平方米，缺房戶達(dá)869萬，占城市總戶數(shù)的47.5%，近一半城鎮(zhèn)居民無房可住。而40年后的今天，中國人均住房面積已高達(dá)40.8平方米，套戶比高達(dá)1.13。改革開放40年以來，從筒子樓、石庫門到家屬院、住宅區(qū)，從福利分房時(shí)代進(jìn)入市場經(jīng)濟(jì)的商品房時(shí)代，中國住房環(huán)境發(fā)生了翻天覆地的變化。

但需注意的是，在我國住房環(huán)境發(fā)生完全改變后，我國住房體系也將面臨著第二次“改革”。

房改：從“蝸居”到“適居”

楊清家住太原，在她出生后的20余年里，她一直同父母、祖父母生活在一個(gè)40余平方米的房子。“我們家那個(gè)時(shí)候已經(jīng)算條件很好的，由于母親和祖父是在同一家單位就職，所以單位給兩家人共同分這套一間半的房子。”

2014年，24歲的楊清體驗(yàn)到人生中第一次搬家。全家五口人搬入了近150平方米的商品房。“我不僅有了自己的房間，家里還有了書房、客廳與餐廳?！?/p>

楊清應(yīng)該算是家庭住房條件得到改善的縮影。的確，1998年房改之前，我國城鎮(zhèn)居民住房多為公房等福利性質(zhì)由所屬單位或機(jī)構(gòu)分配房產(chǎn)，一條長廊串聯(lián)著許多個(gè)單間、或是上海石庫門類型上下三層共用廚房等公用設(shè)施是當(dāng)時(shí)較為典型的居住環(huán)境，這種房屋面積小，沒有獨(dú)立廚房和衛(wèi)生間的設(shè)計(jì)，降低了居住環(huán)境與居住品質(zhì)。

原國家建設(shè)部副部長楊慎此前的調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，從1956年到1986年30年間，全國城市僅蓋了7億平方米住宅，按照50平方米一套，折1400萬套，平均每年47萬套?！?985年國家對(duì)城鎮(zhèn)住房進(jìn)行調(diào)查，調(diào)查結(jié)果是人均住房面積僅2至4平方米”。

中國社會(huì)科學(xué)院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛表示，40年間，城鄉(xiāng)居民住房狀況實(shí)現(xiàn)了改天換地的變化。1978年城鎮(zhèn)住房僅人均6.7平方米，2018年將超過38平方米。農(nóng)村住房更是經(jīng)歷土坯、磚瓦、平頂、樓房變化，從1978年的8.1平方米，2016年達(dá)到人均45.8平方米。中國房地產(chǎn)業(yè)從零出發(fā)，到2018年房地產(chǎn)增加值占GDP的6.5%以上，住房相關(guān)經(jīng)濟(jì)占到國民經(jīng)濟(jì)的20%，房地產(chǎn)投資占GDP的13%以上，成為中國經(jīng)濟(jì)的重要?jiǎng)恿Α?/p>

“我國住房已從全民蝸居時(shí)代到基本適居時(shí)代?！焙愦蠹瘓F(tuán)研究院院長任澤平表示，我國城鎮(zhèn)住房套均面積從約45平方米增至89平方米，中國城鎮(zhèn)居民從筒子樓住到住宅小區(qū)，從全民蝸居到基本適居，住房事業(yè)取得巨大進(jìn)步，這主要得益于上世紀(jì)90年代從福利分房到住房商品化的住房制度改革。

棚改：10年1億多住房困難群眾

“出棚進(jìn)樓”

2013年，礦工任勇拿到了80多平方米的新居鑰匙。46歲的他出生在礦上父親建造的一間10平方米土窯里，上世紀(jì)90年代一場大雨土窯坍塌了，他又建起了40平方米的磚房。

山西省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳廳長李棟梁說，山西是我國典型的煤炭能源地區(qū)，因?yàn)閲泄さV企業(yè)較多，當(dāng)時(shí)因礦設(shè)市、因廠設(shè)區(qū)，大多數(shù)企業(yè)建廠時(shí)都是先生產(chǎn)后生活，形成了大量的城市和國有工礦棚戶區(qū)，居住條件簡陋、基礎(chǔ)設(shè)施匱乏，居住環(huán)境臟亂差，水電氣等基本生活條件難以保障，甚至大多存在嚴(yán)重的地質(zhì)和火災(zāi)隱患。

2005年，遼寧省率先啟動(dòng)礦區(qū)和老工業(yè)區(qū)棚戶區(qū)改造計(jì)劃，標(biāo)志著我國棚戶區(qū)改造工程的啟動(dòng)。2007年8月，國務(wù)院發(fā)布《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》，要求加快集中成片棚戶區(qū)的改造工作。

11日中國財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院發(fā)布的《中國住房報(bào)告2018-2019》指出，在我國多渠道、多元化的住房保障制度體系下，“十二五”期間，全國累計(jì)開工建設(shè)城鎮(zhèn)保障性安居工程4033萬套，超額完成3600萬套任務(wù)。自2008年至2017年的十年間，我國進(jìn)行了3907萬套的棚戶區(qū)改造，累計(jì)已有1億多棚戶區(qū)居民“出棚進(jìn)樓”。

今年5月國務(wù)院常務(wù)會(huì)議再次確定，實(shí)施2018年到2020年3年棚改攻堅(jiān)計(jì)劃，再改造各類棚戶區(qū)1500萬套。加大中央財(cái)政補(bǔ)助和金融、用地等支持，兌現(xiàn)改造約1億人居住的城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城中村的承諾。

二次房改：“重建設(shè)”到“重保障”

11日中國財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院發(fā)布的《中國住房報(bào)告2018-2019》指出，與中國改革開放同步，住房改革的近40年間，創(chuàng)造了巨大的奇跡。但同時(shí)在過去的40年中國房地產(chǎn)發(fā)展中也積累了比較嚴(yán)重的問題。

倪鵬飛表示，目前房地產(chǎn)市場存在結(jié)構(gòu)性泡沫或?qū)⑵屏鸦蚶^續(xù)放大的雙向風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)金融存在杠桿率迅速高升且還在違規(guī)加杠桿的風(fēng)險(xiǎn)。宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行存在過度依賴房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。

“住房存量水平超前?！蹦啭i飛坦言，2016年城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積已達(dá)36.6平方米，高于規(guī)劃中的2020年人均35平方米的目標(biāo)。施工面積和新開工面積還在快速增長，截止到2018年10月，全國住宅施工面積達(dá)54.2344億，僅2018年1-10月住房新開工面積12.39億;供需嚴(yán)重錯(cuò)配。包括商品住房比例高、保障住房比例低，自有住房比例高、租賃住房比例低，特大超大城市住房少、中小城市小城鎮(zhèn)住房多，高收入家庭住房多、低收入家庭住房少，戶籍人口住房多、外來人口住房少等五大結(jié)構(gòu)問題。

倪鵬飛表示，一個(gè)理想的住房目標(biāo)應(yīng)該是實(shí)現(xiàn)住有所居，帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長，促進(jìn)社會(huì)公平。但實(shí)現(xiàn)住有所居，并不意味著每個(gè)人擁有自有產(chǎn)權(quán)住房，而是居民家庭根據(jù)自身情況，可以是居住完全自有的住房，也可以居住擁有部分產(chǎn)權(quán)的住房，也可以租住不擁有任何產(chǎn)權(quán)的住房。

事實(shí)上，各地已轉(zhuǎn)向重保障。北京2017年發(fā)布用地計(jì)劃顯示，北京市5年計(jì)劃供地6000公頃，住房建設(shè)需求150萬套，其中產(chǎn)權(quán)類住房100萬套，租賃住房50萬套。深圳自今年起新增居住用地中人才房、安居房、公租房用地比例將不低于60%，并將嚴(yán)格控制大戶型高檔商品住房用地，同時(shí)在新出讓居住用地中提高“只租不售”用地比例。

中國社會(huì)科學(xué)院城市與競爭力中心研究員姜雪梅表示，過去保障房制度管理問題突出，部分城市的保障房空置率高;保障房房源結(jié)構(gòu)失衡，長效性保障房少。

“住房保障制度由‘?；尽颉侔l(fā)展’轉(zhuǎn)變?！苯┟繁硎荆磥碚诩哟蟊Ｕ系耐瑫r(shí)，將加大保障類住房的運(yùn)營，使政策可以長久地運(yùn)轉(zhuǎn)。例如，著重發(fā)展租賃市場，合理布局租賃房源，促進(jìn)梯度消費(fèi)，實(shí)施租金管制，建立親民的租賃制度。適度供給長效性保障房，并進(jìn)行長期封閉式運(yùn)營，長期有效地解決住房問題。

目前，我國已在浙江、安徽、山東、湖北、廣西、四川、云南、陜西等8個(gè)省(區(qū))開展政府購買公租房運(yùn)營管理服務(wù)試點(diǎn)，并于2019年底前，總結(jié)試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)成果，為提升公租房運(yùn)營管理能力提供支撐。

社科院報(bào)告：2019年房地產(chǎn)市場自住屬性進(jìn)一步加強(qiáng)

由中國社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院、新華社《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》共同主辦，中國社會(huì)科學(xué)院城市與競爭力研究中心、鳳凰財(cái)經(jīng)研究院協(xié)辦的《中國住房發(fā)展報(bào)告(2018-2019)》發(fā)布暨住房制度改革研討會(huì)11日在京舉行?！秷?bào)告》課題組成員發(fā)布了多份專題報(bào)告。

《世界經(jīng)濟(jì)與住房發(fā)展報(bào)告》認(rèn)為，2017-2018年全球住房市場價(jià)格增速相對(duì)較高。長期來看，全球住房市場已經(jīng)進(jìn)入十年來最繁榮的時(shí)期。但是，與全球經(jīng)濟(jì)的隱憂相對(duì)應(yīng)，全球住房市場仍存在地域上的不均衡，如北歐、南歐、東歐、南美的住房市場持續(xù)低迷。美國的住房市場價(jià)格增速持續(xù)上升。

2018-2019年，在主要經(jīng)濟(jì)體較好經(jīng)濟(jì)前景的推動(dòng)下，預(yù)測全球房地產(chǎn)市場在繼續(xù)保持繁榮的趨勢，甚至在下一波住房市場周期時(shí)具有更高的房價(jià)增速。但是，全球住房市場的不平衡也將加劇。發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體將呈現(xiàn)“好者更好、差者更差”的馬太效應(yīng)。新興經(jīng)濟(jì)體的住房市場整體上會(huì)發(fā)展較弱，但是“海上絲綢之路”沿線國家的住房市場可能會(huì)出現(xiàn)持續(xù)的繁榮。

《中國住房需求報(bào)告》指出，今年以來，在宏觀經(jīng)濟(jì)形勢面臨內(nèi)外部雙重壓力、金融財(cái)政政策定向“寬松”的同時(shí)，2018年7月底中央政治局會(huì)議繼續(xù)強(qiáng)調(diào)“下決心解決好房地產(chǎn)市場問題”、“堅(jiān)決遏制房價(jià)上漲”，釋放了進(jìn)一步穩(wěn)定市場預(yù)期的堅(jiān)定信號(hào)，住房自住屬性得到進(jìn)一步強(qiáng)化，市場供需兩端逐步回歸理性。

綜合房地產(chǎn)市場周期、前期需求釋放以及政策調(diào)控的多重影響，預(yù)計(jì)明年市場仍將保持總體回調(diào)、平穩(wěn)釋放的總體走勢，出現(xiàn)持續(xù)震蕩、大幅下跌的概率較小。但局部地區(qū)和租賃市場仍存在供需矛盾緊張、市場預(yù)期向好的上行壓力，剛性需求和改善性需求有進(jìn)一步的釋放空間。

《中國住房金融報(bào)告》認(rèn)為，從房企融資在非金融業(yè)融資中的權(quán)重走勢看，房企相對(duì)加杠桿特點(diǎn)明顯。截至2018年三季度末，房企融資總額在非金融業(yè)融資總額中的權(quán)重較上年同期不降反升近2個(gè)百分點(diǎn)。增額權(quán)重上升幅度更為明顯，房企融資增額在非金融業(yè)融資增額中的權(quán)重升幅超過7個(gè)百分點(diǎn)。這說明，相對(duì)于非房企融資，房企融資杠桿不降反升。這樣一種走勢與房企融資調(diào)控和監(jiān)管的政策指向是背離的。自2016年9.30新政始，房地產(chǎn)相關(guān)融資調(diào)控和監(jiān)管政策發(fā)條持續(xù)趨緊，但是，前述指標(biāo)卻是不降反升，意味著此前房企降降杠桿政策在本報(bào)告期內(nèi)并沒有取得預(yù)期效果。

《中國住房城市政府調(diào)控報(bào)告》指出，2017年第四季度以來，各地地方政府堅(jiān)持中央政府提出的“房子是用來住的，不是用來炒的”和“下決心解決好房地產(chǎn)市場問題，堅(jiān)決遏制房價(jià)上漲”的政策基調(diào)，調(diào)控更加精準(zhǔn)、靈活、有效。進(jìn)入下半年后，隨著持續(xù)三年的調(diào)控政策逐漸顯現(xiàn)效應(yīng)，部分城市樓市逐漸顯露疲態(tài)，土地溢價(jià)率不斷下降、土地流拍不斷增加，部分城市的庫存又進(jìn)入上升通道。未來，一線城市可能微調(diào)調(diào)控措施，保持調(diào)控政策的適度;二線城市可能最具放松的沖動(dòng)和條件，幻想激活樓市的熱度;三四線城市可能動(dòng)用干預(yù)之手，極力維護(hù)樓市的溫度。

《中國住房用地報(bào)告》顯示，2017-2018年土地市場供給和需求都比較旺盛，但隨著時(shí)間的推移，市場有降溫的態(tài)勢。在調(diào)控措施不放松、國際環(huán)境驅(qū)緊、經(jīng)濟(jì)預(yù)期下行壓力加大的大環(huán)境影響下，房地產(chǎn)投資可能有所下行，由此可能引致土地市場的熱度在下一個(gè)年度里進(jìn)一步降低。預(yù)計(jì)隨著棚改貨幣化安置力度的下降、商品房庫存量的回升，在下一個(gè)年度里，房地產(chǎn)企業(yè)的土地購置面積、土地購置費(fèi)會(huì)可能會(huì)從高位回落，呈現(xiàn)出下行的態(tài)勢;與此同時(shí)，全國土地出讓收入的增速可能會(huì)放緩。如果各地政府在供地節(jié)奏上未做出適應(yīng)性調(diào)整的話，在下一個(gè)年度里，住宅用地市場可能出現(xiàn)價(jià)量齊跌、溢價(jià)率不高且流拍率較高的狀況。另外，隨著租購并舉、發(fā)展住房租賃市場、支持住房租賃消費(fèi)政策的逐步落實(shí)，以及利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案進(jìn)入落地期，加上2018年新個(gè)稅法中關(guān)于租金可抵個(gè)稅等鼓勵(lì)租房的政策在下一步實(shí)踐中得到實(shí)施，租賃住房的供給與需求可能都會(huì)大幅度增加，從而引致租賃住房用地供給與需求的增加，租賃住房用地市場將逐步發(fā)育成長為住房用地市場格局中的一個(gè)不可忽略的重要組成部分。

《中國住房市場監(jiān)管報(bào)告》指出，2018年，在穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟(jì)的大背景和供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的大邏輯下，政府的住房市場監(jiān)管政策主要從綜合監(jiān)管角度著力穩(wěn)定住房市場，從土地市場監(jiān)管角度著力提高土地利用效率，從銷售監(jiān)管角度著力維護(hù)市場秩序，確保各項(xiàng)政策落實(shí)效果，從租賃市場監(jiān)管角度著力建章立制，促進(jìn)租賃市場健康發(fā)展。

《中國住房保障發(fā)展報(bào)告》認(rèn)為，我國已經(jīng)建立多渠道、多元化的住房保障制度體系，住房保障工作取得了顯著成果。第一，城鎮(zhèn)低收入家庭住房困難明顯緩解，住房保障范圍也明顯擴(kuò)大;第二，保障性住房和棚戶區(qū)改造項(xiàng)目建設(shè)擴(kuò)大內(nèi)需，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展;第三，近年，除了公共租賃房制度建設(shè)，還發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)房制度滿足多元化需求，還培育發(fā)展集體建設(shè)用地的租賃住房市場，促進(jìn)構(gòu)建租購并舉的住房保障制度體系。

解決飽受高房價(jià)、高房租困擾的中、低收入階層的住房問題是義不容辭的社會(huì)課題。為實(shí)現(xiàn)“住有所居”目標(biāo)，應(yīng)積極建設(shè)新時(shí)代的租售并舉的住房保障制度。

《中國住房宏觀調(diào)控報(bào)告》認(rèn)為，2017-2018年我國住房市場宏觀調(diào)控在繼續(xù)堅(jiān)持“房住不炒”的原則下，調(diào)控政策持續(xù)穩(wěn)定，特別是地方政府在調(diào)控上從嚴(yán)從緊，政策強(qiáng)化與擴(kuò)面并存，整體調(diào)控措施超過400多次，創(chuàng)下歷史紀(jì)錄。整體來看，持續(xù)穩(wěn)定從嚴(yán)的調(diào)控政策取得了較好的調(diào)控效果，房地產(chǎn)市場快速上漲的現(xiàn)象得到基本控制。

2018年我國住房市場將會(huì)從過去20年的住房高速增長期轉(zhuǎn)變到波動(dòng)式增長和區(qū)域性增長并存的階段。面對(duì)這樣的形勢，未來住房市場調(diào)控在堅(jiān)持“房住不炒”的原則下，要進(jìn)一步加強(qiáng)因城施策、分類調(diào)控的實(shí)效性，各城市要進(jìn)一步提高精準(zhǔn)調(diào)控、及時(shí)調(diào)控的能力。一是堅(jiān)定不移推進(jìn)城鎮(zhèn)化。二是圍繞住房市場穩(wěn)定發(fā)展實(shí)現(xiàn)調(diào)控機(jī)制化、制度化。三是繼續(xù)堅(jiān)持因城施策，差別調(diào)控的政策毫不動(dòng)搖。四是加快住房市場長效調(diào)節(jié)機(jī)制建設(shè)。

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