2021年深圳辦公租賃凈吸納量將恢復(fù)到去年水平

• 2020年12月24日 HaoChenChong來(lái)源：互聯(lián)網(wǎng) 1222 79
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2020年，深圳甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)盡管一季度受疫情影響而受挫，但憑借著TMT與金融行業(yè)的需求支撐，市場(chǎng)活躍度自二季度起持續(xù)復(fù)蘇，全市租金水平跌幅較去年已明顯收窄。

2021年深圳辦公租賃凈吸納量將恢復(fù)到去年水平

2020年，深圳甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)盡管一季度受疫情影響而受挫，但憑借著TMT與金融行業(yè)的需求支撐，市場(chǎng)活躍度自二季度起持續(xù)復(fù)蘇，全市租金水平跌幅較去年已明顯收窄。預(yù)測(cè)2021年供過于求的現(xiàn)象仍將持續(xù)，但凈吸納量有望恢復(fù)至2019年水平。優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)方面，深圳消費(fèi)市場(chǎng)逐步回暖并持續(xù)向好。為提高整體銷售平效，中高端購(gòu)物中心增加零售業(yè)態(tài)比例，通過引進(jìn)品牌首店、旗艦店等方式迎合年輕一代的消費(fèi)需求。2021年新增供應(yīng)面積將創(chuàng)下歷史最高位。深圳房地產(chǎn)投資市場(chǎng)熱度下半年逐步回升，金融機(jī)構(gòu)表現(xiàn)活躍。全年大宗交易以辦公樓及住宅/公寓為主，并集中在羅湖區(qū)以及南山區(qū)。

上海部分區(qū)域?qū)懽謽强罩寐蔬_(dá)四成

受疫情影響，一線城市的寫字樓和商鋪等整體承壓，辦公樓空置率上升和租金下滑成為市場(chǎng)趨勢(shì)。在上海虹口區(qū)的北外灘區(qū)域?qū)懽謽侨?，一些寫字樓整體空置率在40%左右。前灘和大虹橋區(qū)域的寫字樓空置率也接近40%。而在上海徐匯區(qū)的核心寫字樓板塊，對(duì)外出租的辦公樓相對(duì)較少，空置率大約在10%左右。上海寫字樓受疫情影響空置較多，但日租金仍能達(dá)到9塊。月租270相比二線城市已經(jīng)是很高的水準(zhǔn)了。

寫字樓租售市場(chǎng)規(guī)模及投資趨勢(shì)

中國(guó)辦公樓開發(fā)投資規(guī)模跌破6000億元，2019年投資完成額略有回升，至6163億元，增長(zhǎng)2.78%。

受辦公樓銷售面積快速下滑影響，國(guó)內(nèi)辦公樓銷售額在2019年跌破6000億元，至5328.96億元，同比下降15.1%，下降幅度從2018年的2.55%擴(kuò)大至2019年的15.1%。與住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)一樣，辦公樓銷售依舊以期房銷售為主，2019年辦公樓期房銷售4040.61億元，占辦公樓銷售額比重的75.82%，辦公樓現(xiàn)房銷售1288.36億元，占比24.18%。

2011-2017年，我國(guó)寫字樓開發(fā)投資金額逐年增加。由于四萬(wàn)億的刺激，2011-2013年寫字樓投資增速不斷高升，在2013年高達(dá)38.2%，而2013年之后逐漸下滑，回落到比較穩(wěn)健的水平。2017年，中國(guó)寫字樓市場(chǎng)投資規(guī)模為6761.36億元，較2016年增長(zhǎng)3.5%。

在現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，信息已經(jīng)是一種重要的經(jīng)濟(jì)資源，信息資源的優(yōu)先占有者勝，反之則處于劣勢(shì)。中國(guó)每年有近百萬(wàn)家企業(yè)倒閉，對(duì)于企業(yè)經(jīng)營(yíng)而言，因?yàn)槭д`而出局，極有可能意味著從此退出歷史舞臺(tái)。他們的失敗、他們的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，可能再也沒有機(jī)會(huì)轉(zhuǎn)化為他們下一次的成功了!企業(yè)成功的關(guān)鍵就在于，是否能夠在需求尚未形成之時(shí)就牢牢地鎖定并捕捉到它。那些成功的公司往往都會(huì)傾盡畢生的精力及資源搜尋產(chǎn)業(yè)的當(dāng)前需求及前景。

受辦公樓銷售面積快速下滑影響，國(guó)內(nèi)寫字樓租售銷售額在2019年跌破6000億元，至5328.96億元，同比下降15.1%，下降幅度從2018年的2.55%擴(kuò)大至2019年的15.1%。與住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)一樣，辦公樓銷售依舊以期房銷售為主，2019年辦公樓期房銷售4040.61億元，占辦公樓銷售額比重的75.82%，辦公樓現(xiàn)房銷售1288.36億元，占比24.18%。我國(guó)第三產(chǎn)業(yè)GDP雖然長(zhǎng)期保持穩(wěn)定的增長(zhǎng)趨勢(shì)，但增速?gòu)?008年至今，卻一直處于下降趨勢(shì)，截至2019年，我國(guó)第三產(chǎn)業(yè)GDP增速降至6.9%，相比2018年下降0.7個(gè)百分點(diǎn)。2019年中國(guó)工業(yè)增加值同比增長(zhǎng)5.7%，相比2018年增速下降0.4個(gè)百分點(diǎn)。宏觀經(jīng)濟(jì)增速下降，以及經(jīng)濟(jì)下行壓力，給國(guó)內(nèi)辦公樓市場(chǎng)銷售帶來(lái)了一定負(fù)面影響。

圖表：寫字樓竣工面積(萬(wàn)方)及增速情況

數(shù)據(jù)來(lái)源：中研普華產(chǎn)業(yè)研究院整理

2018年供應(yīng)高峰持續(xù)上行，CBRE監(jiān)測(cè)的主要17個(gè)城市寫字樓新增供應(yīng)接近850萬(wàn)平方米。一線城市新增供應(yīng)380萬(wàn)平方米，與2017年基本持平。滬深將繼續(xù)看到百萬(wàn)平方米級(jí)別的充沛供應(yīng)，北京CBD、望京和麗澤區(qū)域項(xiàng)目集中上市迎來(lái)久違的供應(yīng)釋放。二線城市新增供應(yīng)大幅上漲50%，天津、沈陽(yáng)、蘇州、寧波、武漢和長(zhǎng)沙供應(yīng)壓力較大。

想要了解更多寫字樓租售行業(yè)詳細(xì)分析，請(qǐng)關(guān)注中研研究院研究出版的《2020-2025年中國(guó)北京市寫字樓租售行業(yè)現(xiàn)狀分析及投資前景預(yù)測(cè)報(bào)告》

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