深圳租房押金和租金將納入監(jiān)管 住房租賃市場(chǎng)發(fā)展存在較大短板

• 2021年2月2日 LiuMingYue來源：深圳特區(qū)報(bào) 391 19
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2月2日，深圳市住房建設(shè)局發(fā)布《關(guān)于開展住房租賃資金監(jiān)管的通知》(征求意見稿)，征求社會(huì)各界意見?！锻ㄖ芬詥栴}為導(dǎo)向，圍繞全市住房租賃企業(yè)租賃資金監(jiān)管面臨的突出問題，明確相應(yīng)的監(jiān)管措施。

2月2日，深圳市住房建設(shè)局發(fā)布《關(guān)于開展住房租賃資金監(jiān)管的通知》(征求意見稿)，征求社會(huì)各界意見?！锻ㄖ芬詥栴}為導(dǎo)向，圍繞全市住房租賃企業(yè)租賃資金監(jiān)管面臨的突出問題，明確相應(yīng)的監(jiān)管措施?！锻ㄖ芬螅瑢?duì)通過受托經(jīng)營(yíng)、轉(zhuǎn)租方式從事住房租賃經(jīng)營(yíng)的住房租賃企業(yè)收取承租人押金及周期租金總額超過4個(gè)月租金數(shù)額的部分資金，由銀行進(jìn)行監(jiān)管或者由租賃企業(yè)提供相應(yīng)價(jià)值的銀行保函擔(dān)保。金融機(jī)構(gòu)與承租人簽訂貸款協(xié)議后，應(yīng)以備案的住房租賃合同為依據(jù)發(fā)放貸款，將貸款撥付至承租人個(gè)人賬戶，且發(fā)放貸款的頻率應(yīng)與借款人支付租金的頻率匹配。

近期租賃平臺(tái)資金斷裂的消息不斷，一些房東不愿意將房源轉(zhuǎn)租給第三方平臺(tái)，希望直接將房源出租給租戶。機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，截至10月底，全國(guó)20個(gè)大中城市住房租金掛牌均價(jià)為42.65元/平方米/月，環(huán)比下降1.3%，降幅較9月擴(kuò)大1.25個(gè)百分點(diǎn);未來房屋租賃市場(chǎng)行情如何?

住房租賃市場(chǎng)發(fā)展存在較大短板

1998年深化住房制度改革以來，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)以買賣為主，住房租賃市場(chǎng)處在自發(fā)性發(fā)展?fàn)顟B(tài)，租賃立法滯后，金融、土地、稅收等政策體系不健全，大中城市有效供應(yīng)不足、市場(chǎng)秩序混亂、租賃品質(zhì)不高、租購(gòu)不同權(quán)等問題突出，租賃市場(chǎng)在解決城鎮(zhèn)居民特別是新市民住房問題上的作用沒有充分發(fā)揮。

機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，截至10月底，全國(guó)20個(gè)大中城市住房租金掛牌均價(jià)為42.65元/平方米/月，環(huán)比下降1.3%，降幅較9月擴(kuò)大1.25個(gè)百分點(diǎn);同比下降2.48%;租金均價(jià)連續(xù)7個(gè)月下滑。其中，10月一線城市租金均價(jià)為90.93元/平方米/月，環(huán)比下降1.75%，同比下降1.21%。北京、深圳10月租金均價(jià)分別環(huán)比下跌2.82%、0.99%。重點(diǎn)二線城市10月租金均價(jià)為34.13元/平方米/月，環(huán)比下降1.07%，同比下降3.08%。

10月份，在全國(guó)20個(gè)大中城市中租金均價(jià)上漲的城市僅3個(gè)，相較于9月減少6個(gè)，平均漲幅為1.11%，漲幅收窄0.03個(gè)百分點(diǎn);下跌城市達(dá)17個(gè)，較9月增加7個(gè)，平均跌幅1.54%，跌幅擴(kuò)大0.66個(gè)百分點(diǎn)。10月租金環(huán)比上漲前三位的城市為武漢、泉州、鄭州;環(huán)比跌幅居前的城市為北京、成都、三亞、大連、天津。整體看，租金水平均呈下滑態(tài)勢(shì)。

行業(yè)規(guī)范方面，提出直轄市、設(shè)區(qū)的市級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)建立住房租賃指導(dǎo)價(jià)格發(fā)布制度，定期公布不同區(qū)域、不同類型租賃住房的市場(chǎng)租金水平信息，對(duì)于租金上漲過快的，可以采取必要措施穩(wěn)定租金水平;出租人和承租人簽訂住房租賃合同的，應(yīng)當(dāng)通過房屋網(wǎng)簽備案系統(tǒng)進(jìn)行備案。住房租賃企業(yè)租賃住房或者房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)促成住房租賃的，由住房租賃企業(yè)或者房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)辦理住房租賃合同網(wǎng)簽備案等。

針對(duì)“高進(jìn)低出”和“長(zhǎng)收短付”運(yùn)營(yíng)模式，征求意見提出，住房租賃企業(yè)存在支付房屋權(quán)利人租金高于收取承租人租金、收取承租人租金周期長(zhǎng)于給付房屋權(quán)利人租金周期等高風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)營(yíng)行為的，房產(chǎn)管理等部門應(yīng)當(dāng)將其列入經(jīng)營(yíng)異常名錄，加強(qiáng)對(duì)租金、押金使用等經(jīng)營(yíng)情況的監(jiān)管。

國(guó)家支持金融機(jī)構(gòu)按照風(fēng)險(xiǎn)可控、商業(yè)可持續(xù)的原則創(chuàng)新針對(duì)住房租賃的金融產(chǎn)品和服務(wù)，支持發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金，支持住房租賃企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券、公司債券、非金融企業(yè)債務(wù)融資工具等公司信用類債券及資產(chǎn)支持證券，專門用于發(fā)展住房租賃業(yè)務(wù)。

從趨勢(shì)看，“十四五”期間仍是我國(guó)城鎮(zhèn)化較快推進(jìn)的階段，農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口、新就業(yè)大學(xué)生等新市民向城市群和中心城市流動(dòng)的態(tài)勢(shì)沒有變化。這些城市往往房?jī)r(jià)高，新市民群體短期內(nèi)主要通過租賃市場(chǎng)來解決階段性的住房需求問題，租賃需求會(huì)保持旺盛態(tài)勢(shì)。

想了解更多行業(yè)分析請(qǐng)點(diǎn)擊中研普華出版的《2020-2025年中國(guó)住房租賃行業(yè)深度發(fā)展研究與“十四五”企業(yè)投資戰(zhàn)略規(guī)劃報(bào)告》。

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