穩(wěn)市政策精準(zhǔn)提速 保障房地產(chǎn)合理融資需求 房地產(chǎn)市場(chǎng)如何

• 2022年9月1日 ChenZeFang來(lái)源：互聯(lián)網(wǎng) 625 36
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穩(wěn)市政策精準(zhǔn)提速，保障房地產(chǎn)合理融資需求。當(dāng)前，房地產(chǎn)業(yè)正經(jīng)歷著增速下探和杠桿出清等陣痛挑戰(zhàn)。今年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)房企資金收緊、居民需求下行、市場(chǎng)預(yù)期轉(zhuǎn)弱等情形，同時(shí)部分地區(qū)出現(xiàn)了期房逾期或難以交付等亟待解決的民生問(wèn)題。

穩(wěn)市政策精準(zhǔn)提速，保障房地產(chǎn)合理融資需求。當(dāng)前，房地產(chǎn)業(yè)正經(jīng)歷著增速下探和杠桿出清等陣痛挑戰(zhàn)。今年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)房企資金收緊、居民需求下行、市場(chǎng)預(yù)期轉(zhuǎn)弱等情形，同時(shí)部分地區(qū)出現(xiàn)了期房逾期或難以交付等亟待解決的民生問(wèn)題。

8月下旬，包括財(cái)政部、人民銀行、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等部委密集出臺(tái)重點(diǎn)政策舉措，通過(guò)推出降低貸款利率、專項(xiàng)借款、增信支持等方式，助力解決房地產(chǎn)市場(chǎng)合理融資需求。相較去年，近期我國(guó)貨幣政策刺激力度明顯增加。此外，在8月24日召開的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議再次強(qiáng)調(diào)對(duì)剛改需求的支持力度，提出允許地方“一城一策”運(yùn)用信貸等政策，合理支持剛性和改善性住房需求。

在穩(wěn)住經(jīng)濟(jì)大盤的背景下，房地產(chǎn)“救市潮”在全國(guó)鋪開，過(guò)去一段時(shí)間，相關(guān)部門已經(jīng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)動(dòng)用財(cái)政、貨幣等政策工具，但主要城市商品房成交情況仍然有待回暖。

全國(guó)商品住宅銷售面積同比負(fù)增11 個(gè)月，最大降幅達(dá)到-36.59%。2008 年調(diào)整大周期 自 2008 年 1-2 月起銷售面積同比增速轉(zhuǎn)負(fù)，持續(xù)至 2008 年 12 月，期間銷售面積負(fù)增長(zhǎng)共 計(jì) 11個(gè)月，平均同比增速-18.59%，單月最大降幅為 2008 年 8 月的-36.59%。2009 年 1- 2 月開始銷售面積同比增速由負(fù)轉(zhuǎn)正，2009 年 11月到達(dá)同比增速最高點(diǎn) 97.97%，銷售加 速上行 10 個(gè)月，平均同比增速 56.21%。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-6月份，全國(guó)商品房銷售面積68923萬(wàn)平方米，同比下降22.2%;其中，住宅銷售面積下降26.6%;商品房銷售額66072億元，下降28.9%;其中，住宅銷售額下降31.8%。面對(duì)當(dāng)前行業(yè)大變局，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局原局長(zhǎng)、陽(yáng)光資產(chǎn)首席戰(zhàn)略官邱曉華在會(huì)上坦言，眼下房地產(chǎn)行業(yè)確實(shí)進(jìn)入了一個(gè)寒冬季節(jié)。

疫情后房地產(chǎn)調(diào)控政策再度趨嚴(yán)，最近一輪調(diào)整周期于 2021 年下半年開啟。近幾年許多 房企盲目追求規(guī)模，大量加杠桿，企業(yè)一直維持高負(fù)債率，但在國(guó)家穩(wěn)增長(zhǎng)、房住不炒的調(diào) 控基調(diào)下融資端開始強(qiáng)調(diào)去杠桿、防風(fēng)險(xiǎn)。隨著 2020 年 9 月“三道紅線”政策發(fā)布，房地 產(chǎn)貸款集中度管理、預(yù)售資金監(jiān)管以及后續(xù)各項(xiàng)調(diào)控政策出臺(tái)，疊加企業(yè)債務(wù)開始集中到期， 房企償債壓力逐步顯現(xiàn)，部分中小企業(yè)無(wú)力償債而破產(chǎn)。

2021 年下半年隨著信貸政策繼續(xù) 收緊，二手房指導(dǎo)價(jià)等政策調(diào)控，需求端從居民購(gòu)買力到購(gòu)房信心都出現(xiàn)一定下降，房地產(chǎn) 市場(chǎng)開始下行，銷售端下行疊加融資端收緊，大量民企出現(xiàn)暴雷情況，暴雷風(fēng)險(xiǎn)由中小民企 擴(kuò)散到大型民企，恒大暴雷后更是將市場(chǎng)熱度降至低點(diǎn)，新的一輪市場(chǎng)下行大周期開始。

處于中前期階段的城市中，西寧、海口、鄭州、武漢、福州、南京、杭州、青島、濟(jì)南 這 8 個(gè)城市本輪周期當(dāng)月銷售面積處于歷史高位，后續(xù)仍需一定時(shí)間繼續(xù)調(diào)整后銷售才會(huì) 出現(xiàn)回暖跡象。武漢為例，2022 年 1-4月住宅銷售面積均值達(dá)到 100.5 萬(wàn)平米。而青島市 2022 年前 4 月銷售面積均值為 90 萬(wàn)平米，也處于歷史高位。較高的銷售面積并未反映今年疫情沖擊的影響，樓市未來(lái)可能面臨一定的調(diào)整。

業(yè)內(nèi)專家表示，此次1年期和5年期以上LPR下降，將有力提振短期和中長(zhǎng)期的信貸需求。其中，5年期以上LPR大幅下降將有利于降低購(gòu)房者成本，其與支持房地產(chǎn)企業(yè)融資等措施形成組合拳，對(duì)于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)具有積極意義。

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