樓市“第三支箭”落地，房企再融資重新開閘 房產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)分析報(bào)告

• 方蔓桃 2022年11月29日 來源：百度 1028 65
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2022年以來，房地產(chǎn)行業(yè)景氣度繼續(xù)下行。隨著出險(xiǎn)企業(yè)的不斷增加，為防范行業(yè)出現(xiàn)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，穩(wěn)地產(chǎn)政策密集出臺(tái)，行業(yè)融資政策邊際放松，但投資者偏好顯著下行，房企現(xiàn)階段融資情況難言樂觀;商品房待售庫(kù)存進(jìn)一步提高的同時(shí)購(gòu)房者信心亟待恢復(fù);房企違約事件頻發(fā)，償

房產(chǎn)行業(yè)前景如何?11月28日，樓市“第三支箭”正式落地。證監(jiān)會(huì)新聞發(fā)言人表示，為支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，證監(jiān)會(huì)決定在股權(quán)融資方面調(diào)整優(yōu)化5項(xiàng)措施，并自即日起施行。

據(jù)了解，5項(xiàng)措施包括恢復(fù)涉房上市公司并購(gòu)重組及配套融資;恢復(fù)上市房企和涉房上市公司再融資;調(diào)整完善房地產(chǎn)企業(yè)境外市場(chǎng)上市政策;進(jìn)一步發(fā)揮REITs盤活房企存量資產(chǎn)作用;積極發(fā)揮私募股權(quán)投資基金作用。

受此影響，今日地產(chǎn)股債齊升，截至發(fā)稿，地產(chǎn)板塊26只個(gè)股漲停，地產(chǎn)債12只債券盤中臨停。

地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析

2022年以來，房地產(chǎn)行業(yè)景氣度繼續(xù)下行。隨著出險(xiǎn)企業(yè)的不斷增加，為防范行業(yè)出現(xiàn)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，穩(wěn)地產(chǎn)政策密集出臺(tái)，行業(yè)融資政策邊際放松，但投資者偏好顯著下行，房企現(xiàn)階段融資情況難言樂觀;商品房待售庫(kù)存進(jìn)一步提高的同時(shí)購(gòu)房者信心亟待恢復(fù);房企違約事件頻發(fā)，償債來源仍將嚴(yán)重依賴于房企銷售回款或資產(chǎn)處置后的資金回籠。展望2022年下半年，“房住不炒”仍為主基調(diào)，政策以維穩(wěn)及托底為主，供需下行壓力仍較大;長(zhǎng)期看，資源逐步向央、國(guó)企和財(cái)務(wù)杠桿較低的頭部?jī)?yōu)質(zhì)房企集中，多數(shù)房企仍面臨生存壓力。

近期利好不斷的房地產(chǎn)市場(chǎng)，又迎來了一連五項(xiàng)優(yōu)化措施。28日晚間，證監(jiān)會(huì)宣布在股權(quán)融資方面調(diào)整優(yōu)化5項(xiàng)措施支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，被業(yè)內(nèi)解讀為射出支持房企融資“第三支箭”。5項(xiàng)措施中，“恢復(fù)涉房上市公司并購(gòu)重組及配套融資”“恢復(fù)上市房企和涉房上市公司再融資”尤為受到關(guān)注。

地產(chǎn)行業(yè)再融資恢復(fù)，一系列政策表明政策穩(wěn)地產(chǎn)決心。涉房企業(yè)股權(quán)融資優(yōu)化調(diào)整，降準(zhǔn)對(duì)行業(yè)也構(gòu)成利好。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這些政策的發(fā)布并不意味著樓市政策轉(zhuǎn)向，而是在“房住不炒”的前提下，金融管理部門把一攬子穩(wěn)樓市、促發(fā)展的政策措施落實(shí)、落細(xì)，支持剛性和改善性住房需求。

四季度經(jīng)濟(jì)運(yùn)行對(duì)全年經(jīng)濟(jì)十分重要，當(dāng)前是鞏固經(jīng)濟(jì)回穩(wěn)向上基礎(chǔ)的關(guān)鍵時(shí)間點(diǎn)。但是從10月經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況來看，受疫情反復(fù)、外需回落以及房地產(chǎn)低迷等影響，經(jīng)濟(jì)雖然繼續(xù)保持恢復(fù)態(tài)勢(shì)，但基礎(chǔ)并不穩(wěn)固。

日前在2022金融街論壇年會(huì)上，中國(guó)證監(jiān)會(huì)主席易會(huì)滿在“堅(jiān)持服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)這個(gè)著力點(diǎn)”部分談及房地產(chǎn)指出，當(dāng)前要密切關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)面臨的困難挑戰(zhàn)，支持實(shí)施改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計(jì)劃，繼續(xù)支持房地產(chǎn)企業(yè)合理債券融資需求等。

房地產(chǎn)行業(yè)前景分析

今年以來，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展降速引發(fā)了諸多問題，多地房地產(chǎn)市場(chǎng)因?yàn)殚_發(fā)商資金鏈緊張等原因出現(xiàn)爛尾，并引發(fā)“停貸潮”等一系列問題。隨著金融支持房地產(chǎn)16條政策的出臺(tái)，房地產(chǎn)行業(yè)將有望進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)企穩(wěn)，對(duì)家居行業(yè)來說，也將迎來觸底反彈的機(jī)會(huì)，作為行業(yè)龍頭企業(yè)，美克家居復(fù)蘇在即。

近期，房地產(chǎn)行業(yè)可謂政策暖風(fēng)頻吹。11月14日，銀保監(jiān)會(huì)、住建部、人民銀行聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于商業(yè)銀行出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金有關(guān)工作的通知》，支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)合理使用預(yù)售監(jiān)管資金;11月23日，人民銀行和銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展;截至11月24日，工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)銀行、建設(shè)銀行、交通銀行、郵儲(chǔ)銀行等六大國(guó)有商業(yè)銀行均已宣布與多家優(yōu)質(zhì)房企簽署合作協(xié)議，提供意向性融資支持超過萬億元。

今年以來，各地堅(jiān)持房住不炒，因城施策，支持剛性和改善性合理住房需求，出臺(tái)多項(xiàng)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)政策，房地產(chǎn)市場(chǎng)總體下行態(tài)勢(shì)趨緩?！?/p>

隨著融資環(huán)境改善，房企拿地?zé)崆橛型鸩交謴?fù)。業(yè)內(nèi)人士表示，房地產(chǎn)行業(yè)仍然面臨銷售、結(jié)轉(zhuǎn)及房企信用修復(fù)可能不及預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)，土地市場(chǎng)未來走向仍需觀察。

房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來發(fā)展趨勢(shì)，是影響購(gòu)房者預(yù)期的重要因素。當(dāng)前和今后較長(zhǎng)一個(gè)時(shí)期，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍蘊(yùn)藏較為廣闊的發(fā)展空間。我國(guó)仍處于城鎮(zhèn)化快速發(fā)展時(shí)期，城鎮(zhèn)每年新增上千萬人口，相應(yīng)的對(duì)城市的住房、基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施會(huì)帶來大量需求。在此過程中，人民群眾期盼更多好房子。

2022年上半年，受宏觀經(jīng)濟(jì)下行、疫情反復(fù)、房企風(fēng)險(xiǎn)事件不斷的影響，銷售持續(xù)低迷，行業(yè)銷售規(guī)模下滑嚴(yán)重。為防范房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)、保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，購(gòu)房政策有所寬松，但房企合理融資需求的恢復(fù)有待觀察，房企仍需依賴自身造血能力實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。展望2022年下半年，行業(yè)未來銷售情況仍將面臨較大的壓力，房?jī)r(jià)缺少支撐，下行壓力較大，政策仍有寬松空間。長(zhǎng)期看，隨著政府致力于調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，貨幣超發(fā)降低;金融機(jī)構(gòu)擴(kuò)張過程中資產(chǎn)質(zhì)量有所下降，仍有壓降對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資力度的需求。此外，近年來我國(guó)出生人口增速下降和老齡化加速到來、城鎮(zhèn)化進(jìn)入減速階段以及居民收入預(yù)期降低等因素，也進(jìn)一步壓低了購(gòu)房者對(duì)于未來房地產(chǎn)行業(yè)的整體預(yù)期，預(yù)計(jì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展均形成了更大的挑戰(zhàn)。

欲了解更多關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)數(shù)據(jù)及未來行業(yè)投資前景，可以點(diǎn)擊查看中研普華產(chǎn)業(yè)院研究報(bào)告《2022-2027年中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)全景調(diào)研與發(fā)展前景預(yù)測(cè)報(bào)告》。

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