工業(yè)地產(chǎn)市場規(guī)模增速 2023工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)前景分析

• 方蔓桃 2023年2月25日 來源：百度 1335 88
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當前，我國正處于產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的關(guān)鍵階段，傳統(tǒng)的制造業(yè)向產(chǎn)業(yè)鏈下游和價值鏈高地延伸，「傻大笨粗」的重型加工企業(yè)越來越少，取而代之的生產(chǎn)工藝先進、生產(chǎn)設(shè)備較輕、生產(chǎn)過程震動更小的電子信息，智能制造、生物醫(yī)藥等新興產(chǎn)業(yè)。比如，在「工業(yè)上樓」發(fā)達的珠三角，很

工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)市場怎么樣?京東拍賣顯示，由成都市中級人民法院處置的成都市新津區(qū)一處倉儲用地資產(chǎn)公開拍賣，經(jīng)過長達近30個小時的激烈競價，從1.958億的起拍價一路飆升，吸引了近萬人圍觀，最終歷經(jīng)706次出價，于2月9日15點39分，由四川陸海云港集團發(fā)展有限公司以6.013億元的價格收入囊中，成交價遠超2.7億的預(yù)估價，且溢價高達4.1億元。

伴隨著新興工業(yè)的發(fā)展，以及各地政府對于新興工業(yè)的高度關(guān)注，工業(yè)地產(chǎn)的升級、細分化趨勢明顯，生物醫(yī)藥、工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)、AI、數(shù)字創(chuàng)意、新能源汽車、大數(shù)據(jù)、航空工業(yè)、電子商務(wù)等垂直領(lǐng)域工業(yè)地產(chǎn)逐漸成為區(qū)域的工業(yè)發(fā)展的主導(dǎo)載體。

根據(jù)中研普華研究院撰寫的《2022-2026年中國工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)競爭格局及發(fā)展趨勢預(yù)測報告》顯示：

工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)市場現(xiàn)狀分析

工業(yè)地產(chǎn)與工業(yè)密切相關(guān)，根據(jù)工業(yè)地產(chǎn)建筑體規(guī)模大小的差異，可分為工業(yè)廠房和工業(yè)園區(qū)，我國的工業(yè)園區(qū)包括各種類型的開發(fā)區(qū)，如國家級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)等。

近年來，在國家加快重點工業(yè)園區(qū)建設(shè)等因素的推動下，國內(nèi)工業(yè)地產(chǎn)的長期需求逐年呈現(xiàn)上升趨勢。以成都新津區(qū)的倉儲用地為代表的稀缺性工業(yè)地產(chǎn)項目，在京東拍賣上成為多家投資機構(gòu)志在必得的搶手貨，最終以超過評估價3.3億元的價格成交，也能窺見到工業(yè)地產(chǎn)的投資價值正逐步顯現(xiàn)。

過去三年，疫情疊加經(jīng)濟疲軟，對工業(yè)經(jīng)濟的恢復(fù)增長形成了嚴重制約。隨著政策的放開，「拼經(jīng)濟」將成為2023年國家發(fā)展的主旋律。作為經(jīng)濟大盤的「壓艙石」，工業(yè)增長無疑將被放到最重要的位置。而各地2023年的政府工作報告也印證了這一點，如工業(yè)強市蘇州，便把「聚焦實體經(jīng)濟，推動產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新集群融合發(fā)展」列為2023年十方面重點工作第一項;貴為一線城市的廣州，也提出要「堅持產(chǎn)業(yè)第一、制造業(yè)立市」，此外，深圳、天津、合肥等多個城市也紛紛重提「工業(yè)立市」、「制造強市」戰(zhàn)略目標，足見地方政府發(fā)展工業(yè)的緊迫感。

近年來，我國工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)步發(fā)展，開發(fā)規(guī)模和銷售面積持續(xù)增長，平均售價有所下滑。2021年初，我國工業(yè)地產(chǎn)平均售價增長態(tài)勢良好，創(chuàng)2019年以來最高價格。

工業(yè)地產(chǎn)不僅蘊含著新的利潤空間，而且將使其在區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展乃至宏觀經(jīng)濟舞臺上發(fā)揮前所未有的重要作用。這將為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，贏得更大、更廣闊的空間。

中國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)參與主體包括了傳統(tǒng)地產(chǎn)商、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商、制造業(yè)企業(yè)、金融資本等。涉足產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的企業(yè)越來越多元化。近年來，跨界活躍在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的市場主體主要可以分為四大類，房地產(chǎn)企業(yè)、制造業(yè)企業(yè)、金融資本企業(yè)、電商等其他企業(yè)。

由于國家統(tǒng)計局并沒有對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的工業(yè)物業(yè)的開發(fā)和銷售進行專門的統(tǒng)計，而是將其納入“商品房中的其他房屋”中，而“其他房屋”又以工業(yè)地產(chǎn)為主，因此文章以“其他房屋”的供需數(shù)據(jù)代替工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)銷售數(shù)據(jù)做分析。

從工業(yè)地產(chǎn)的投資規(guī)模來看，我國工業(yè)地產(chǎn)投資規(guī)模整體呈增長趨勢。2020年，我國以工業(yè)地產(chǎn)為主的其他房地產(chǎn)開發(fā)投資額達到17427億元，同比增長11%。2021年1-3月，我國以工業(yè)地產(chǎn)為主的其他房地產(chǎn)開發(fā)投資額達3365億元。

另一方面，外部環(huán)境動蕩的負面影響、西方國家對中國的科技封鎖，也從客觀上要求中國必須走一條高端制造的道路。由此判斷，2023年工業(yè)經(jīng)濟的整體走勢將是一個穩(wěn)步回升的過程。

眾所周知，工業(yè)地產(chǎn)作為制造業(yè)的最重要載體，與實體經(jīng)濟景氣程度息息相關(guān)。過去三年，市場對實體經(jīng)濟缺乏信心，工業(yè)地產(chǎn)亦被波及。如今，隨著制造業(yè)訂單逐步恢復(fù)，工業(yè)地產(chǎn)也將迎來持續(xù)穩(wěn)定的增長發(fā)展。

工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)前景分析

工業(yè)地產(chǎn)作為房地產(chǎn)的替代性項目，客觀上經(jīng)營空間更大，其在現(xiàn)金流生產(chǎn)能力、資產(chǎn)資本化能力、金融工具適用性等方面相比住宅和商辦具有天然優(yōu)勢，業(yè)內(nèi)亦有「工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)回歸金融」的說法。在這樣的背景下，工業(yè)地產(chǎn)資本化已成為行業(yè)共識;另一方面，國家對房地產(chǎn)的嚴厲調(diào)控讓地產(chǎn)開發(fā)商們感到了陣陣寒意，房企們紛紛尋求業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，助推了工業(yè)地產(chǎn)的旺盛需求。

眾所周知，傳統(tǒng)工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)受政策變化影響較大，存在較大不確定性;而工業(yè)地產(chǎn)投資大、周期長、回款慢的特性導(dǎo)致運營的價值一般要在園區(qū)成熟之后才能體現(xiàn)，而這個過程往往要經(jīng)歷數(shù)年時間，對開發(fā)商的資金鏈要求極高。隨著REITs的發(fā)展，工業(yè)地產(chǎn)項目得以通過資產(chǎn)證券化方式提前回收資金，以緩解投資商的資金壓力。

長期來看，工業(yè)地產(chǎn)供需將穩(wěn)步增長;在REITs隨著融資的穩(wěn)步推進，工業(yè)地產(chǎn)的金融化越來越明顯，促進了工業(yè)地產(chǎn)市場的參與。新基礎(chǔ)設(shè)施5G、以數(shù)據(jù)中心、云計算、工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)、人工智能、智能制造為代表的七大產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，將促進工業(yè)地產(chǎn)投資的智能化，數(shù)字化將使產(chǎn)業(yè)投資成為一種趨勢。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是工業(yè)地產(chǎn)的升級，是圍繞著微笑曲線構(gòu)建的產(chǎn)業(yè)價值鏈一體化平臺，以調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、發(fā)展創(chuàng)新經(jīng)濟和戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)為目標，以政策為基礎(chǔ)，以金融和產(chǎn)業(yè)為依托，以地產(chǎn)為載體，實現(xiàn)土地的整體開發(fā)與運營。

工業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)越來越不適合經(jīng)濟和社會發(fā)展。一些開發(fā)區(qū)正在成為工業(yè)新城，以探索工業(yè)房地產(chǎn)的新途徑。中國經(jīng)濟發(fā)展中，開發(fā)區(qū)是高新技術(shù)轉(zhuǎn)化、引進外資和產(chǎn)業(yè)升級的基地。工業(yè)地產(chǎn)不僅促進了產(chǎn)業(yè)集聚、經(jīng)濟發(fā)展和就業(yè)，還聚集了大量的人員、物流、信息流和現(xiàn)金流。適時開發(fā)住宅等城市功能，走工業(yè)新城之路是工業(yè)地產(chǎn)的一種趨勢。

當前，我國正處于產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的關(guān)鍵階段，傳統(tǒng)的制造業(yè)向產(chǎn)業(yè)鏈下游和價值鏈高地延伸，「傻大笨粗」的重型加工企業(yè)越來越少，取而代之的生產(chǎn)工藝先進、生產(chǎn)設(shè)備較輕、生產(chǎn)過程震動更小的電子信息，智能制造、生物醫(yī)藥等新興產(chǎn)業(yè)。比如，在「工業(yè)上樓」發(fā)達的珠三角，很多做手機芯片、小家電制造、LED生產(chǎn)企業(yè)都可以上樓。

值得一提的是，在《「工業(yè)上樓」成重要趨勢，怎么做?》一文中，筆者提到，「工業(yè)上樓」應(yīng)由國企引領(lǐng)，打造工業(yè)上樓樣本，帶動更多社會資本參與工業(yè)上樓，深圳2022年11月舉行的「工業(yè)上樓」廠房空間建設(shè)簽約儀式，也驗證了這一方向趨勢。

工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)報告對中國工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀、競爭格局及市場供需形勢進行了具體分析，并從行業(yè)的政策環(huán)境、經(jīng)濟環(huán)境、社會環(huán)境及技術(shù)環(huán)境等方面分析行業(yè)面臨的機遇及挑戰(zhàn)。還重點分析了重點企業(yè)的經(jīng)營現(xiàn)狀及發(fā)展格局，并對未來幾年行業(yè)的發(fā)展趨向進行了專業(yè)的預(yù)判。

本報告同時揭示了工業(yè)地產(chǎn)市場潛在需求與潛在機會，為戰(zhàn)略投資者選擇恰當?shù)耐顿Y時機和公司領(lǐng)導(dǎo)層做戰(zhàn)略規(guī)劃提供準確的市場情報信息及科學的決策依據(jù)，同時對政府部門也具有極大的參考價值。

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