2023購物中心行業(yè)現(xiàn)狀 購物中心行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)

• 方蔓桃 2023年3月16日 來源：百度 241 8
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大型綜合性購物中心及中型社區(qū)購物中心是主流。從單體購物中心規(guī)模數(shù)據(jù)看，5-10萬㎡的購物中心占比過半;從不同發(fā)展階段數(shù)據(jù)看，單體規(guī)模整體呈上升趨勢(shì)，5萬㎡以下的占比下降，15萬㎡以上的占比上升幅度較大。

購物中心行業(yè)市場多大?近年來我國購物中心行業(yè)運(yùn)營表現(xiàn)基本穩(wěn)定，成本控制力有所提高，市場整體較為活躍。購物中心總體存量規(guī)模逐年上升，增速下降，2020年總存量規(guī)模達(dá)到4.4億平方米，同比增長4.76%。

分城市線級(jí)來看整個(gè)行業(yè)，據(jù)中國連鎖經(jīng)營協(xié)會(huì)評(píng)估結(jié)果，2019年三線及以下城市的綜合發(fā)展力最高，為68.3，同年一二線城市的綜合發(fā)展力分別為62.9與62.2。

近年來，購物中心建設(shè)行業(yè)在我國方興未艾，項(xiàng)目興建如火如荼。從購物中心業(yè)態(tài)調(diào)整變化數(shù)據(jù)看，零售業(yè)態(tài)整體配比有所減小，體驗(yàn)性業(yè)態(tài)配比呈上升態(tài)勢(shì)，特別是兒童親子及服務(wù)類業(yè)態(tài)增長幅度相對(duì)較大，購物中心對(duì)此類業(yè)態(tài)的需求看漲。

大型綜合性購物中心及中型社區(qū)購物中心是主流。從單體購物中心規(guī)模數(shù)據(jù)看，5-10萬㎡的購物中心占比過半;從不同發(fā)展階段數(shù)據(jù)看，單體規(guī)模整體呈上升趨勢(shì)，5萬㎡以下的占比下降，15萬㎡以上的占比上升幅度較大。

據(jù)中研產(chǎn)業(yè)研究院報(bào)告《2022-2027年中國購物中心行業(yè)市場全景調(diào)研及投資價(jià)值評(píng)估研究報(bào)告》分析

購物中心行業(yè)市場分析

在2021年新開商業(yè)項(xiàng)目的企業(yè)供應(yīng)量中，企業(yè)貢獻(xiàn)量前列的均為全國性連鎖開發(fā)企業(yè)，這其中，萬達(dá)集團(tuán)、新城控股、寶龍商業(yè)、華潤萬象生活、萬科集團(tuán)、印力集團(tuán)、龍湖集團(tuán)、世紀(jì)金源、保利商業(yè)、愛琴海集團(tuán)的購物中心開業(yè)數(shù)量位居前十位。

物中心行業(yè)之所以傾向于在三線及以下城市發(fā)展，主要得益于逐年升高的城鎮(zhèn)化率帶來的低線城市旺盛的購物需求，同時(shí)中高端品牌有渠道下沉需求，加上政府各方面的支持，購物中心在三線及以下城市能夠有較好的成長空間，但同時(shí)應(yīng)注意人才不足以及資金短缺等風(fēng)險(xiǎn)。

總體看來，我國購物中心發(fā)展較穩(wěn)定，三線及以下城市較大的發(fā)展空間與需求吸引了越來越多的投資者。

購物中心行業(yè)已在全球范圍內(nèi)成為最重要的零售經(jīng)營方式之一，而且遠(yuǎn)遠(yuǎn)突破商品零售的界限，它對(duì)一個(gè)城市的商業(yè)環(huán)境改善、消費(fèi)與休閑方式的改變、投資結(jié)構(gòu)的優(yōu)化、對(duì)經(jīng)濟(jì)繁榮的貢獻(xiàn)等越來越顯示出它的重要性和生命力。

我國的購物中心建設(shè)起步較晚，開始于20世紀(jì)80年代，最早的項(xiàng)目是位于珠江三角洲的天河城購物中心，但是近年來以飛快的速度向前發(fā)展，已經(jīng)成為全球購物中心建設(shè)最為活躍的市場。

一線城市北上廣深開業(yè)數(shù)量、購物中心體量排名依次是上海、北京、深圳、廣州;僅上海維持高增長高供應(yīng)，數(shù)量和商業(yè)體量占一線城市的近五成，穩(wěn)居一線城市首位;北京、廣州、深圳趨于放緩，回歸理性調(diào)整。

瞄準(zhǔn)“Z世代”“α世代”新消費(fèi)群體，提供“鄰距離”一刻鐘便民服務(wù)，將“國潮+新潮”進(jìn)行到底……今后，作為上海國際消費(fèi)中心城市建設(shè)重要載體的購物中心業(yè)態(tài)將如何發(fā)展迭代?近期，上海購物中心協(xié)會(huì)發(fā)布《上海購物中心2022—2023年度發(fā)展報(bào)告》，對(duì)后疫情時(shí)代購物中心業(yè)態(tài)的一些發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行預(yù)測(cè)。

報(bào)告提出，2023年上海擬新開3萬平方米以上購物中心達(dá)45家，面積超300萬平方米，為近三年來最多的一年。這是因?yàn)橐恍┰驹谇皟赡晖旯ら_業(yè)的項(xiàng)目受疫情影響延遲到了今年。2023年，上海3萬平方米以上購物中心總量將超過400家。

購物中心向二三線城市下沉是大勢(shì)所趨。從城市選擇和商圈進(jìn)駐上來看，前十年60%的購物中心集中在四個(gè)一線城市，在2015-2020年這五年間二線城市購物中心開始進(jìn)入快速發(fā)展期， 入市占比是一線城市的2倍，進(jìn)入二線城市購物中心占比超過70%，購物中心拓展向二三線城市下沉是大勢(shì)所趨。

隨著年輕消費(fèi)群體的崛起，年輕人正在成為購物中心的消費(fèi)主力。因此，如何吸引年輕人成為購物中心行業(yè)關(guān)注的焦點(diǎn)。為了吸引年輕人，很多購物中心都在費(fèi)盡心思打造新奇潮酷的體驗(yàn)場景。不過，在強(qiáng)化體驗(yàn)的同時(shí)如何保持消費(fèi)同步增長，實(shí)現(xiàn)體驗(yàn)和消費(fèi)的平衡，對(duì)于很多購物中心來說依然是一大挑戰(zhàn)。

近年來，隨著零售商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)不斷發(fā)展，越來越多的開發(fā)商開始參與購物中心開發(fā)，因此對(duì)購物中心運(yùn)營服務(wù)需求不斷增長。但是，大多數(shù)開發(fā)商，特別是中小型開發(fā)商，在這方面沒有豐富的經(jīng)驗(yàn)。少數(shù)大型購物中心運(yùn)營服務(wù)提供商具有優(yōu)勢(shì)掌握市場機(jī)會(huì)。預(yù)期輕資產(chǎn)模式會(huì)隨著中國購物中心運(yùn)營服務(wù)市場發(fā)展而日益盛行。

從行業(yè)競爭格局來看，頭部企業(yè)已初具規(guī)模，近幾年CR5企業(yè)存量份額基本保持在10%-15%之間。2020年，受“黑天鵝”疫情影響舉步維艱，行業(yè)經(jīng)歷低谷期考驗(yàn)，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)明顯分化，CR5企業(yè)存量份額大幅增加，可以看見的是，規(guī)模性企業(yè)明顯具備競爭優(yōu)勢(shì)，能克服困難實(shí)現(xiàn)經(jīng)營穩(wěn)步增長，而這種結(jié)構(gòu)分化對(duì)企業(yè)運(yùn)營提出更高的要求，強(qiáng)者愈強(qiáng)。

購物中心行業(yè)前景分析

面對(duì)停滯的業(yè)績?cè)鲩L與上升的經(jīng)營成本，奢侈品進(jìn)入盤整穩(wěn)固階段。快時(shí)尚及大眾時(shí)尚品牌繼續(xù)擴(kuò)張，面對(duì)中國中產(chǎn)消費(fèi)者的迅速崛起，輕奢品牌也面臨著較大的市場發(fā)展空間。以餐飲為主導(dǎo)的體驗(yàn)式消費(fèi)，已經(jīng)成為實(shí)體零售在為電商不斷侵蝕市場份額時(shí)的“護(hù)城溝壑”并成為了購物中心提升客流的重點(diǎn)業(yè)態(tài)。改變經(jīng)營方式，轉(zhuǎn)型升級(jí)。社區(qū)型商業(yè)和奧特萊斯未來發(fā)展?jié)摿薮蟆?/p>

分城市能力來看，一線城市發(fā)展力同比下滑9.2，主要是因?yàn)橐痪€城市競爭較為激烈，使得營銷和技術(shù)的成本上升，從而導(dǎo)致一線城市指數(shù)下跌。二線城市綜合發(fā)展力錄得62.2低于三線及以下城市的68.3，目前二線城市購物中心存在的主要問題是開發(fā)量過大和急需去存量。

三年疫情對(duì)社區(qū)商業(yè)發(fā)展產(chǎn)生了深刻影響，社區(qū)型購物中心利用已有的社群、“團(tuán)長”等新的營銷模式，以“鄰距離”提供便捷的一刻鐘便民服務(wù)。一些駐店品牌餐飲、超市藥房充分利用外賣外銷外送模式，讓消費(fèi)者足不出戶也能享受美好生活。報(bào)告指出，2023年上海擬新開的購物中心項(xiàng)目中，3萬—5萬平方米的有20家，加上新開3萬平方米以下社區(qū)商業(yè)廣場，占上海新開項(xiàng)目的50%以上。

“國潮+新潮”相融合的業(yè)態(tài)，也將成為2023年購物中心發(fā)展的新趨勢(shì)?！吧虡I(yè)+文化”“商業(yè)+藝術(shù)”“商業(yè)+運(yùn)動(dòng)健身”等跨界復(fù)合體驗(yàn)型品牌將以首店首發(fā)等形式，不斷呈現(xiàn)在消費(fèi)者面前;類似“圍爐煮茶”、主題市集、露營微度假、微電影微劇場、智創(chuàng)電玩、新能源車聯(lián)銷等既有中式消費(fèi)又有時(shí)尚體驗(yàn)的跨界業(yè)態(tài)更受消費(fèi)者青睞;運(yùn)用數(shù)字化技術(shù)進(jìn)行運(yùn)營創(chuàng)新，營造新場景，將成為主要的競爭手段和制勝法寶;“元宇宙”技術(shù)的開發(fā)運(yùn)用，將現(xiàn)實(shí)場景與虛擬場景有機(jī)融合，將是購物中心聚客增流的重要內(nèi)容。

與一二線城市不同，城市、商圈相對(duì)閉合的三線及以下城市，在2019年城市綜合發(fā)展力錄得68.3，高于同年一二線城市的水平。三線及以下城市優(yōu)質(zhì)購物中心項(xiàng)目選擇較少。

相對(duì)于一二線城市，三線及以下城市的發(fā)展優(yōu)勢(shì)主要體現(xiàn)在城市本身較大的商鋪、住宅投資需求，逐漸縮小的城鎮(zhèn)差異帶來的低線城市居民巨大的消費(fèi)需求以及中高端品牌自身的渠道下沉需求。同時(shí)，在三線及以下城市投資購物中心還應(yīng)當(dāng)注意人才匱乏、地區(qū)排他性以及資金短缺等風(fēng)險(xiǎn)。

而以網(wǎng)購為主要途徑的品牌宣傳正迅速培育起此類城市消費(fèi)者的品牌認(rèn)知度，加上可支配收入的不斷增長，越來越多的品牌意欲進(jìn)駐和布局遠(yuǎn)離經(jīng)濟(jì)核心區(qū)的較低能級(jí)的人口節(jié)點(diǎn)型城市。

想要了解更多購物中心行業(yè)行業(yè)的發(fā)展前景，請(qǐng)查閱《2022-2027年中國購物中心行業(yè)市場全景調(diào)研及投資價(jià)值評(píng)估研究報(bào)告》。

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  2022-2027年中國購物中心行業(yè)市場全景調(diào)研及投資價(jià)值評(píng)估研究報(bào)告

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