深圳放大招 擬取消這類住房 2023深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀及前景分析報(bào)告

• 李波 2023年4月10日 來(lái)源：中研普華集團(tuán)、央視財(cái)經(jīng)、中研網(wǎng) 1278 83
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日前，深圳市規(guī)劃和自然資源局公布《深圳市地價(jià)測(cè)算規(guī)則(修訂征求意見(jiàn)稿)》，面向社會(huì)公眾征集意見(jiàn)。值得注意的是，《深圳市地價(jià)測(cè)算規(guī)則(修訂征求意見(jiàn)稿)》起草說(shuō)明提到，目前，深圳住房建設(shè)局正在牽頭制定深圳市保障性住房相關(guān)政策，取消了原來(lái)的安居型商品房、人

日前，深圳市規(guī)劃和自然資源局公布《深圳市地價(jià)測(cè)算規(guī)則(修訂征求意見(jiàn)稿)》，面向社會(huì)公眾征集意見(jiàn)。

值得注意的是，《深圳市地價(jià)測(cè)算規(guī)則(修訂征求意見(jiàn)稿)》起草說(shuō)明提到，目前，深圳住房建設(shè)局正在牽頭制定深圳市保障性住房相關(guān)政策，取消了原來(lái)的安居型商品房、人才住房等住房類型，新增了保障性租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房等住房類型。

加快完善住房保障體系

據(jù)介紹，按照《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)保障性租賃住房的意見(jiàn)》的要求，深圳市正在加快完善以公共租賃住房、保障性租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房為主體的住房保障體系。

目前，深圳市住房和建設(shè)局、深圳市司法局組織起草了《深圳市保障性住房規(guī)劃建設(shè)管理辦法(征求意見(jiàn)稿)》《深圳市公共租賃住房管理辦法(征求意見(jiàn)稿)》《深圳市保障性租賃住房管理辦法(征求意見(jiàn)稿)》《深圳市共有產(chǎn)權(quán)住房管理辦法(征求意見(jiàn)稿)》。

為配合推進(jìn)深圳市保障性住房體系調(diào)整工作，建立與公共租賃住房、保障性租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房相適應(yīng)的配套地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合地價(jià)管理實(shí)際工作需要，深圳規(guī)劃和自然資源局啟動(dòng)了《深圳市地價(jià)測(cè)算規(guī)則》的修訂工作，形成了《深圳市地價(jià)測(cè)算規(guī)則(修訂征求意見(jiàn)稿)》。

擬取消安居房和人才房

《深圳市地價(jià)測(cè)算規(guī)則》(修訂征求意見(jiàn)稿)起草說(shuō)明顯示，目前深圳市住房建設(shè)局正在牽頭制定深圳市保障性住房相關(guān)政策，取消了原來(lái)的安居型商品房、人才住房等住房類型，新增了保障性租賃住房(細(xì)分為政府組織配租和社會(huì)主體出租兩種類型)、共有產(chǎn)權(quán)住房等住房類型，同時(shí)對(duì)保障性住房的租金、售價(jià)水平進(jìn)行了調(diào)整。

根據(jù)《深圳市保障性租賃住房管理辦法(征求意見(jiàn)稿)》起草說(shuō)明，保障性租賃住房主要解決符合條件的新市民、青年人、各類人才等群體的住房困難。

其中，政府組織配租的保障性租賃住房，申請(qǐng)條件主要包括：在本市無(wú)房、未正在本市享受住房保障優(yōu)惠政策、申請(qǐng)人在本市正常繳納社會(huì)保險(xiǎn)、具備市政府規(guī)定的人才引進(jìn)遷戶核準(zhǔn)條件等。

社會(huì)主體出租的保障性租賃住房，申請(qǐng)條件主要包括：申請(qǐng)家庭未在本市租住具有保障性質(zhì)的住房、在本市特定區(qū)域無(wú)房等。

租金方面，保障性租賃住房租金按照不高于同期同地段同品質(zhì)市場(chǎng)參考租金的90%確定。其中，由政府組織配租的住房，按照同期同地段同品質(zhì)市場(chǎng)參考租金的60%左右確定。

擬不再安排建設(shè)安居房

1月17日，深圳市住房和建設(shè)局公布《深圳市保障性住房規(guī)劃建設(shè)管理辦法(征求意見(jiàn)稿)》《深圳市公共租賃住房管理辦法(征求意見(jiàn)稿)》《深圳市保障性租賃住房管理辦法(征求意見(jiàn)稿)》《深圳市共有產(chǎn)權(quán)住房管理辦法(征求意見(jiàn)稿)》，并公開(kāi)征求意見(jiàn)。

根據(jù)《深圳市保障性住房規(guī)劃建設(shè)管理辦法(征求意見(jiàn)稿)》起草說(shuō)明，深圳市公共租賃住房戶型建筑面積以60平方米以下為主，新增建設(shè)籌集的保障性租賃住房戶型建筑面積以70平方米以下為主，共有產(chǎn)權(quán)住房戶型建筑面積以90平方米以下為主。

《深圳市共有產(chǎn)權(quán)住房管理辦法(征求意見(jiàn)稿)》起草說(shuō)明顯示，共有產(chǎn)權(quán)住房申請(qǐng)條件主要為：深戶、在深繳納社保滿5年、無(wú)自有住房、未在深圳市享受過(guò)購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策、5年內(nèi)未在深圳市轉(zhuǎn)讓過(guò)或因離婚分割過(guò)自有住房等。

共有產(chǎn)權(quán)住房售價(jià)按照土地出讓時(shí)市場(chǎng)參考價(jià)格的50%左右確定，單套住房銷售價(jià)格根據(jù)項(xiàng)目銷售均價(jià)，結(jié)合樓層、朝向等因素確定。

《深圳市共有產(chǎn)權(quán)住房管理辦法(征求意見(jiàn)稿)》提出，本辦法施行之日起，原安居型商品房在冊(cè)輪候人符合228號(hào)令及其相關(guān)規(guī)定條件，可以申請(qǐng)購(gòu)買共有產(chǎn)權(quán)住房。

此外，本辦法施行之日起，不再安排建設(shè)安居型商品房。已簽訂土地使用權(quán)出讓合同的安居型商品房，繼續(xù)按照228號(hào)令及其相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

2023深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀及前景分析

據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)院研究報(bào)告《2022版深圳房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性專項(xiàng)研究及投資價(jià)值咨詢報(bào)告》分析

歷經(jīng)長(zhǎng)達(dá)2年低位盤整的深圳二手房市場(chǎng)迎來(lái)了久違的熱度。

4月7日，深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)發(fā)布數(shù)據(jù)，3月深圳二手房錄得4943套，環(huán)比增長(zhǎng)39.2%，同比增長(zhǎng)227.8%。(“錄得量”指的是深房中協(xié)以二手房買賣合同發(fā)起時(shí)間為口徑統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)，并非最終成交過(guò)戶套數(shù))

這一錄得量創(chuàng)下近2年來(lái)二手房單月交易量新高，且距離深圳二手房榮枯線(5000套)只差57套。

除了二手房市場(chǎng)較為活躍外，新房市場(chǎng)亦表現(xiàn)積極。

據(jù)深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)，2023年3月深圳新建商品房成交為7375套，同比上漲89.53%;其中新建商品住宅成交為3199套，同比上漲6.47%，環(huán)比上漲57%。

截至2023年4月1日，根據(jù)四大行(樂(lè)有家、世華、貝殼找房、中原)公開(kāi)掛盤出售數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，深圳市共掛盤出售房源138053套(存重復(fù)房源，后同)，對(duì)比3月1日統(tǒng)計(jì)的105014套掛牌房源增加33039套，環(huán)比增長(zhǎng)率為31.5%。

隨著市場(chǎng)需求的陸續(xù)釋放，3月市場(chǎng)的復(fù)蘇對(duì)業(yè)主的信心提振最為明顯，業(yè)主出售意愿增強(qiáng)，以期在市場(chǎng)活躍的時(shí)候能夠以理想價(jià)格售出。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，本月小于90平方米戶型的錄得占比繼續(xù)小幅提升，占比達(dá)63.9%，較上月占比上升0.8個(gè)百分點(diǎn)。反映剛需需求入市意愿持續(xù)增強(qiáng)，市場(chǎng)整體信心穩(wěn)步恢復(fù)中。

回顧2022年深圳二手住宅成交約2.17萬(wàn)套，遠(yuǎn)低于北上廣的14.24萬(wàn)套、14.67萬(wàn)套和8.27萬(wàn)套，月均成交僅1808套，創(chuàng)下2007年以來(lái)16年的新低，同比2021年下滑46.68%。

但春節(jié)后成交量突發(fā)性增長(zhǎng)，第一周的1月30日-2月5日成交560套，環(huán)比增長(zhǎng)率為214.6%，第二周的2月6日-2月12日，深圳的二手房成交784套，環(huán)比增長(zhǎng)率為40.0%。

據(jù)深圳市政府工作報(bào)告，2023年深圳將健全住房市場(chǎng)體系和住房保障體系，供應(yīng)居住用地3.3平方公里，新開(kāi)工住房面積1300萬(wàn)平方米。觀點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為，保障性租賃住房是健全住房保障體系的一環(huán)，在后續(xù)土地供應(yīng)中，估計(jì)還會(huì)有一定比例的配建租賃住房的要求。

受樓市調(diào)控、融資渠道收窄、疫情影響、經(jīng)濟(jì)下行等多重因素影響，近年來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)壓力持續(xù)加大，我國(guó)樓市步入調(diào)整期，需求疲軟導(dǎo)致成交量大幅縮減。

在此背景下，中央層面于年內(nèi)多次表態(tài)，房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè);年末的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議定調(diào)2023年房地產(chǎn)工作重點(diǎn)仍是“確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展，扎實(shí)做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定各項(xiàng)工作”。

房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模大、鏈條長(zhǎng)、牽涉面廣，房地產(chǎn)低迷對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)帶來(lái)壓力，在二十大報(bào)告定調(diào)“高質(zhì)量發(fā)展是首要任務(wù)”之下，穩(wěn)地產(chǎn)對(duì)穩(wěn)經(jīng)濟(jì)至關(guān)重要?？梢灶A(yù)見(jiàn)，后續(xù)穩(wěn)定房地產(chǎn)預(yù)期、恢復(fù)市場(chǎng)信心仍被在首要位置。

展望2023年，今年延期項(xiàng)目的陸續(xù)入市將進(jìn)一步推高未來(lái)供應(yīng)量，根據(jù)現(xiàn)有在建項(xiàng)目的工期及進(jìn)展進(jìn)行統(tǒng)計(jì)， 2023年有望入伙的新增供應(yīng)量合計(jì)132.8萬(wàn)平方米，盡管最終投入市場(chǎng)的實(shí)際供應(yīng)量或不及預(yù)期，但龐大供應(yīng)帶來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)壓力依然嚴(yán)峻。

欲了解更多關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)調(diào)研數(shù)據(jù)及未來(lái)行業(yè)投資前景，可以點(diǎn)擊查看中研普華產(chǎn)業(yè)院研究報(bào)告《2022版深圳房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性專項(xiàng)研究及投資價(jià)值咨詢報(bào)告》。

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  2022版深圳房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性專項(xiàng)研究及投資價(jià)值咨詢報(bào)告

  可行性研究是指在投資決策前，對(duì)與項(xiàng)目有關(guān)的資源、技術(shù)、市場(chǎng)、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)等各方面進(jìn)行全面的分析、論證和評(píng)價(jià)，判斷項(xiàng)目在技術(shù)上是否可行、經(jīng)濟(jì)上是否符合，財(cái)務(wù)上是否盈利，并對(duì)多個(gè)可能的備...

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