2023年土地開(kāi)發(fā)行業(yè)市場(chǎng)機(jī)遇分析

• 方蔓桃 2023年8月30日 來(lái)源：百度 363 16
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結(jié)合實(shí)施“多規(guī)合一”改革，融合土地利用總體規(guī)劃、城鎮(zhèn)建設(shè)總體規(guī)劃、漓江風(fēng)景名勝區(qū)保護(hù)規(guī)劃、旅游發(fā)展總體規(guī)劃，編制“多規(guī)合一”的全市重點(diǎn)旅游片區(qū)發(fā)展規(guī)劃，明確桂林全域重點(diǎn)旅游片區(qū)范圍、發(fā)展方向、用地規(guī)模與布局，與旅游片區(qū)發(fā)展規(guī)劃相銜接，統(tǒng)籌布局旅游發(fā)展

2021年4月，習(xí)近平總書(shū)記視察廣西，賦予桂林打造世界級(jí)旅游城市的新使命。這是習(xí)近平總書(shū)記在新發(fā)展階段為桂林指明的高質(zhì)量發(fā)展之路。桂林市堅(jiān)決貫徹落實(shí)習(xí)近平總書(shū)記重要指示精神，全力推進(jìn)打造世界級(jí)旅游城市，聚焦破解旅游轉(zhuǎn)型升級(jí)過(guò)程中面臨的旅游用地供需矛盾突出、分類管理困難、基準(zhǔn)地價(jià)過(guò)高等問(wèn)題，持續(xù)深化旅游產(chǎn)業(yè)用地改革，在全國(guó)率先建立旅游產(chǎn)業(yè)用地分類管理體系、基準(zhǔn)地價(jià)體系，創(chuàng)新符合旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求的土地利用與管理制度，從根本上破解旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展用地瓶頸難題，有力促進(jìn)旅游業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)發(fā)展。

結(jié)合實(shí)施“多規(guī)合一”改革，融合土地利用總體規(guī)劃、城鎮(zhèn)建設(shè)總體規(guī)劃、漓江風(fēng)景名勝區(qū)保護(hù)規(guī)劃、旅游發(fā)展總體規(guī)劃，編制“多規(guī)合一”的全市重點(diǎn)旅游片區(qū)發(fā)展規(guī)劃，明確桂林全域重點(diǎn)旅游片區(qū)范圍、發(fā)展方向、用地規(guī)模與布局，與旅游片區(qū)發(fā)展規(guī)劃相銜接，統(tǒng)籌布局旅游發(fā)展項(xiàng)目，為全市旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展留足用地空間。出臺(tái)旅游產(chǎn)業(yè)用地項(xiàng)目規(guī)劃修改與調(diào)整辦法，建立土地利用總體規(guī)劃定期評(píng)估、適時(shí)修改機(jī)制，統(tǒng)籌土地利用總體規(guī)劃和旅游產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目發(fā)展需求，適時(shí)動(dòng)態(tài)調(diào)整旅游片區(qū)規(guī)劃，全力保障旅游項(xiàng)目用地需求。

如果你想了解土地開(kāi)發(fā)行業(yè)的環(huán)境、行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀、產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展?fàn)顩r、市場(chǎng)供需、競(jìng)爭(zhēng)格局、標(biāo)桿企業(yè)、發(fā)展趨勢(shì)、機(jī)會(huì)風(fēng)險(xiǎn)、發(fā)展策略與投資建議等進(jìn)行了分析……我們研究院撰寫的《2022-2027年中國(guó)土地開(kāi)發(fā)行業(yè)市場(chǎng)深度調(diào)研及投資策略預(yù)測(cè)報(bào)告》。重點(diǎn)分析了我國(guó)土地開(kāi)發(fā)行業(yè)將面臨的機(jī)遇與挑戰(zhàn)，對(duì)土地開(kāi)發(fā)行業(yè)未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)及前景作出審慎分析與預(yù)測(cè)。

土地開(kāi)發(fā)從廣義上來(lái)講指因人類生產(chǎn)建設(shè)和生活不斷發(fā)展的需要，采用一定的現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)的經(jīng)濟(jì)手段，擴(kuò)大對(duì)土地的有效利用范圍或提高對(duì)土地的利用深度所進(jìn)行的活動(dòng)。包括對(duì)尚未利用的土地進(jìn)行開(kāi)墾和利用，以擴(kuò)大土地利用范圍，也包括對(duì)已利用的土地進(jìn)行整治，以提高土地利用率和集約經(jīng)營(yíng)程度。從狹義的角度理解，土地開(kāi)發(fā)主要是對(duì)未利用土地的開(kāi)發(fā)利用，要實(shí)現(xiàn)耕地總量動(dòng)態(tài)平衡，未利用土地開(kāi)發(fā)是補(bǔ)充耕地的一種有效途徑。

創(chuàng)新旅游用地分類管理機(jī)制。根據(jù)旅游項(xiàng)目占地面積大、實(shí)際用地類型多的特點(diǎn)，創(chuàng)建以土地利用現(xiàn)狀分類為基礎(chǔ)、與城市規(guī)劃分類體系充分銜接的旅游用地分類體系。將旅游用地劃分為建設(shè)用地、非建設(shè)用地2個(gè)一級(jí)地類，旅游設(shè)施用地、旅游地產(chǎn)用地、旅游景觀和生態(tài)用地3個(gè)二級(jí)地類，以及8個(gè)三級(jí)地類、24個(gè)四級(jí)地類，按實(shí)際地類實(shí)施分類管理，旅游項(xiàng)目規(guī)劃范圍內(nèi)未改變農(nóng)用地用途和功能、未固化地面、未破壞耕作層的生態(tài)景觀用地等不辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手續(xù)，不占用項(xiàng)目建設(shè)用地指標(biāo)，有效破解建設(shè)用地指標(biāo)制約旅游項(xiàng)目落地的難題。在全國(guó)率先實(shí)施旅游產(chǎn)業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)改革，制定出臺(tái)旅游產(chǎn)業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)體系，將桂林中心城區(qū)定為6個(gè)等級(jí)，臨桂區(qū)及11縣分1—4個(gè)不同等級(jí)，統(tǒng)一制定不同等級(jí)類型旅游產(chǎn)業(yè)用地基準(zhǔn)價(jià)格，差別供應(yīng)旅游用地。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2022年全國(guó)300城共推出住宅用地規(guī)劃建筑面積7.66億平方米，同比下降36.29%;成交規(guī)劃建筑面積6.2億平方米，同比下降31.09%，全年供應(yīng)與成交規(guī)模均處近十年同期最低水平。除供求規(guī)模外，2022年全國(guó)主要城市住宅用地出讓金、溢價(jià)率等數(shù)據(jù)也出現(xiàn)明顯收窄。得益于土地供應(yīng)質(zhì)量提升，2022年全國(guó)主要城市住宅用地成交樓面均價(jià)則出現(xiàn)小幅上漲。2022年，全國(guó)300城住宅用地成交平均溢價(jià)率為3.12%，較上一年下降7.8個(gè)百分點(diǎn);住宅用地出讓金為33730.34億元，同比下降31.03%;成交樓面均價(jià)則為5440元/平方米，同比上漲0.08%。

當(dāng)前，深圳正處在“高位過(guò)坎”、邁入高質(zhì)量發(fā)展階段的關(guān)鍵時(shí)期，城市發(fā)展步入了深度城市化進(jìn)程。近期召開(kāi)的市委六屆十次全會(huì)，對(duì)率先建設(shè)社會(huì)主義現(xiàn)代化先行區(qū)的目標(biāo)任務(wù)進(jìn)行了全面部署。站在新的歷史起點(diǎn)上，深圳如何精耕細(xì)作，在特區(qū)這片熱土上種出更有質(zhì)量的“高產(chǎn)田”?

據(jù)市規(guī)劃國(guó)土委有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，深圳將緊密結(jié)合深圳存量用地開(kāi)發(fā)實(shí)際，找準(zhǔn)新時(shí)代土地資源利用與保護(hù)的目標(biāo)定位，突出減量增長(zhǎng)、結(jié)構(gòu)調(diào)整、節(jié)約集約和存量利用，加快建立深度城市化地區(qū)空間治理新模式，為全國(guó)土總規(guī)修編和土地管理作出示范。

土地出讓規(guī)模急速擴(kuò)張的同時(shí)，一些城市非理性供地為后期房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)弱也埋下了伏筆?？硕鹧芯恐行牡南嚓P(guān)研究報(bào)告表明，目前，我國(guó)約8成的城市市場(chǎng)需求及購(gòu)買力明顯透支，近一半的城市土地供應(yīng)過(guò)量，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)步入調(diào)整周期，去化壓力不斷加劇。另外，不少城市因大力發(fā)展新區(qū)便將供地指標(biāo)向新區(qū)傾斜，但因?yàn)槭姓涮咨形凑嬲涞?，人口?dǎo)入情況自然不甚理想，致使外圍區(qū)域供需周期性錯(cuò)配。

國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步盤活存量資產(chǎn)擴(kuò)大有效投資的意見(jiàn)》，將盤活存量資產(chǎn)與擴(kuò)大有效投資工作進(jìn)行掛鉤，明確要重點(diǎn)盤活存量土地資源。在新時(shí)代高質(zhì)量發(fā)展命題之下，城市發(fā)展已從“增量時(shí)代”到“存量時(shí)代”，推進(jìn)閑置低效用地處置，向存量要空間要效益，是走內(nèi)涵式發(fā)展、推進(jìn)節(jié)約集約用地的必由之路。

1.5級(jí)土地開(kāi)發(fā)模式契合城市發(fā)展要求及市場(chǎng)需求。目前，深圳、東莞、青島、長(zhǎng)沙等城市相繼開(kāi)展了1.5級(jí)土地開(kāi)發(fā)模式的探索和創(chuàng)新實(shí)踐。如長(zhǎng)沙馬欄山量體裁衣，首試1.5級(jí)土地開(kāi)發(fā)模式，2.8萬(wàn)平方米馬欄山創(chuàng)智園項(xiàng)目占地50畝，共6棟單體建筑，采用裝配式建筑，年產(chǎn)值超過(guò)15億元，稅收超過(guò)1.5億元，實(shí)現(xiàn)多方共贏。未來(lái)，無(wú)論是土地供給還是需求都將呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，這直接影響未來(lái)土地財(cái)政的可持續(xù)性，因此，未來(lái)構(gòu)建地方穩(wěn)定的財(cái)政來(lái)源極為重要，房地產(chǎn)稅開(kāi)征是大勢(shì)所趨。

土地開(kāi)發(fā)行業(yè)市場(chǎng)機(jī)遇分析

多方數(shù)據(jù)顯示，2022年全國(guó)主要城市住宅用地供應(yīng)與成交規(guī)模較上一年均有明顯下降，均創(chuàng)下近十年同期最低水平;同時(shí)各能級(jí)城市土地市場(chǎng)熱度持續(xù)分化，各能級(jí)城市中，二線城市土地出讓金占比創(chuàng)下近五年最低水平。從長(zhǎng)期來(lái)看，土地市場(chǎng)與人口數(shù)量變化息息相關(guān)，人口凈流入的城市土地市場(chǎng)仍然能夠維持一定熱度，而人口凈流出的城市土地財(cái)政或?qū)㈦y以為繼?？傮w而言，我國(guó)城鎮(zhèn)化率已經(jīng)接近瓶頸，人口老齡化、少子化對(duì)于住房需求均產(chǎn)生負(fù)面影響，土地市場(chǎng)成交規(guī)模整體呈現(xiàn)逐步下降的趨勢(shì)將是必然。

具體說(shuō)來(lái)，通過(guò)深挖廣拓存量空間，著力解決空間從哪來(lái)的問(wèn)題;通過(guò)健全土地供應(yīng)體系，著力解決土地怎么給的問(wèn)題;通過(guò)精準(zhǔn)高效配置土地資源，著力解決土地給誰(shuí)用的問(wèn)題。通過(guò)對(duì)這些問(wèn)題的解決，深化土地挖潛、配置、利用、監(jiān)管等全鏈條、全流程改革，構(gòu)建可持續(xù)的土地管理體系。

為保障重大產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目落地，還將通過(guò)制定完善土地供給政策，加強(qiáng)對(duì)先進(jìn)制造業(yè)、創(chuàng)新型企業(yè)等用地保障。比如，目前正加快推進(jìn)華星光電新型顯示、沃特瑪新能源動(dòng)力電池、亞太高通量寬帶通信系統(tǒng)等重大項(xiàng)目建設(shè)，建成投產(chǎn)中芯國(guó)際12英寸生產(chǎn)線、開(kāi)沃新能源汽車等項(xiàng)目，全年安排重大項(xiàng)目投資1683億元、增長(zhǎng)18%。

本報(bào)告對(duì)國(guó)際、國(guó)內(nèi)土地開(kāi)發(fā)行業(yè)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r、關(guān)聯(lián)行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)狀況、優(yōu)勢(shì)企業(yè)發(fā)展?fàn)顩r、消費(fèi)現(xiàn)狀以及行業(yè)營(yíng)銷進(jìn)行了深入的分析，在總結(jié)中國(guó)土地開(kāi)發(fā)行業(yè)發(fā)展歷程的基礎(chǔ)上，結(jié)合新時(shí)期的各方面因素，對(duì)中國(guó)土地開(kāi)發(fā)行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)給予了細(xì)致和審慎的預(yù)測(cè)論證。了解更多行業(yè)數(shù)據(jù)詳情，可以點(diǎn)擊查閱中研普華產(chǎn)業(yè)研究院的《2022-2027年中國(guó)土地開(kāi)發(fā)行業(yè)市場(chǎng)深度調(diào)研及投資策略預(yù)測(cè)報(bào)告》。

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  2022-2027年中國(guó)土地開(kāi)發(fā)行業(yè)市場(chǎng)深度調(diào)研及投資策略預(yù)測(cè)報(bào)告

  土地開(kāi)發(fā)從廣義上來(lái)講指因人類生產(chǎn)建設(shè)和生活不斷發(fā)展的需要，采用一定的現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)的經(jīng)濟(jì)手段，擴(kuò)大對(duì)土地的有效利用范圍或提高對(duì)土地的利用深度所進(jìn)行的活動(dòng)。包括對(duì)尚未利用的土地進(jìn)行開(kāi)墾...

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