政府接管北京樓市再出大招房地產(chǎn)市場將從調(diào)整期走向穩(wěn)定期房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀

李波 2023年12月25日 來源：中研普華集團(tuán)、央視財(cái)經(jīng)、中研網(wǎng) 1189 77
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12月22日，北京市住建委網(wǎng)站發(fā)布關(guān)于對(duì)《〈北京市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法(2023年修訂版)〉征求意見稿》公開征集意見的公告?！墩髑笠庖姼濉访鞔_，將監(jiān)管主體由商業(yè)銀行調(diào)整為政府，監(jiān)管原則由“政府指導(dǎo)、銀行監(jiān)管、多方監(jiān)督、專款專用”調(diào)整為“政府監(jiān)管、社會(huì)監(jiān)

12月22日，北京市住建委網(wǎng)站發(fā)布關(guān)于對(duì)《〈北京市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法(2023年修訂版)〉征求意見稿》公開征集意見的公告。《征求意見稿》明確，將監(jiān)管主體由商業(yè)銀行調(diào)整為政府，監(jiān)管原則由“政府指導(dǎo)、銀行監(jiān)管、多方監(jiān)督、?？顚Ｓ谩闭{(diào)整為“政府監(jiān)管、社會(huì)監(jiān)督、專戶收存、?？顚Ｓ谩⒑硕ㄖС?、違規(guī)追責(zé)”。

對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，該項(xiàng)政策有利于最大可能保證預(yù)售資金安全，有利于保障購房者利益。

將監(jiān)管主體由商業(yè)銀行調(diào)整為政府

此次針對(duì)北京市商品房預(yù)售資金監(jiān)管，主要作出以下重要調(diào)整：一是：將監(jiān)管主體由商業(yè)銀行調(diào)整為政府。二是：引入市住房資金中心作為具體監(jiān)管業(yè)務(wù)承擔(dān)部門，發(fā)揮其獨(dú)立性和資金管理專業(yè)性優(yōu)勢(shì)，強(qiáng)化對(duì)商業(yè)銀行的執(zhí)行監(jiān)管，確保對(duì)預(yù)售資金監(jiān)管新的要求落實(shí)到位。

三是：在確定監(jiān)管額度的工作中，創(chuàng)新采取施工總承包單位根據(jù)工程造價(jià)提出重點(diǎn)監(jiān)管額度及各節(jié)點(diǎn)用款額度后，由區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門綜合項(xiàng)目交付使用條件及開發(fā)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)情況等因素核定。更好保障重點(diǎn)監(jiān)管額度資金，能覆蓋項(xiàng)目建安成本，防范項(xiàng)目資金風(fēng)險(xiǎn)。

四是：完善社會(huì)多方監(jiān)督機(jī)制，特別是要求購房人應(yīng)將所支付的購房款存入北京市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委、資金中心門戶網(wǎng)站公示的項(xiàng)目預(yù)售資金監(jiān)管賬戶，并及時(shí)查看、比對(duì)監(jiān)管賬戶信息，確保個(gè)人購房款全部存入監(jiān)管賬戶。

五是：對(duì)原《辦法》中不合理、不適應(yīng)行業(yè)發(fā)展新形勢(shì)的相關(guān)規(guī)定一并進(jìn)行了優(yōu)化。

北京市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，征求意見結(jié)束后，將認(rèn)真研究吸納各方意見建議，進(jìn)一步完善政策措施，不斷加強(qiáng)預(yù)售資金的收存、支取、使用全過程監(jiān)督管理，確保預(yù)售資金用于工程建設(shè)。解讀：重新制度設(shè)計(jì)，補(bǔ)齊短板

此次調(diào)整強(qiáng)化了屬地住建部門對(duì)預(yù)售資金的監(jiān)管責(zé)任，明確屬地住建部門對(duì)預(yù)售資金用款的審核職責(zé)。同時(shí)，引入北京市住房資金中心作為第三方監(jiān)管機(jī)構(gòu)，承擔(dān)具體監(jiān)管業(yè)務(wù)，發(fā)揮其獨(dú)立性和資金管理專業(yè)性優(yōu)勢(shì)，強(qiáng)化了對(duì)商業(yè)銀行的執(zhí)行監(jiān)管，確保對(duì)預(yù)售資金監(jiān)管新的要求落實(shí)到位。

此外，針對(duì)新的監(jiān)管原則和北京市住房資金中心負(fù)責(zé)具體監(jiān)管的業(yè)務(wù)模式，重新進(jìn)行了制度設(shè)計(jì)，調(diào)整了具體工作流程和各方職責(zé)。補(bǔ)齊了原有機(jī)制下，在商業(yè)銀行監(jiān)管、預(yù)售資金歸集、賬戶資金保護(hù)等方面的短板，在強(qiáng)化監(jiān)管的同時(shí)，盡可能便利購房人和企業(yè)操作。

弱化了商業(yè)銀行的監(jiān)管職能，但依然加強(qiáng)對(duì)商業(yè)銀行的執(zhí)行監(jiān)管，在公開招標(biāo)選擇商業(yè)銀行的基礎(chǔ)上，增加了對(duì)商業(yè)銀行的定期考核評(píng)價(jià)。

在重點(diǎn)監(jiān)管額度方面，創(chuàng)新采取由施工總承包單位提出監(jiān)管額度、各區(qū)住建部門核定的做法，以期提升重點(diǎn)監(jiān)管額度設(shè)定的科學(xué)性?！墩髑笠庖姼濉诽岢觯蟹靠罱y(tǒng)一歸集。

購房人支付的定金、首付款、按揭貸款、分期購房款和其他形式的購房款等預(yù)售資金，應(yīng)全部直接存入監(jiān)管賬戶，由資金中心按開發(fā)企業(yè)、預(yù)售證項(xiàng)目、樓棟、房號(hào)、購房人、資金種類、金額等進(jìn)行標(biāo)識(shí)。預(yù)售資金進(jìn)入監(jiān)管賬戶后，應(yīng)首先用于歸集重點(diǎn)監(jiān)管額度資金。

購房人可通過資金中心網(wǎng)站等查詢本人入賬信息和項(xiàng)目重點(diǎn)監(jiān)管額度內(nèi)資金余額。在資金支取方面，《征求意見稿》明確支取要求。

一是：重點(diǎn)監(jiān)管額度資金應(yīng)確保封閉運(yùn)行、?？顚Ｓ糜诒卷?xiàng)目有關(guān)的工程建設(shè)。重點(diǎn)監(jiān)管額度內(nèi)資金可覆蓋后續(xù)建設(shè)費(fèi)用時(shí)，開發(fā)企業(yè)可按照用款計(jì)劃、資金使用節(jié)點(diǎn)申請(qǐng)支取重點(diǎn)監(jiān)管額度內(nèi)資金。北京市住房資金中心現(xiàn)場踏勘后，提出初審意見，區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門審核同意后支付。

二是：重點(diǎn)監(jiān)管額度外資金支取，由北京市住房資金中心提出初審意見，區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門審核同意后撥付至開發(fā)企業(yè)指定賬戶。鼓勵(lì)開發(fā)企業(yè)將超出重點(diǎn)監(jiān)管額度外資金留存在監(jiān)管專戶內(nèi)使用。

同時(shí)，增設(shè)資金應(yīng)急支取通道。當(dāng)項(xiàng)目確需應(yīng)急使用重點(diǎn)監(jiān)管額度內(nèi)預(yù)售資金推進(jìn)項(xiàng)目建設(shè)時(shí)，在不超建設(shè)階段支付資金或支付后剩余資金仍可覆蓋后續(xù)建設(shè)費(fèi)用的前提下，可向區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門提交有關(guān)材料申請(qǐng)撥付使用。機(jī)構(gòu)：更好維護(hù)購房者的合法權(quán)益

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，根據(jù)《征求意見稿》，北京的商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法最大的改變是預(yù)售資金將由過去的銀行監(jiān)管調(diào)整為政府監(jiān)管，由北京市住房資金中心作為具體監(jiān)管業(yè)務(wù)承擔(dān)部門，這將使百姓的購房款更加安全。

同時(shí)，完善了社會(huì)多方監(jiān)督機(jī)制這一點(diǎn)非常關(guān)鍵，基本杜絕了預(yù)售資金被挪用的可能性。易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，此次調(diào)整后，預(yù)售資金關(guān)聯(lián)方的關(guān)系更加清晰，即“1+3”的模式?！?”就是指地方政府，具體是由市住房資金中心來承擔(dān)工作。

“3”是指三方關(guān)系，即商業(yè)銀行、房企和購房者。這樣就可以更好理順關(guān)系，更好為購房者權(quán)益保護(hù)落實(shí)實(shí)質(zhì)的監(jiān)管工作，也更好落實(shí)各方主體的權(quán)責(zé)利關(guān)系。

諸葛數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙認(rèn)為，將商品房預(yù)售資金監(jiān)管主體由商業(yè)銀行調(diào)整為政府，有效防范房企提前使用預(yù)售資金，避免房企前期挪用購房者預(yù)售資金，督促購房者的房款用來項(xiàng)目工程建設(shè)，減少延遲交付及防范爛尾樓項(xiàng)目的現(xiàn)象，更好維護(hù)購房者的合法購房權(quán)益，社會(huì)民生的穩(wěn)定。同時(shí)，預(yù)售資金監(jiān)管主體的變更也將會(huì)對(duì)新房市場的去化有一定利好。

國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，1—11月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資104045億元，同比下降9.4%，降幅比1-10月份擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)，其中，住宅投資72799億元，同比下降8.8%。

銷售端的市場壓力仍然不小。1—11月份，商品房銷售面積100509萬平方米，同比下降8%，降幅比1—10月擴(kuò)大0.2個(gè)百分點(diǎn);商品房銷售額105318億元，同比下降5.2%，降幅比1—10月擴(kuò)大0.3個(gè)百分點(diǎn)。

12月14日，北京、上海兩個(gè)重要一線城市同日出臺(tái)了多項(xiàng)重磅樓市政策，包括大幅下調(diào)購房首付比例、調(diào)整房貸利率下限、優(yōu)化普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、延長貸款年限等，以降低購房門檻和成本，推動(dòng)剛需消費(fèi)者入市，提高二手房和新房市場去化能力。

中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議再次定調(diào)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展新模式

2023年，房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化，各地樓市不斷打出利好政策組合拳，但市場仍處于深度調(diào)整之中，何時(shí)筑底修復(fù)成為最受關(guān)注的話題。

2024年房地產(chǎn)市場走向如何?不久前召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議深刻分析當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，系統(tǒng)部署2024年經(jīng)濟(jì)工作，強(qiáng)調(diào)明年要堅(jiān)持“穩(wěn)中求進(jìn)、以進(jìn)促穩(wěn)、先立后破”，也為樓市發(fā)展定調(diào)。

會(huì)議強(qiáng)調(diào)，多出有利于穩(wěn)預(yù)期、穩(wěn)增長、穩(wěn)就業(yè)的政策，在轉(zhuǎn)方式、調(diào)結(jié)構(gòu)、提質(zhì)量、增效益上積極進(jìn)取，不斷鞏固穩(wěn)中向好的基礎(chǔ)。堅(jiān)決守住不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)底線，積極穩(wěn)妥化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)的合理融資需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

根據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2024-2029年房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀及未來發(fā)展趨勢(shì)分析報(bào)告》顯示：

自2021年首次提出房地產(chǎn)業(yè)要“探索新的發(fā)展模式”以來，房地產(chǎn)發(fā)展新模式已三次出現(xiàn)在近年的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議部署中，今年的會(huì)議定調(diào)要加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的同時(shí)，還提出要完善相關(guān)基礎(chǔ)性制度。

本次中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議還指出，加快推進(jìn)保障性住房建設(shè)、“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城中村改造等“三大工程”。完善相關(guān)基礎(chǔ)性制度，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式?！啊蠊こ獭仁欠康禺a(chǎn)發(fā)展新模式的抓手，也是房地產(chǎn)穩(wěn)中求進(jìn)的著力點(diǎn)。

業(yè)內(nèi)人士表示，今年以來，中央已多次在重要會(huì)議中強(qiáng)調(diào)“三大工程”的重要性，先后通過了“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城中村改造和保障性住房建設(shè)的相關(guān)指導(dǎo)意見。預(yù)計(jì)2024年，“三大工程”配套政策將加快落實(shí)，積極發(fā)揮穩(wěn)投資作用。

房地產(chǎn)市場將從調(diào)整期走向穩(wěn)定期

當(dāng)前，房地產(chǎn)市場仍處于需求、供給雙向收縮的狀態(tài)，房地產(chǎn)企業(yè)的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)沒有完全消除。這很大程度上是舊有發(fā)展模式帶來的，而目前房地產(chǎn)市場仍然處于向高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)型的調(diào)整期。

黨中央、國務(wù)院作出了一系列重要部署，近期相關(guān)部門密集出臺(tái)一系列優(yōu)化調(diào)整政策。各城市因城施策，持續(xù)出臺(tái)調(diào)整優(yōu)化政策，積極促進(jìn)市場企穩(wěn)回升。

南京市9月份促進(jìn)房地產(chǎn)市場發(fā)展的六項(xiàng)新舉措實(shí)施以來，交易活躍，成交規(guī)模持續(xù)回升，新建商品房日均認(rèn)購量和二手房日均網(wǎng)簽量分別較之前提升51%和10%。今年以來，南京全市房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)保持正增長。“金九銀十”期間一些熱點(diǎn)樓盤上市，目前個(gè)別項(xiàng)目的開盤去化已達(dá)七成以上。

機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，11月份房地產(chǎn)行業(yè)共披露46筆并購交易，比上月增加11筆。其中，40筆披露了交易金額，總交易規(guī)模約252.6億元，平均單筆交易規(guī)模為6.3億元，環(huán)比增長19.9%。房地產(chǎn)行業(yè)并購活動(dòng)熱度有所回升。

11月，房地產(chǎn)行業(yè)的并購交易數(shù)量和交易規(guī)模都有所增加，表明在經(jīng)歷一段時(shí)間的調(diào)整后房地產(chǎn)行業(yè)的并購活動(dòng)開始重新活躍起來。這種回升現(xiàn)象受到多種因素的影響，包括政策環(huán)境的改善、市場需求增加，以及市場信心提振等。

隨著經(jīng)濟(jì)逐漸復(fù)蘇，房地產(chǎn)市場需求逐漸增加。在市場競爭加劇的背景下，一些小型房地產(chǎn)企業(yè)無法適應(yīng)市場變化，被大型企業(yè)并購后可以獲得更多資源，進(jìn)而盤活自身項(xiàng)目與資產(chǎn)。

房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)整，長期看有利于整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。我國經(jīng)濟(jì)傳統(tǒng)增長模式過度依賴基礎(chǔ)設(shè)施和房地產(chǎn)投資，也許短期內(nèi)能實(shí)現(xiàn)更高增速，但會(huì)固化結(jié)構(gòu)性矛盾，損害增長的可持續(xù)性。高質(zhì)量和可持續(xù)發(fā)展更加重要，要培育新的增長點(diǎn)，這是必須經(jīng)歷的轉(zhuǎn)型之路。

從需求看，人民群眾對(duì)住房品質(zhì)有了更高要求，希望住上更好的房子、獲得更好的服務(wù)。轉(zhuǎn)型的方向、新的發(fā)展機(jī)遇，正蘊(yùn)藏在新形勢(shì)中。城市更新、老舊小區(qū)改造、住房租賃、物業(yè)服務(wù)以及保障性住房、城中村改造、“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等“三大工程”都可以成為房地產(chǎn)業(yè)積極探索的方向。

目前我國人均GDP剛剛超過1.2萬美元，城鎮(zhèn)化率還有較大提升空間，住房剛性需求和改善性需求依然較大。我們實(shí)現(xiàn)了全面小康，人均住房面積達(dá)到41平方米左右，但中小戶型偏多，隨著人們生活水平的提高，住房改善性需求潛力仍較大。

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