購物中心作為零售行業(yè)中單體面積最大的業(yè)態(tài)，是新產(chǎn)品、新場景、新體驗(yàn)集中展現(xiàn)的“主舞臺(tái)”。然而，隨著市場競爭的加劇和消費(fèi)習(xí)慣的變化，購物中心行業(yè)也面臨著諸多挑戰(zhàn)。

購物中心是多種零售店鋪、服務(wù)設(shè)施集中在一個(gè)建筑物內(nèi)或一個(gè)區(qū)域內(nèi)，向消費(fèi)者提供綜合性服務(wù)的商業(yè)集合體。這種商業(yè)集合體內(nèi)通常包含數(shù)十個(gè)甚至數(shù)百個(gè)服務(wù)場所，業(yè)態(tài)涵蓋大型綜合超市、專業(yè)店、專賣店、飲食店、雜品店以及娛樂健身休閑場所等。

它是20世紀(jì)50年代以來在西方國家興起的一種商業(yè)組織形式。戰(zhàn)后，西方國家城市居民為逃避交通擁擠和城市污染，紛紛遷居城郊，為滿足此類富裕居民的需要，購物中心由此應(yīng)運(yùn)而生。它一般由投資者根據(jù)實(shí)際需要，在統(tǒng)一規(guī)劃、設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)上興建，然后招商租賃所有承租的商店共同使用公共設(shè)施，也分擔(dān)公共支出，彼此既互相聯(lián)系，又相互競爭。

購物中心產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及供需格局分析

近年來，購物中心建設(shè)行業(yè)在我國方興未艾，項(xiàng)目興建如火如荼。但是在購物中心高速發(fā)展過程中也存在很多問題，如：購物中心的盈利模式、管理模式、定位、發(fā)展速度過快、重復(fù)建設(shè)等等問題，有些問題已經(jīng)成為制約產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵因素。

近年來購物中心業(yè)態(tài)調(diào)整變化數(shù)據(jù)看，零售業(yè)態(tài)整體配比有所減小，體驗(yàn)性業(yè)態(tài)配比呈上升態(tài)勢，特別是兒童親子及服務(wù)類業(yè)態(tài)增長幅度相對(duì)較大，購物中心對(duì)此類業(yè)態(tài)的需求看漲。除傳統(tǒng)百貨、超市及影院外，購物中心引進(jìn)主力商家的類型愈加多元化，各類中型業(yè)態(tài)成為購物中心吸客的新手段，兒童游樂體驗(yàn)館、家居生活集合店、精品超市成為去傳統(tǒng)百超后的新主力商家。

截至2023年12月31日，購物中心百強(qiáng)企業(yè)在營購物中心數(shù)量達(dá)到2813個(gè)(建筑面積3萬平方米以上/個(gè))，總建筑面積約31655萬平方米，平均單體項(xiàng)目建筑面積約11.3萬平方米。項(xiàng)目數(shù)量上，頭部企業(yè)集中度較高，行業(yè)集中度也相對(duì)較高。2023年全國新開購物中心398個(gè)，其中三線及以下城市的新開購物中心達(dá)158個(gè)，新一線城市的新開店數(shù)排第二。華東地區(qū)依然是商業(yè)地產(chǎn)最重要的市場，廣東省新開購物中心數(shù)量最多，江蘇、浙江、山東等省也在持續(xù)發(fā)力。

根據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2024-2029年購物中心產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀及未來發(fā)展趨勢分析報(bào)告》顯示：

頭部購物中心企業(yè)如萬達(dá)、新城、萬科、華潤和龍湖等，在新開購物中心數(shù)量和運(yùn)營規(guī)模上占據(jù)領(lǐng)先地位。同時(shí)，購物中心行業(yè)的競爭日益激烈，市場份額逐漸向頭部企業(yè)和優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目集中。

商業(yè)地產(chǎn)存量問題嚴(yán)重，供給側(cè)結(jié)構(gòu)不平衡、不充分加深了供需失衡。供給側(cè)的同質(zhì)化現(xiàn)象加劇了存量的產(chǎn)生，導(dǎo)致部分購物中心面臨經(jīng)營困難。隨著線上購物的興起和消費(fèi)者偏好的變化，購物中心需要不斷調(diào)整經(jīng)營策略和服務(wù)內(nèi)容以吸引消費(fèi)者。線上和線下消費(fèi)的比例逐漸趨于平衡，但線上購物的便捷性和價(jià)格優(yōu)勢仍對(duì)線下購物中心構(gòu)成挑戰(zhàn)。在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)周期下，購物中心企業(yè)需要更加重視來客數(shù)的下降而非客單價(jià)的下降。來客數(shù)的下降意味著顧客數(shù)絕對(duì)量的減少，對(duì)購物中心的經(jīng)營影響更為深遠(yuǎn)。

購物中心產(chǎn)業(yè)未來發(fā)展趨勢預(yù)測

購物中心需要通過轉(zhuǎn)型升級(jí)來應(yīng)對(duì)市場挑戰(zhàn)。一方面可以進(jìn)行結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)型，如轉(zhuǎn)型為針對(duì)特定客群的商場或中老年友好型商場;另一方面可以探索新的業(yè)態(tài)和商品供給以滿足消費(fèi)者需求。購物中心需要更加注重為消費(fèi)者提供優(yōu)質(zhì)的購物體驗(yàn)和服務(wù)。通過引入新的業(yè)態(tài)、舉辦豐富的活動(dòng)、提升服務(wù)質(zhì)量等方式增強(qiáng)消費(fèi)者的粘性和忠誠度。

數(shù)字經(jīng)濟(jì)持續(xù)賦能購物中心行業(yè)。通過數(shù)字化手段提升運(yùn)營效率和消費(fèi)者體驗(yàn)成為購物中心發(fā)展的重要趨勢。例如利用大數(shù)據(jù)分析消費(fèi)者行為、通過智能化手段優(yōu)化商品陳列和庫存管理等。不同地區(qū)的購物中心需要根據(jù)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)、文化和消費(fèi)者需求進(jìn)行差異化發(fā)展。通過挖掘地域特色和文化內(nèi)涵打造具有獨(dú)特魅力的購物中心項(xiàng)目。

綜上所述，購物中心行業(yè)市場面臨著諸多挑戰(zhàn)和機(jī)遇。企業(yè)需要不斷創(chuàng)新和調(diào)整經(jīng)營策略以應(yīng)對(duì)市場變化并保持競爭力。同時(shí)政府和社會(huì)各界也應(yīng)加強(qiáng)對(duì)購物中心行業(yè)的支持和引導(dǎo)促進(jìn)其健康可持續(xù)發(fā)展。

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