自東莞出臺(tái)限購(gòu)政策后，樓市回歸理性，不僅房?jī)r(jià)出現(xiàn)調(diào)整回落，深圳客比例也下降至三成多。據(jù)悉，去年深圳客助推東莞樓市成交十分火熱，有研究機(jī)構(gòu)表示，去年有近5.2萬(wàn)套房被深圳客買走，其中最高峰的一個(gè)月，有9成購(gòu)房者為非東莞戶籍。

　　樓市蛋糕越做越大 成交金額9年增5倍

　　去年，東莞商品房成交面積過(guò)千萬(wàn)平方米，成交金額過(guò)千億元，從2008年至2016年共9年時(shí)間內(nèi)，東莞商品房成交金額增長(zhǎng)近5倍，樓市蛋糕越做越大。

　　日前，2016年度東莞市房產(chǎn)管理工作總結(jié)大會(huì)召開，會(huì)議透露，2016年，東莞全市商品房成交面積1061.88萬(wàn)平方米，同比下降1.40%;成交金額1459.43億元，同比增長(zhǎng)35.62%;成交均價(jià)13743.8元/平方米，同比增長(zhǎng)37.55%;二手房成交面積738.88萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)46.10%。

　　根據(jù)東莞中原提供的2008年?yáng)|莞商品房成交金額245億元計(jì)算， 2016年?yáng)|莞商品房成交金額比2008年上漲了495.5%，比2015年上漲了35.62%。2008年到2016年9年時(shí)間內(nèi)，東莞商品房成交金額增長(zhǎng)了近5倍。

　　東莞樓市蛋糕越做越大，在東莞開發(fā)項(xiàng)目的房企也越來(lái)越多。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2016年?yáng)|莞房地產(chǎn)企業(yè)個(gè)數(shù)為287個(gè)，保持較快增長(zhǎng)勢(shì)頭。東莞房地產(chǎn)市場(chǎng)陸續(xù)吸引更多企業(yè)進(jìn)入,群雄割據(jù),多方角逐的局面確立,市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈。

　　去年在莞購(gòu)房的非莞籍人員最多時(shí)達(dá)九成

　　東莞樓市火熱，深圳客的作用不容忽視。

　　在剛剛結(jié)束的東莞“兩會(huì)”上，市政協(xié)委員謝曉明告訴記者，去年?yáng)|莞被列為全國(guó)房?jī)r(jià)限購(gòu)20個(gè)熱點(diǎn)督辦城市之一，原因有二：其一，東莞的房?jī)r(jià)增速過(guò)快。以住宅均價(jià)增速來(lái)看，去年12月，達(dá)到15400多元/平方米，而去年初為1萬(wàn)元/平方米左右，增幅超過(guò)50%;其二，非莞籍人員購(gòu)房比例過(guò)高。去年最高峰的一個(gè)月，非莞籍人員在東莞購(gòu)房比例達(dá)到92%，這意味著，有92%的購(gòu)房者均不是東莞本地人。

　　東莞中原研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也顯示，2016年，東莞商品房全年成交110365套，平均每周約成交2000套。在該研究機(jī)構(gòu)對(duì)東莞購(gòu)房客戶的不完全統(tǒng)計(jì)當(dāng)中，去年深圳客占比約47.1%，即約有51982套房被深圳客買走，深圳客對(duì)東莞樓市的支撐作用明顯。

　　深圳客大幅流入推高區(qū)域房?jī)r(jià)

　　2016年，東莞住宅成交同比2015年上漲近四成,主要原因是深圳客大幅流入所致，2016年?yáng)|莞七大片區(qū)房?jī)r(jià)全線出現(xiàn)上漲。東莞中原統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，去年?yáng)|莞住宅成交均價(jià)上漲幅度最大的是臨深片區(qū)達(dá)77%;其中大嶺山同比上漲幅度最高，達(dá)到100.18%。在均價(jià)1.5萬(wàn)元/平方米以上的10個(gè)區(qū)域當(dāng)中，塘廈、松山湖、鳳崗、黃江、大嶺山、清溪、虎門七大鎮(zhèn)街的購(gòu)房群體以深圳客為主。

　　東莞中原認(rèn)為，從2016年各個(gè)鎮(zhèn)街的住宅供需及洋房?jī)r(jià)格增幅的數(shù)據(jù)來(lái)看,各個(gè)鎮(zhèn)街的房?jī)r(jià)增幅高低與供求關(guān)系基本無(wú)關(guān),而是與深圳的關(guān)系、深圳客成交的比例有關(guān)。

　　瑞峰優(yōu)慧垛也介紹，新政前，臨深片區(qū)是深圳客的主戰(zhàn)場(chǎng)，成交客戶當(dāng)中約8成是深圳客，房?jī)r(jià)上漲也是七大片區(qū)當(dāng)中最高。松湖片區(qū)同樣受到深圳客青睞，松湖片區(qū)價(jià)格同比2015年上漲59%，其中大嶺山漲幅達(dá)100%以上，同樣是被深圳客所推動(dòng)。

　　房?jī)r(jià)高企莞深剛需釋放受挫

　　2016年?yáng)|莞樓市剛需、改善及投資產(chǎn)品齊頭并進(jìn)，成交量均保持在較高位水平運(yùn)行。但值得注意的是，受低首付、低利率以及“二孩”放開等寬松政策刺激，改善需求逐步抬頭，尤其東莞本土改善型購(gòu)房需求加快入市。

　　據(jù)東莞中原統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2016年改善產(chǎn)品成交15835套，同比去年增長(zhǎng)5.26%，其占全市的比重也從15.88%提高至17.43%。而隨著東莞房?jī)r(jià)不斷高升，本土購(gòu)買力嚴(yán)重脫鉤，深圳剛需購(gòu)買力也漸遇瓶頸，剛需釋放受抑制，成交明顯放緩。據(jù)東莞中原研究部監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2016年剛需產(chǎn)品共成交52702套，同比2015年大幅下降14.90%，其占全市比重也隨之驟降了7%。

　　在新政出臺(tái)后，深圳客退潮，投資需求也出現(xiàn)明顯下滑。近期價(jià)格洼地區(qū)域多個(gè)樓盤開盤入市，吸引了本地自住購(gòu)房者進(jìn)入市場(chǎng)，投資需求受到抑制，剛性需求上升。

　　東莞中原不完全統(tǒng)計(jì)，2016年3月，東莞購(gòu)房者當(dāng)中，投資比例達(dá)68%，新政后，在東莞購(gòu)房者當(dāng)中，27%為自住需求，17%為自住兼投資需求，純投資需求的約56%。

　　變化：深圳客占比回落至34%

　　2016年，深圳房?jī)r(jià)高企，東莞臨深房?jī)r(jià)不斷高升，受到三級(jí)市場(chǎng)轉(zhuǎn)介的推動(dòng)作用，許多深圳客紛紛向東莞的其他價(jià)格洼地區(qū)域深入，除了大嶺山、常平、沙田、道滘等二線區(qū)域吸引了大量深圳客外，石龍、橋頭、企石、東坑、望牛墩、橫瀝等鎮(zhèn)區(qū)也吸引了不少深圳客前往，2016年深圳客滲透東莞全城，身影無(wú)處不在。

　　不過(guò)，隨著東莞出臺(tái)樓市限購(gòu)政策，深圳客的比例由高峰時(shí)期的近七成下降至三成多，投資需求比例也進(jìn)一步下降，自住購(gòu)房需求比例上升。

　　東莞中原研究部對(duì)其銷售樓盤客戶進(jìn)行了統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，2015年底深圳客比例約為60%，2016年3月達(dá)到高峰，深圳客占比達(dá)68%。2016年10月，東莞出臺(tái)限購(gòu)政策，深圳客占比也下滑至34%，東莞本地購(gòu)房者占比59%，剩下的為其他城市的購(gòu)房者。消化周期達(dá)高位或是買房好時(shí)機(jī)

　　東莞中原策略研究總監(jiān)車德銳介紹，2016年?yáng)|莞去庫(kù)存成效顯著,住宅庫(kù)存量從2015年上半年(6月底)的537萬(wàn)平方米,到2016年7月份的307萬(wàn)平方米,去年庫(kù)存消化周期最低僅有3個(gè)月,供求失衡是全年的主基調(diào)。

　　不過(guò)，東莞實(shí)施限購(gòu)限貸政策后，庫(kù)存量增加，消化周期加長(zhǎng)，預(yù)計(jì)今年下半年庫(kù)存消化周期達(dá)到10~12個(gè)月以上。車德銳認(rèn)為，庫(kù)存高位點(diǎn)往往是房?jī)r(jià)的相對(duì)低位，也將是買房的好時(shí)機(jī)。