新型辦公物業(yè)迭出 依靠顛覆創(chuàng)新實現(xiàn)了逆市飄紅

• 2017年8月9日 FanTianQing來源：騰訊新聞 769 46
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2017年北京市寫字樓市場整體放緩，傳統(tǒng)寫字樓空置率開始走高，租金漲幅遲緩。但另一方面，新型辦公物業(yè)迭出，依靠顛覆創(chuàng)新實現(xiàn)了逆市飄紅，租金在短期內(nèi)甚至出現(xiàn)了近乎翻番的大幅增長。

隨著多個寫字樓項目的持續(xù)入市，2017年北京市寫字樓市場整體放緩，傳統(tǒng)寫字樓空置率開始走高，租金漲幅遲緩。但另一方面，新型辦公物業(yè)迭出，依靠顛覆創(chuàng)新實現(xiàn)了逆市飄紅，租金在短期內(nèi)甚至出現(xiàn)了近乎翻番的大幅增長。

“互聯(lián)網(wǎng)高度發(fā)達(dá)的社會，不需要那么多傳統(tǒng)形態(tài)的寫字樓，未來寫字樓的整體格局和布局，應(yīng)該會和現(xiàn)在不一樣的?！庇猩虡I(yè)地產(chǎn)運營負(fù)責(zé)人曾對記者表示，國內(nèi)寫字樓形態(tài)和格局將會發(fā)生變化。

實際上，在移動互聯(lián)加速滲透和新辦公需求增加的背景下，知名房企和資本大佬均加速布局新型商辦物業(yè)和酒店公寓等居住物業(yè)。當(dāng)下，新型的商業(yè)物業(yè)不但已成為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的方向和熱點，甚至有可能是行業(yè)下半場競爭的主戰(zhàn)場之一。

市場分化明顯

據(jù)高力國際數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2017年上半年，合計租賃建筑面積為23.7萬平方米的5個新項目完工，正式進(jìn)入北京甲級寫字樓市場，使得北京商辦市場總存量半年環(huán)比擴大4%，達(dá)到621萬平方米。

據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，除了堅實的經(jīng)濟基本面支撐著2017年上半年寫字樓的租賃需求，重點新項目亦刺激新租與搬遷需求，尤其是來自金融與科技行業(yè)的需求，致使寫字樓的凈吸納量在上半年達(dá)到18萬平方米。盡管如此，新增供應(yīng)還是推升了全市的空置率達(dá)到8.6%，半年環(huán)比上升0.6個百分點。

此外，租金方面受高于平均租金的新項目所致，北京甲級寫字樓市場的平均租金今年上半年環(huán)比上升0.6%至每月332.6元/平方米。由此可知，如果剔除新項目的拉動因素，北京寫字樓存量市場的租金增幅很可能是負(fù)數(shù)的。

在此背景下，仍有不少存量項目依靠顛覆創(chuàng)新實現(xiàn)逆市飄紅，位于北二環(huán)的雍和宮壹中心半年內(nèi)租金漲幅甚至達(dá)到60%以上，目前租金為每天13元/平方米，遠(yuǎn)超北京甲級寫字樓的平均租金。即便是只考量雍和板塊，雍和宮壹中心的租金水平也處在整個區(qū)域的塔尖位置。 據(jù)了解，雍和板塊的寫字樓平均租金約為每天8元/平方米，報價在每天12元/平方米以上的只有環(huán)球貿(mào)易中心和雍和宮壹中心兩個項目。

“辦公4.0”時代

對于，雍和宮壹中心逆勢上揚的強勁表現(xiàn)，有市場分析人士認(rèn)為，這主要得益于其出色的運營能力和獨創(chuàng)的“辦公4.0”模式。

據(jù)運營方松石資本運營總裁胡婭介紹，雍和宮壹中心在硬件上主推5000平方米企業(yè)獨棟，提供的是低密度花園式辦公環(huán)境；同時，將在地下一層開辟上萬平聯(lián)合辦公空間，并交由專業(yè)的運營機構(gòu)管理、運營；另外，整個園區(qū)配備管家式服務(wù)，從員工食堂到高級接待餐廳，泳池、健身中心、羽毛球館，影視院線及藝術(shù)中心，配套完善。

上述商業(yè)地產(chǎn)運營負(fù)責(zé)人表示，作為工業(yè)時代的產(chǎn)品，傳統(tǒng)5A、甲級寫字樓雖然擁有硬件上的高標(biāo)準(zhǔn)，但普遍是冰冷、封閉、擁擠的，很容易讓員工感覺壓抑，沉悶，透不過氣。寫字樓是產(chǎn)生生意的空間，但傳統(tǒng)寫字樓普遍存在著三大痛點——第一是租金、成本痛點，第二是資源痛點，第三是創(chuàng)新痛點。

因此，有越來越多的企業(yè)渴望能夠進(jìn)入一個密度更低、便于交互、更開放的更易于創(chuàng)造新商機的辦公空間。而雍和宮壹中心恰恰就是針對傳統(tǒng)寫字樓痛點，基于移動互聯(lián)時代創(chuàng)新、創(chuàng)業(yè)、情感溝通三大普遍趨勢需求下研發(fā)出的新型寫字樓產(chǎn)品，可能具有更為廣泛的市場效應(yīng)。

事實上，進(jìn)入房地產(chǎn)下半場以來，新型辦公物業(yè)產(chǎn)品層出不窮，其中又以聯(lián)合辦公最為常見，比如優(yōu)客工場、SOHO 3Q、納什空間等等。這些產(chǎn)品均注重公共空間、注重溝通社交，滿足創(chuàng)新需求和情感需求，深受移動互聯(lián)影響。

但是，與針對特定創(chuàng)業(yè)群體或短期租賃辦公需求為主的聯(lián)合辦公空間不同，雍和宮壹中心則將同時面向大型成熟企業(yè)、發(fā)展中小型公司和初創(chuàng)公司，服務(wù)的群體將更加寬廣，由此形成具備生態(tài)循環(huán)系統(tǒng)的”辦公4.0”模式。

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