多元化布局仍將是房地產企業(yè)轉型的大趨勢

• 2017年8月29日 FanTianQing來源：騰訊網 497 26
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大部分受訪者認為，從長遠來看，增量房地產市場的紅利正逐漸減退，多元化布局仍將是企業(yè)轉型的大趨勢。

　　物管業(yè)績普遍增長

　　由于與傳統(tǒng)業(yè)務關聯(lián)度較高，專注后居住階段服務的物管業(yè)務，是房企最早布局的領域之一。從上半年的業(yè)績來看，這部分業(yè)務的增長相對較好。

　　中海旗下的中海物業(yè)于2015年10月在香港聯(lián)交所上市，是較早分拆上市的物業(yè)公司之一。今年上半年，中海物業(yè)實現(xiàn)收入13.08億港元，同比增長4.1%；毛利潤為3.94億港元，增長27.1%。

　　同期毛利率為30.4%，其中物業(yè)服務板塊的毛利率由去年同期的22.0%提高至28.0%，增值服務板塊毛利率則由52.7%提高至55.8%。

　　遠洋集團旗下的物業(yè)服務板塊遠洋億家在新三板上市。根據遠洋集團財報，上半年遠洋億家為集團帶來營業(yè)收入約人民幣5.8億元，同比增長17%；實現(xiàn)凈利潤約人民幣8900萬元，同比增長84%。

　　一些并未做出分拆的公司，也錄得該項業(yè)務的大幅增長。

　　上半年，金科的“社區(qū)服務”業(yè)務進駐城市已達85個，在管項目超過400個。期內該項業(yè)務實現(xiàn)營業(yè)收入4.53億元，同比增長約54%。同期，禹洲地產旗下的物業(yè)管理服務公司錄得物業(yè)管理費收入為人民幣1.17億元，同比增長90.89%。

　　上述業(yè)績可被視為物管業(yè)績的縮影。由于潛在市場巨大、利潤率高，不少房企將物業(yè)管理業(yè)務作為發(fā)展重點并提前布局。較早布局的房企，如今都已實現(xiàn)規(guī)?；\營。

　　“經過最初的探索后，一些企業(yè)的物管業(yè)務已經嘗到規(guī)?；季值摹痤^’?！蹦橙倘耸肯蛎襟w表示，規(guī)模不僅是物管業(yè)務盈利的基本保證，同時也是未來實施并購重組、發(fā)力衍生業(yè)務的必要因素。

　　中信建投一份報告稱，2014年到2016年是社區(qū)O2O市場的探索期。從2017年開始，該市場進入啟動階段，市場優(yōu)勝劣汰，社區(qū)物業(yè)的價值將得以完全體現(xiàn)。2020年以后，市場將逐步進入高速發(fā)展期和應用成熟期，社區(qū)物業(yè)與房產、家裝、金融的協(xié)同價值越來越顯著。且大數據、社區(qū)金融等的發(fā)展，將使得社區(qū)物業(yè)市場更加成熟。

　　但從目前來看，除彩生活等個別企業(yè)外，物管業(yè)務對母公司的業(yè)績貢獻并不高。如上半年遠洋億家的收入占集團總收入比重不足3%，凈利潤占比也僅為3.3%；金科、禹洲物管業(yè)務的營收占比則在4.3%和1.6%。

　　“風口業(yè)務”尚需時間

　　房企另一項傳統(tǒng)的多元化領域為商業(yè)，主要分為銷售型和投資型。在度過粗放式的散售階段后，如今房企對商業(yè)物業(yè)的操作主要表現(xiàn)為投資型，即以持有和運營為主，謀求租金和管理費收入。

　　出于政策和市場的雙重原因，近年來，越來越多房企將商業(yè)運營的模式延伸到住宅、工業(yè)、文旅及綜合體等業(yè)態(tài)，在業(yè)績報表中多將其統(tǒng)稱為投資型物業(yè)。其中，長租公寓、特色小鎮(zhèn)和聯(lián)合辦公的運營成為新熱點。

　　今年上半年，房企投資型物業(yè)的業(yè)績普遍向好。華潤置地的投資型物業(yè)租金收入為40億港元，同比增長13.2%；龍湖的租金收入為人民幣11.4億元，同比增長28.8%；新城控股12家吾悅廣場實現(xiàn)租金及管理費收入3.44億元。

　　企業(yè)將原因主要歸結為寫字樓、商品等物業(yè)出租率提升，以及租金水平提高。但除華潤、北辰等少數企業(yè)外，房企投資型物業(yè)的收入和利潤占比普遍不高。

　　此外，房企投資型物業(yè)的業(yè)績，主要來自于商鋪、寫字樓、酒店等傳統(tǒng)商業(yè)地產領域。長租公寓、共享辦公、特色小鎮(zhèn)等新興“風口業(yè)務”尚未形成實質性業(yè)績貢獻。

　　公告顯示，今年上半年，龍湖長租公寓產品冠寓的租金收入，僅占投資型物業(yè)租金總收入的0.3%，也即約300多萬元。截至今年7月，冠寓僅進入7個城市，運營了10個項目。

　　在共享辦公領域，SOHO中國并未公布其相應產品SOHO3Q的業(yè)績。有分析人士指出，由于該類產品所占比重較低，預計其租金貢獻微不足道。

　　特色小鎮(zhèn)也面臨類似問題。奧園的管理層在業(yè)績會上大談特色小鎮(zhèn)，并稱擬將文旅地產分拆上市。但其現(xiàn)有的特色小鎮(zhèn)產品均處于前期運作及開發(fā)階段，根據管理層的表態(tài)，最快也要在今年下半年形成業(yè)績。

　　上海易居研究院智庫中心總監(jiān)嚴躍進認為，與傳統(tǒng)轉型方向相比，上述“風口業(yè)務”起步較晚，投資回報周期相對較長，且部分產品（如特色小鎮(zhèn)）的盈利模式尚不清晰，因此難以在短期內形成收入。即便以輕資產形式運作，但因運營中的專業(yè)性強，要形成穩(wěn)定的業(yè)績貢獻也需要時間。

　　多元化尚未迎來“收獲期”

　　房企進行多元化嘗試已成風氣，除前述方向外，還包括養(yǎng)老、醫(yī)療、物流、文旅、體育、金融、消費等領域。其中有些領域能夠與傳統(tǒng)地產業(yè)務產生協(xié)同效應；有些則并無明顯關聯(lián)，如金科涉足的風電、光伏等新能源領域。

　　企業(yè)布局多元化的契機也不相同。既有主動落子，也有被動調整，還有機緣巧合下的順勢布局。2015年8月，藍光發(fā)展借殼迪康藥業(yè)上市，之后便利用后者的殼資源，涉足生物醫(yī)藥領域。

　　“房企實施多元化的目的各有不同，但大致可以分為三類：助力主營業(yè)務；培育新的增長點；形成協(xié)同效應，共同發(fā)展?！北本┠撤科笕耸肯蛴浾弑硎?，即使布局同一領域，也可能有不同目的。如金融，既可以作為新的增長點，又能夠為房地產業(yè)務融資提供便利。

　　該人士表示，如果目的是“助力主營業(yè)務”，就不能以業(yè)績的好壞來判斷多元化成功與否。相反，如果作為新的業(yè)務增長點，則需要看經營業(yè)績是否達到預期。

　　根據公告，在新能源方面，金科上半年完成上網發(fā)電1.8億度，同比增長約22%；實現(xiàn)發(fā)電收入約7365萬元，同比增長約14%。雖然業(yè)績有所增長，但考慮到“在新能源領域再造一個金科”的目標，這一業(yè)績并不能令人滿意。

　　事實上，綜合已經發(fā)布中報的房企，除華夏幸福等極少數企業(yè)外，無論在業(yè)績占比還是利潤貢獻上，非房地產業(yè)務鮮有挑大梁者。受訪者普遍指出，“多元化”的邏輯雖然清晰，真正操作起來卻非易事。

　　上述房企人士指出，10年前，時任萬科集團董事長的王石還曾公開表態(tài)“萬科只做住宅”。這也側面反映出，大部分企業(yè)實施多元化布局的時間較晚。從時間周期上看，大部分業(yè)務并未迎來真正的收獲期。

　　與此同時，多元化業(yè)務對企業(yè)的要求較高。嚴躍進表示，從開發(fā)商到運營商的角色轉變，是很多房企轉型過程中的必經階段。這要求企業(yè)有戰(zhàn)略規(guī)劃、人才儲備、資金投入、項目累積等，并非一蹴而就。

　　此外還需考慮到資本市場的要求。有些多元化業(yè)務雖然利潤率較高，但投資回報周期長，除非大規(guī)模布局，否則短期內很難產生足夠的營收規(guī)模，亦難以在資本市場收獲較好的估值和評級。如特色小鎮(zhèn)目前并無成熟的盈利模式；長租公寓的運營難度之大被業(yè)界公認，且利潤率相對不高。

　　大部分受訪者認為，從長遠來看，增量房地產市場的紅利正逐漸減退，多元化布局仍將是企業(yè)轉型的大趨勢。對于較早布局的多元化業(yè)務，其業(yè)績將在未來數年得到檢驗；近幾年布局的多元化領域，則需要更長時間來考量。

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