住房租賃類REITs或迎突破 大REITs市場要崛起了？

• 2017年10月18日 ZhangHongYuan來源：證券日報-資本證券網(wǎng) 211 5
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REITs是實現(xiàn)不動產(chǎn)證券化的重要手段，是一種通過發(fā)行收益憑證匯集多數(shù)投資者的資金，交由專門投資機構(gòu)進行房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理，并將投資綜合收益，按比例分配給投資者的一種信托基金。

繼國內(nèi)首只長租公寓資產(chǎn)類REITs(不動產(chǎn)投資信托基金)獲批發(fā)行后，擬出臺的《住房租賃管理條例》或?qū)⒚鞔_并鼓勵住房租賃類REITs。

“雖然今年下半年租賃房市場迎來爆發(fā)式發(fā)展，但自持租賃不賺錢，如果沒有金融配套措施，很難引起相關(guān)企業(yè)的長期興趣，自持物業(yè)將變成企業(yè)的負擔，因此發(fā)展住房租賃市場必須配套金融措施?！币晃粐鴥?nèi)資深行業(yè)研究員昨日在接受記者采訪時坦言。

目前，我國還沒有建立起明確的REITs制度，但國內(nèi)的監(jiān)管部門和各市場主體在房地產(chǎn)證券化方面的探索卻一直沒有停止過。今年10月13日，深交所公告稱，長租公寓資產(chǎn)類REITs“新派公寓權(quán)益型房托資產(chǎn)支持專項計劃”獲批發(fā)行，這標志著國內(nèi)首單權(quán)益性長租公寓資產(chǎn)類REITs產(chǎn)品破冰。

緊隨其后，有消息稱，近日，國務(wù)院相關(guān)部門組成聯(lián)合調(diào)研組，赴多地對《住房租賃管理條例》等征求意見和建議，住房租賃類REITs或?qū)⒂型黄啤?/p>

業(yè)內(nèi)人士普遍認為，REITs可以推動房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)升級和盈利模式的轉(zhuǎn)變，由“開發(fā)+出售”模式轉(zhuǎn)變?yōu)橐淮涡凿N售與持續(xù)性收入并重的模式。

在此之前，記者在北大光華主辦的一次沙龍上觀察到，目前國內(nèi)業(yè)界看好REITs發(fā)展前景。北大光華管理學院院長劉俏更是樂觀地表示，“當前可以說是中國REITs市場崛起的前夜。在中國，考慮不動產(chǎn)、‘一帶一路’、雄安新區(qū)的建設(shè)等，給中國不動產(chǎn)投資注入這樣規(guī)模的市場，是非常令人期待的?！?/p>

北京大學光華管理學院新金融中心REITs課題組提出了《關(guān)于加快推進我國不動產(chǎn)投資信托基金公募試點的建議》，其中建議以《基金法》作為REITs的立法依據(jù)，采用“契約型”模式。采用這種模式可以充分借鑒證券投資基金的經(jīng)驗，降低監(jiān)管成本，能夠在現(xiàn)有制度上盡快推出產(chǎn)品。顯然，從立法成本、設(shè)計難度等方面考慮，基金契約型模式是現(xiàn)階段的一個優(yōu)選方案。鑒于《基金法》對于基金投資標的的規(guī)定，如果REITs以公募基金作為載體，REITs將不能直接投資不動產(chǎn)資產(chǎn)。考慮到資產(chǎn)證券化制度規(guī)則已經(jīng)較為成熟，不動產(chǎn)支持證券(ABS)將成為REITs的投資標的的自然選擇，從而形成了“公募基金+ABS”模式。這一模式充分利用了現(xiàn)有的制度框架，具有可操作性。

與此同時，上述《建議》認為，從大資管背景下居民對于財富管理的需求來看，目前REITs作為一種長期、低波動性的投資工具，能夠大大豐富了除股票、債券等以外的投資選擇。而公募REITs作為高質(zhì)量和成熟的金融產(chǎn)品，與其他金融資產(chǎn)關(guān)聯(lián)性低，有助于我國投資者的資產(chǎn)配置多元化，具有極強的配置價值。

“在當前金融經(jīng)濟環(huán)境下，對于房地產(chǎn)業(yè)和資管行業(yè)來說，發(fā)展REITs可以實現(xiàn)雙重收益，既改變了原有房地產(chǎn)發(fā)展模式，同時又滿足了多元化的金融資產(chǎn)配置需求，這對于實體經(jīng)濟、金融業(yè)降杠桿大有裨益?！鄙鲜鲅芯繂T認為。

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