樓市政策堅(jiān)持從嚴(yán) 未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)如何? 未來(lái)房?jī)r(jià)的可能性分析

• 2017年10月31日 lihuizhen來(lái)源：想住APP 333 14
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  2017-2022年上海市寫字樓租售行業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析與發(fā)展前景預(yù)測(cè)報(bào)告

  第一部分 產(chǎn)業(yè)環(huán)境透視 第一章 上海市寫字樓租售行業(yè)概述 1 第一節(jié) 上海市寫字樓租售現(xiàn)狀分析 1 第二節(jié) 上海市寫字樓租售行業(yè)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析 2 一、贏利性 2 二、成長(zhǎng)速度 2 三、2...

0月22日，住建部部長(zhǎng)王蒙徽在19大新聞發(fā)布會(huì)上表示，經(jīng)過(guò)一系列有針對(duì)性的樓市調(diào)控，目前我國(guó)一二線熱門城市新房?jī)r(jià)格同比漲幅回落，三四線城市房?jī)r(jià)趨于穩(wěn)定，調(diào)控效果持續(xù)顯現(xiàn)。

本月，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了今年9月樓市數(shù)據(jù)，從數(shù)據(jù)來(lái)看，成都的樓市是一片安穩(wěn)，甚至還有下跌的現(xiàn)象。

就目前成都的樓市而言，大部分購(gòu)房者對(duì)于成都后市依然看漲，炒房客和中介不斷制造恐慌情緒，新房供應(yīng)短缺，市場(chǎng)熱度不減。

最近一個(gè)月，全國(guó)24個(gè)主要城市，已經(jīng)有12個(gè)處于下跌狀態(tài)，漲幅超1%的只有3個(gè)城市。在在全國(guó)大部分城市止?jié)q或有所下跌的情況下，成都依然保持較高的上漲勢(shì)頭。

很多人表示，對(duì)成都未來(lái)市場(chǎng)越來(lái)越看不透了，就算成都十年的資深地產(chǎn)人也從未見(jiàn)過(guò)如此瘋狂的市場(chǎng)。成都房?jī)r(jià)什么時(shí)候才見(jiàn)頂?在此次大會(huì)上，筆者看到了一絲曙光。

10月22日，住建部部長(zhǎng)王蒙徽在19大新聞發(fā)布會(huì)上表示，經(jīng)過(guò)一系列有針對(duì)性的樓市調(diào)控，目前我國(guó)一二線熱門城市新房?jī)r(jià)格同比漲幅回落，三四線城市房?jī)r(jià)趨于穩(wěn)定，調(diào)控效果持續(xù)顯現(xiàn)。而為了鞏固已有成果，下一步相關(guān)部門將堅(jiān)持調(diào)控目標(biāo)不動(dòng)搖、力度不松勁，保持政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，從而推動(dòng)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制建立健全。

如果按照大會(huì)指示：堅(jiān)持調(diào)控目標(biāo)不動(dòng)搖、力度不松勁。那么成都除了目前的限購(gòu)、限貸、限售政策外，筆者認(rèn)為，最高地價(jià)限制，預(yù)售備案價(jià)限制也將是影響未來(lái)成都市場(chǎng)走勢(shì)的政策，甚至可能影響二手房?jī)r(jià)格的回調(diào)，市場(chǎng)逐漸回歸理性。

原由一，成都地價(jià)基本見(jiàn)頂

2016年12月，成都首次啟用了土拍“熔斷價(jià)”，這預(yù)示著成都地價(jià)從供應(yīng)端得到了限制，但是當(dāng)日地塊幾乎以熔斷價(jià)終止。

2017年4月，成都再次上調(diào)了“熔斷價(jià)”，啟用了“熔斷價(jià)+抽簽”，并且順利出讓地塊，但是也在當(dāng)日多次將成都的地價(jià)刷新。同日，住建部發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)近期住房及用地供應(yīng)管理和調(diào)控有關(guān)工作的通知》，明文規(guī)定“堅(jiān)決防止出現(xiàn)區(qū)域性總價(jià)、土地或樓面單價(jià)新高等情況?！?/p>

2017年7月，“熔斷價(jià)+抽簽+競(jìng)自持(or無(wú)償移交)”的土拍方式出現(xiàn)，這種土拍方式不僅能嚴(yán)格控制地價(jià)，并且還能解決租賃市場(chǎng)和人才住房的需求。通過(guò)這種方法，近3個(gè)月的時(shí)間里成都出讓近40宗地塊，可以看到今年各區(qū)域的最高樓面價(jià)基本穩(wěn)定。

主城區(qū)二環(huán)內(nèi)地塊最高樓面地價(jià)控制在13800元/平米內(nèi)，近郊熱門區(qū)域在12000元/平米內(nèi)，一般區(qū)域在8500元/平米左右。雖然在這些地塊中，某些地塊捆綁了無(wú)償移交和自持比例，但是通過(guò)對(duì)每個(gè)無(wú)償移交地塊性質(zhì)的分析，我們可以看到這些低容地塊移交部分租賃或人才公寓后，最終呈現(xiàn)的商品住宅將是超低密建筑(不排除某些地塊大部分是別墅的可能)。

原由二，預(yù)售備案價(jià)指導(dǎo)

由于目前新盤售價(jià)一直受到房管局控制，而房管局對(duì)樓盤售價(jià)指導(dǎo)的機(jī)制是：

1)開(kāi)發(fā)商預(yù)售、現(xiàn)售價(jià)格，不得明顯高于周邊和前期成交價(jià)格(同區(qū)域、同品質(zhì)、同價(jià)格)。

2)開(kāi)發(fā)商預(yù)售價(jià)格申報(bào)，將按照樓面地價(jià)+建安成本+合理利潤(rùn)的方式申報(bào)。

并且，在今年最近的一次“補(bǔ)刀”政策中還提到：分批次開(kāi)盤房源的價(jià)格增幅不能超過(guò)人均工資漲幅。就算是現(xiàn)房銷售也將嚴(yán)格按照房管局備案指導(dǎo)價(jià)，否則不予備案。

地價(jià)基本限死，預(yù)售價(jià)格接受指導(dǎo)，未來(lái)新房售價(jià)到底有沒(méi)有頂點(diǎn)，各位心里還有沒(méi)有數(shù)?

按照定價(jià)策略，未來(lái)的房?jī)r(jià)有兩種可能：

一，高品質(zhì)住宅面市，價(jià)格高于周邊。

二，同品質(zhì)住宅，價(jià)格跟周邊差距不大。

關(guān)于第一種可能，市面上暫時(shí)沒(méi)有太多的高價(jià)地新盤可以參考，但是卻出現(xiàn)過(guò)某些普通住宅借以xx系豪宅企圖備案高價(jià)，但并沒(méi)有蒙混過(guò)關(guān)，這里就不舉例了。

關(guān)于第二種可能，市場(chǎng)上有太多低價(jià)預(yù)售的案列。但開(kāi)發(fā)商不接受備案價(jià)，轉(zhuǎn)售公寓或一直拖延，這些項(xiàng)目最終將以何種形式面市，筆者也不想去猜。但是在近期，金融城一項(xiàng)目預(yù)售價(jià)17000元/平米左右，而在限價(jià)之前，該項(xiàng)目售價(jià)為27000元/平米。

那么，對(duì)于前期拿地成本較低的樓盤，購(gòu)房者將有很大機(jī)會(huì)“撿漏”，以低價(jià)買到房子。而對(duì)于后面不斷出現(xiàn)的高價(jià)地的未來(lái)售價(jià)，樓面地價(jià)+建安成本+合理利潤(rùn)可能是大概率事件。

地產(chǎn)圈也有一句金句叫：長(zhǎng)期看人口，中期看土地，短期看政策(金融)。

放眼成都來(lái)看，近幾年成都人口持續(xù)增加是多數(shù)人認(rèn)為成都房?jī)r(jià)會(huì)上行的主要依據(jù)，但是在中短期的土地供應(yīng)和政策上，相關(guān)部門是希望房?jī)r(jià)穩(wěn)定的。如果政策一直從嚴(yán)，不放松，房?jī)r(jià)趨于穩(wěn)定也是必然的。

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