金融街援兵 股東安邦輸血88億上海地王

• 2017年12月18日 lihuizhen來(lái)源：觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體 867 53
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  2017-2022年中國(guó)黑色家電行業(yè)市場(chǎng)全景調(diào)研及投資價(jià)值評(píng)估咨詢(xún)報(bào)告

  黑色家電研究報(bào)告對(duì)黑色家電行業(yè)研究的內(nèi)容和方法進(jìn)行全面的闡述和論證，對(duì)研究過(guò)程中所獲取的黑色家電資料進(jìn)行全面系統(tǒng)的整理和分析，通過(guò)圖表、統(tǒng)計(jì)結(jié)果及文獻(xiàn)資料，或以縱向的發(fā)展過(guò)程，或橫...

與兩年前安邦大舉舉牌金融街一樣，和諧健康保險(xiǎn)正是其彼時(shí)入局的平臺(tái)之一。公告顯示，和諧健康保險(xiǎn)持有金融街15.88%股權(quán)，屬于公司的關(guān)聯(lián)法人，因而此次擬認(rèn)購(gòu)將構(gòu)成關(guān)聯(lián)交易。

金融街位于西二環(huán)路東側(cè)，南起長(zhǎng)安街的復(fù)興門(mén)內(nèi)大街，北至阜成門(mén)內(nèi)大街;西自二環(huán)路，東臨太平橋大街，南北長(zhǎng)約1700米，東西寬約600米，規(guī)劃區(qū)總占地面積103公頃，其中新建建筑面積300多萬(wàn)平方米，規(guī)劃建筑用地達(dá)40余塊。此外還有同名的網(wǎng)站與公司。

相比如今行業(yè)規(guī)模的極速增長(zhǎng)，以高端住宅和獨(dú)特商業(yè)模式著稱(chēng)的金融街在近兩年來(lái)并未隨之“水漲船高”，不過(guò)這并不妨礙其二股東安邦的持續(xù)看好及繼續(xù)加持。

12月15日，金融街控股股份有限公司發(fā)布公告稱(chēng)，其全資子公司上海融御置地有限公司委托泰康資產(chǎn)管理有限責(zé)任公司，發(fā)行“泰康-金融街上?；疖?chē)站北廣場(chǎng) D 地塊商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)債權(quán)投資計(jì)劃”，和諧健康保險(xiǎn)股份有限公司擬認(rèn)購(gòu)D地塊債權(quán)計(jì)劃8億元。

與兩年前安邦大舉舉牌金融街一樣，和諧健康保險(xiǎn)正是其彼時(shí)入局的平臺(tái)之一。公告顯示，和諧健康保險(xiǎn)持有金融街15.88%股權(quán)，屬于公司的關(guān)聯(lián)法人，因而此次擬認(rèn)購(gòu)將構(gòu)成關(guān)聯(lián)交易。

此類(lèi)關(guān)聯(lián)交易在安邦化身為金融街第二大股東的兩年里，并沒(méi)有太常見(jiàn)，不過(guò)，在這樁交易里，隨著安邦進(jìn)一步加碼金融街，上海火車(chē)站北廣場(chǎng)這個(gè)轟動(dòng)一時(shí)卻又沉寂兩年之久的年度地王的融資動(dòng)作卻更值得關(guān)注。

88億上海地王

事實(shí)上，在融信還未于2016年刷出110億元的靜安地王之前，上?；疖?chē)站北廣場(chǎng)地塊不僅是2015年里引得華潤(rùn)、龍湖葛洲壩聯(lián)合體、金融街激烈鏖戰(zhàn)的閃光主角，同時(shí)也是上海土拍中刷新紀(jì)錄的巨額地王之一。

即便在此之前的2012年該項(xiàng)目地塊歷經(jīng)過(guò)一次無(wú)疾而終的出讓曲折，但三年后一經(jīng)掛牌，其再度引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注，最終在歷經(jīng)層層篩選后，金融街于2015年的7月15日以88.15億元拍得，溢價(jià)率為50.12%，樓板價(jià)27022元/平方米，成為當(dāng)年轟動(dòng)的地王項(xiàng)目，而借此，金融街也算實(shí)現(xiàn)了完美的入滬儀式。

據(jù)了解，在2014年斥資52.32億元收購(gòu)SOHO中國(guó)位于上海的“靜安項(xiàng)目”和“海倫項(xiàng)目”以來(lái)，上?；疖?chē)站北廣場(chǎng)項(xiàng)目是金融街在上海拿下的首個(gè)項(xiàng)目，而該項(xiàng)目作為新靜安五年新規(guī)劃中的地標(biāo)建筑之一，是上海核心區(qū)域中少有的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。

資料顯示，上?；疖?chē)站北廣場(chǎng)項(xiàng)目位于原閘北區(qū)上海火車(chē)站北廣場(chǎng)以北，是一個(gè)總建面達(dá)到32萬(wàn)平方米的大型項(xiàng)目，土地總出讓面積77273.7平方米，地上總建筑面積不超過(guò)326210.7平方米，地下商業(yè)建筑面積不超過(guò)24000平方米。被道路自然分割為三個(gè)地塊，沿中興路一字排開(kāi)，涵括了住宅、商業(yè)、辦公樓、公寓等多種產(chǎn)品類(lèi)型。

這無(wú)疑是一個(gè)大體量的項(xiàng)目，而對(duì)于在北京市中心打造了一條全長(zhǎng)1700米、具有濃郁時(shí)代特色的現(xiàn)代化建筑群的金融街來(lái)說(shuō)，上海火車(chē)站北廣場(chǎng)亦是一個(gè)絕好的復(fù)制之地。不過(guò)同樣的，在“開(kāi)發(fā)+持有”的雙輪驅(qū)動(dòng)發(fā)展模式之下，該項(xiàng)目中金融街也將面對(duì)開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、大量資金沉淀、撬動(dòng)成本高的問(wèn)題。

此外，市場(chǎng)人士指出，2015年上海閘北與靜安合二為一，上?；疖?chē)站北廣場(chǎng)成為新靜安的核心位置，其區(qū)位優(yōu)勢(shì)進(jìn)一步顯現(xiàn)，不過(guò)由于項(xiàng)目處于上海最大舊改區(qū)域之中，周邊雖然有不少的成熟社區(qū)，但環(huán)境因素有所欠缺，不利于項(xiàng)目的高端定位，并且難以在短時(shí)間內(nèi)培育成熟的商業(yè)氛圍。

而截至目前，上?；疖?chē)站北廣場(chǎng)項(xiàng)目在拿地兩年后，售樓處于今年6月對(duì)外開(kāi)放，首推的住宅項(xiàng)目“金融街融府”雖然樣板房早已經(jīng)開(kāi)放，但目前暫未領(lǐng)取預(yù)售證。這也意味著，這個(gè)投資近百億元的項(xiàng)目，金融街在持有開(kāi)發(fā)的兩年里還未有現(xiàn)金流回收，由此也可見(jiàn)其對(duì)于資金的渴求。

股東安邦輸血

和諧健康保險(xiǎn)此次認(rèn)購(gòu)的D地塊債權(quán)計(jì)劃標(biāo)的，正是項(xiàng)目商業(yè)產(chǎn)品集聚的部分。

按照項(xiàng)目規(guī)劃，中間C1地塊規(guī)劃了5棟主要建筑，將包括寫(xiě)字樓、商業(yè)以及超過(guò)5000平方米的文化中心;項(xiàng)目西側(cè)的C2住宅地塊，總建筑面積約6.35萬(wàn)平方米，由5棟高層住宅樓組成，其中90平方米以下中小套型占比不得低于住宅總建面的20%。

而東側(cè)D地塊則以總部辦公樓、商業(yè)為主，將新建5幢商辦樓，其中1號(hào)樓總高12層，含3層裙樓，2、3號(hào)樓總高18層，4號(hào)樓總高7層，5號(hào)樓最矮，總高4層。值得注意的是，關(guān)于地塊開(kāi)發(fā)后的持有也作了明確規(guī)定，C1和D地塊不低于50%的建筑面積自持5年，地下商業(yè)部分統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)。

據(jù)了解，本次D地塊債權(quán)計(jì)劃規(guī)模16億元，債權(quán)計(jì)劃存續(xù)期5年，和諧健康保險(xiǎn)擬認(rèn)購(gòu)8億元，而在此之前，D地塊債權(quán)計(jì)劃目前已發(fā)行4.6億元，為市場(chǎng)獨(dú)立第三方投資人認(rèn)購(gòu)，認(rèn)購(gòu)條件與和諧健康保險(xiǎn)相同，均為存續(xù)期5年，收益率5.6%/年，滿(mǎn)3年雙方均可選擇提前終止。

從投資角度來(lái)看，安邦將從這筆交易中獲得還不錯(cuò)的收益。公告顯示，和諧健康保險(xiǎn)作為投資人，收益率為5.6%/年，債權(quán)計(jì)劃存續(xù)期間金融街將通過(guò)泰康資產(chǎn)向和諧健康保險(xiǎn)支付不超過(guò)2.24億元的利息。

值得注意的是，即便上?；疖?chē)站北廣場(chǎng)項(xiàng)目在過(guò)去的兩年里頗為低調(diào)，但兩年來(lái)隨著市場(chǎng)政策和環(huán)境的變化，該項(xiàng)目已經(jīng)享受著資產(chǎn)增長(zhǎng)紅利。

據(jù)了解，融信拿下的110億元的靜安地王，距離上?；疖?chē)站北廣場(chǎng)項(xiàng)目?jī)H1公里，而相比上海火車(chē)站北廣場(chǎng)地塊3萬(wàn)元/平方米不到的單價(jià)，靜安地王的成交樓面價(jià)已經(jīng)飆升至100218元/平方米。

此外，高力國(guó)際的2017年第三季度上海辦公樓市場(chǎng)報(bào)告顯示，隨著非核心區(qū)辦公樓供應(yīng)的增加，上海核心區(qū)域甲級(jí)寫(xiě)字樓的空置率有所上升，并預(yù)測(cè)在2017年-2019年徘徊在15%左右，而就靜安區(qū)而言，其空置率依舊為六個(gè)核心區(qū)的最低，為8.1%，而甲級(jí)寫(xiě)字樓的日租金價(jià)格為10.8元/天/平方米，僅次于陸家嘴的12.3元/天/平方米。

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