土地市場降溫 今年企業(yè)拿地集中度將提升

• 2018年1月11日 FanTianQing來源：網(wǎng)易新聞 456 23
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  2018-2023年版房地產(chǎn)基金產(chǎn)業(yè)政府戰(zhàn)略管理與區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略研究咨詢報告

  區(qū)域產(chǎn)業(yè)規(guī)劃是地方經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略的核心內(nèi)容，是各級政府部門發(fā)展相關產(chǎn)業(yè)的“路線圖”，對于區(qū)域發(fā)展規(guī)劃來說，就相當于一張藍圖對一個建筑物的重要性，有了這張“藍圖”，區(qū)域才能在有規(guī)劃有計...

2017年土地市場高開低走，熱點城市溢價率出現(xiàn)回落，“地王”幾乎銷聲匿跡。但在調(diào)控政策持續(xù)收緊的背景下，房企整體拿地規(guī)模仍保持在高位。不管是大型房企，還是中等規(guī)模房企，均加強了在土地儲備上的擴張。

土拍市場有何新變化？房企拿地方式有何變化？

2017年土地市場高開低走，熱點城市溢價率出現(xiàn)回落，“地王”幾乎銷聲匿跡。但在調(diào)控政策持續(xù)收緊的背景下，房企整體拿地規(guī)模仍保持在高位。不管是大型房企，還是中等規(guī)模房企，均加強了在土地儲備上的擴張。展望2018年，我國土地市場是冷是熱？房企拿地還會熱情高漲嗎？有業(yè)內(nèi)專家表示，2018年，企業(yè)拿地集中度將會提升，行業(yè)洗牌將會繼續(xù)進行，大型房企收并購機會增多。

土地供應加大

據(jù)克而瑞研究中心和中國指數(shù)研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2017年前11個月，全國300城土地市場成交建筑面積超過17億平方米，同比出現(xiàn)大幅增長。但距離2013年的土地成交高峰仍有一段距離。

克而瑞研究中心分析師馬千里表示，“2017年，在一線城市盡量加大供應量的情況下，三四線城市采用因城施策方式，避免高庫存區(qū)域過度供應土地。全國供地總量放量上行，但并未出現(xiàn)爆發(fā)式增長?！?/p>

由于土地供應加大，部分城市土地成交體量上漲。尤其是北京，2017年土地成交同比有了大幅上漲。來自中國指數(shù)研究院、亞豪機構統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2017年全年北京土地出讓金總額高達2796億元，比2016年全年北京土地出讓金總額增長超過225%。

其中，2017年北京成交的住宅用地有71宗，比2016年全年北京成交的住宅用地多了56宗。從各個行政區(qū)住宅用地成交情況來看，截至2017年12月19日，大興區(qū)成交住宅用地最多，有14塊，排在第一；房山區(qū)成交住宅用地有8宗，排在第二；豐臺區(qū)成交住宅用地有6宗，排在第三。

土拍市場降溫

在“房住不炒”的大背景下，“限房價，競地價”、“熔斷”、“搖號”等土拍新政層出不窮。無論是以北京為代表的一線城市，還是熱點二三線城市，土地市場整體呈現(xiàn)出“降溫”態(tài)勢。

2017年1月19日，北京土地市場迎來新年首拍，3宗住宅用地吸引了包括遠洋、懋源、萬科等20余家房企及綜合體參與角逐。在“限房價、競地價”規(guī)則下，房山區(qū)西潞街道地塊與平谷區(qū)金海湖地塊經(jīng)過幾十輪報價后，均以70%的住宅面積自持上限進入到住宅建設方案投報階段，而門頭溝潭柘寺地塊則被京投、遠洋、龍湖、保利、首開聯(lián)合體以63.3億元收入囊中，土地市場熱度可見一斑。

2017年初，二三線城市的土地市場同樣“火熱”。2017年4月6日，成都主城區(qū)8宗地塊的集中出讓吸引了百余家房企云集。在經(jīng)歷3次熔斷和抽簽之后，這場歷時5個小時之久的“激烈”土拍最終以7宗地塊樓面價破萬的成績成功收場。

值得注意的是，隨著2017年一系列樓市調(diào)控政策的頒布和實施，土拍市場由熱轉冷。繼2017年上半年的多場土拍“廝殺”后，下半年土地市場“冷靜”了許多，甚至有部分城市最終以“流拍”結束了2017年的土拍工作。

北京土地市場2017年最后一宗地塊——北京市延慶區(qū)延慶新城YQ00-0300-0058等地塊，在截至2017年12月28日上午掛牌出讓的最后一刻仍然無人問津，以流拍告終。這是繼2017年11月4日平谷夏各莊地塊流拍后，2017年北京土地市場上第二宗流拍的宅地。

以“爆冷流拍”告別2017年的城市不止北京一個。2017年12月27日太原市一宗優(yōu)質(zhì)宅地僅有一家房企報名，卻難逃流拍結果；12月29日南京市一宗商辦混合地塊始終無人問津，最終流拍。

收并購成為拿地主要方式

2017年，隨著房企整體銷售規(guī)模的增長，行業(yè)集中度的加強，大型房企為了保持銷售規(guī)模的領先優(yōu)勢，積極擴張土地儲備。中等規(guī)模房企為了再上一個新臺階，也對新增土地儲備表現(xiàn)積極。這樣使得2017年房企整體拿地規(guī)模同比有了明顯增長。

對于2018年我國土地市場走勢，克而瑞研究中心分析師沈曉玲告訴記者，“2018年的土地市場供應將緊隨房地產(chǎn)市場變化的影響，通過及時增加或者減少供應，維持市場供求的基本穩(wěn)定。土地供應難以大幅增加的城市，如上海、深圳等，可以大力推進舊改項目、城市更新的方式，提供更多的居住用房，補充市場需求的缺口?！?/p>

“2018年，企業(yè)拿地集中度將會提升。龍頭房企銷售規(guī)模還將繼續(xù)擴張，市場占有率繼續(xù)提升，預計對新增土地儲備需求量還將繼續(xù)增長。部分中等規(guī)模房企提出了近一兩年內(nèi)實現(xiàn)千億的計劃，在三年內(nèi)還提出了三千億的目標，有的是為了上升到新的梯隊，有的是為了防止出現(xiàn)掉隊，這些在今年拿地較多的企業(yè)，明年仍將會是土地市場上的生勐力量。但在土地市場政策持續(xù)收緊的情況下，土地出讓條件將更加嚴苛，小型房企很容易被拒之門外。”沈曉玲說。

在沈曉玲看來，2018年，收并購仍將是部分房企的主要拿地方式?！霸谀壳巴僚氖袌銎鹋膬r居高不下，有的地塊的樓板價甚至已高過周邊樓盤的銷售價格，為了有效降低拿地成本，部分房企依然會在收并購市場上尋找機會。”沈曉玲表示，在集中度加強和土拍價格較高的背景下，一些中小房企也面臨被淘汰出局的危機，行業(yè)洗牌還將繼續(xù)進行，這也給了規(guī)模較大的房企收并購的機會。

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