2018年上海房價走勢如何 上海房價均價還會下跌嗎

• 2018年3月11日 zengpingping來源：華夏時報(北京) 377 17
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  2018-2023年商業(yè)物業(yè)行業(yè)深度分析及“十三五”發(fā)展規(guī)劃指導報告

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即使是春節(jié)前后的淡季，上海一些價格適中樓盤的銷售熱度仍然很可觀。

本報記者 王海春 上海報道

即使是春節(jié)前后的淡季，上海一些價格適中樓盤的銷售熱度仍然很可觀。中原地產(chǎn)2月22日最新數(shù)據(jù)顯示，2月15日至21日春節(jié)期間上海雖然只有5個在售項目，但這期間滬新建商品房成交1817套，較去年春節(jié)增加129%。

如果用二三線城市的眼光看，現(xiàn)在上海郊區(qū)的房子已經(jīng)“豪宅化”。即使在上海遠郊地區(qū)，目前3萬元/平米以下的新建商品房數(shù)量也很有限。因此上海推出3萬元/平米以下，交通相對便利、區(qū)域正在處于成熟中的樓盤，很容易在短期內被市場消化掉。

中原地產(chǎn)高級分析師盧文曦指出，今年上海新房供應量可能較大，另一方面，滬二手房價格春節(jié)前出現(xiàn)了盤整。如果二手房盤整的行情傳導到新房市場，加上政府對預售證價格持續(xù)管控、配合金融去杠桿政策，即使業(yè)界看好樓市行情，今年開發(fā)商的日子未必會很舒坦?！俺鲇诨鼗\資金的考量，開發(fā)商對銷售量的需求，可能會略高于對利潤的考慮。今年大幅上揚的概率較低。”盧文曦認為。

3萬元低價盤熱銷

“春節(jié)雖然是淡季，但還是想減少銷售的壓力。1月底開盤，也是想趁節(jié)前完成預熱。不過春節(jié)前去化速度之快，多少有些出乎意料。”金隅大成郡一位售樓人員2月21日向《華夏時報》記者表示。

位于上海嘉定區(qū)武鄉(xiāng)南路的金隅大成郡，今年春節(jié)前的推盤已經(jīng)是其第三期。1月30日開出300多套，到2月21日約3周的時間里，只剩下40多套房源待售。銷售人員告訴記者，價格優(yōu)勢應該是促使樓盤銷售速度加快的重要原因。

“雖然是毛坯房，但2.88萬元/平米的單價有不小優(yōu)勢。因為即使是在遠郊，現(xiàn)在3萬以下的樓盤，也很難找了。小戶型因為總價低已經(jīng)售完，目前在售的是123平米的大戶型。”金隅大成郡售樓人員告訴記者，因為春節(jié)行情較好，預計今年四五月還會推出一批房源，但價格可能會略微上浮。

同樣位于上海遠郊的另一個普通商品房，價格比前述樓盤高了近1萬，去化速度也相對慢一些。

“一些購房人認為價格高，但其實因為價格管理，現(xiàn)在是比較好的買房時機。如果不是政府對預售證價格管得嚴，我們的售價肯定比現(xiàn)在高不少?！敝袊F建香榭國際一位售樓人員向記者表示，精裝房3.78萬元/平米的單價，節(jié)前和春節(jié)期間不到兩個月的時間也賣掉了100多套。

網(wǎng)上房地產(chǎn)信息顯示，位于奉賢西閘公路的中國鐵建香榭國際，去年年底推出318套房源，至2月21日共銷售了183套房源。

“今年3月我們還會推出一些房源，但價格肯定會上揚。預計毛坯房的售價就要3.7萬元，精裝預計至少在4萬元/平米以上?！鼻笆鍪蹣侨藛T說。

價格越高，銷售速度越慢。同樣是遠郊，松江區(qū)名為合生廣富匯的項目，也在春節(jié)前推出房源，但銷售速度卻遠低于前述兩個項目。

“目前均價5萬元?？翠N售情況，如果賣得好年中還會推出，銷售一般的話會延遲后續(xù)推盤計劃?！焙仙鷱V富匯銷售人員說。但這個遠郊的項目，春節(jié)前后的銷售情況卻談不上理想。網(wǎng)上房地產(chǎn)信息顯示，1月16日該樓盤推出80套房源，但至2月21日兩個月的時間里，只簽約了1套房。

6000億元存貨待入市

分析人士認為，自住購房者即使有切實住房需求，今年入市腳步不必過快，而可以適當放慢腳步。因為今年滬新房供應量較大，購房者選擇空間較往年要大一些。

盧文曦指出，去年政府對新房限價管理相當嚴格，很多樓盤推遲了開盤計劃。這些在去年積壓而沒有拿預售證的項目，會有大量樓盤推延到今年放量開盤。

“在供應量增加的時候，今年政府部門對新盤價格管控放松的幾率非常小。政府指導價以及供應量增加的雙層因素，對買家擴大選擇空間是較有利的?！北R文曦說。

在上海去年已經(jīng)達到預售標準，卻未領預售證的規(guī)模有多大?約6412億元。據(jù)克而瑞統(tǒng)計，2017年至今年，上海約有170個項目在預售證嚴格措施下，或選擇觀望或延遲開發(fā)，待批預售證建筑面積1133萬平米。這意味著兩年多有超過6.45萬套房源將在未來上市，涉及預估金額約6412億元。

易居中國一位高層指出，不少樓盤已經(jīng)達到預售標準，但因為政府對預售證價格管理非常嚴格，很多樓盤不愿開盤。因為不斷延遲開盤，一些樓盤甚至出現(xiàn)了此前很少見的以現(xiàn)房銷售的情況。

“如果這些項目繼續(xù)推遲上市，接下來上海可能會出現(xiàn)更多以現(xiàn)房開盤或推出新房源的情況。如果仍然有大量樓盤繼續(xù)選擇觀望不上市，不排除政府部門會出現(xiàn)一些措施把房源‘逼’出來，給市場形成供應。而開發(fā)商今年究竟應該如何選擇，將考驗其今年在上海的銷售和運營策略?！鼻笆鲆拙又袊邔颖硎尽?/p>

上海鏈家分析師張月認為，春節(jié)后上海新房的供應預計會加大放量。這其中一個重要的原因是，二手房市場春節(jié)前的表現(xiàn)，今年可能會傳導到新房市場。包括鏈家、中原在內的多家房產(chǎn)中介告訴記者，其實在春節(jié)前，上海二手房的價格已經(jīng)有所調整。

盧文曦告訴記者，上海二手房價格從去年11月開始已經(jīng)有所回調。與二手房最高點相比，二手房價格下調了3%-4%左右。從成交情況來看，二手房不但出現(xiàn)了議價空間，而且議價空間有所擴大。

“從5%左右的議價空間，目前已經(jīng)擴大至8%。個別此前漲幅過猛的二手房源，甚至出現(xiàn)10%的議價。如果新房也跟著二手房市場有所調整，新房市場可能會出現(xiàn)觀望，開發(fā)商的日子會很難過?！北R文曦說。

上海二手房指數(shù)辦公室監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，今年1月上海二手房市場整體價格從區(qū)域看，下降幅度由里及外。成交占比57.93%的新興城區(qū)近郊價格，其價格跌幅大于上海中心城區(qū)，而遠郊則是跌幅最大的區(qū)域。從板塊上看，1月份有超過六成半板塊的二手房出現(xiàn)價格下跌，只有不足二成板塊的價格出現(xiàn)上漲。

其實從今年年初以及春節(jié)前后的變化來看，上海供應量的增加已經(jīng)有所顯現(xiàn)。上海鏈家統(tǒng)計，截至2月11日今年新建商品住宅新增供應量達到4700余套，比2017年同期大幅增長了22%。同期滬新建商品住宅成交量為5300多套，較去年同期上漲53%，創(chuàng)下近幾年以來的新高。

“從1月及春節(jié)期間的情況中，可以看出部分開發(fā)商今年應該會加大推盤力度，并加快入市的腳步?！睆堅卤硎尽?/p>

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