共有產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目遇冷 共有產(chǎn)權(quán)房是什么意思

• 2018年4月8日 GuoMeng來(lái)源：山東大眾家園網(wǎng) 新閬網(wǎng) 407 20
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  2018-2023年版裝飾裝潢產(chǎn)業(yè)政府戰(zhàn)略管理與區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略研究咨詢報(bào)告

  區(qū)域產(chǎn)業(yè)規(guī)劃是地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略的核心內(nèi)容，是各級(jí)政府部門(mén)發(fā)展相關(guān)產(chǎn)業(yè)的“路線圖”，對(duì)于區(qū)域發(fā)展規(guī)劃來(lái)說(shuō)，就相當(dāng)于一張藍(lán)圖對(duì)一個(gè)建筑物的重要性，有了這張“藍(lán)圖”，區(qū)域才能在有規(guī)劃有計(jì)...

4月2日，北京昌平綠海家園、中駿·四季家園和翡萃家園三個(gè)共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目(第一批)通過(guò)公開(kāi)搖號(hào)確定了選房家庭。

共有產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目遇冷 ?共有產(chǎn)權(quán)房是什么意思

什么是共有產(chǎn)權(quán)房

所謂“共有產(chǎn)權(quán)住房”，是指政府提供政策支持，由建設(shè)單位開(kāi)發(fā)建設(shè)，銷售價(jià)格低于同地段、同品質(zhì)商品住房?jī)r(jià)格水平，并限定使用和處分權(quán)利，實(shí)行政府與購(gòu)房人按份共有產(chǎn)權(quán)的政策性商品住房。

簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，就是一套房子，政府和購(gòu)房人各持有一定比例的產(chǎn)權(quán)，那么購(gòu)房人在購(gòu)買時(shí)就可以支付較少的房款，買下一套自住的房屋。更有利于中低收入家庭解決住房問(wèn)題。雖然政府也占有一定比例的產(chǎn)權(quán)，但如果購(gòu)房人是自住的話，那么房屋的使用權(quán)是完全歸購(gòu)房人的。確保了通過(guò)此套房屋來(lái)實(shí)現(xiàn)家庭自住的目的。

共有產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目遇冷

4月2日，北京昌平綠海家園、中駿·四季家園和翡萃家園三個(gè)共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目(第一批)通過(guò)公開(kāi)搖號(hào)確定了選房家庭。

公告顯示，本次最終確認(rèn)申購(gòu)家庭28764戶，通過(guò)購(gòu)房資格初步審核的昌平區(qū)戶籍無(wú)房家庭和在昌平區(qū)工作的本市其他區(qū)戶籍無(wú)房家庭8708戶(第一組)，東城區(qū)、西城區(qū)戶籍無(wú)房家庭7133戶(第二組)。

項(xiàng)目房源共3326套，分兩批次組織配售工作。第一批次面向昌平區(qū)戶籍無(wú)房家庭、在昌平區(qū)工作的本市其他區(qū)戶籍無(wú)房家庭，以及東城區(qū)、西城區(qū)戶籍無(wú)房家庭配售，房源2328套，約占總房源的70%。第二批次，面向符合本市住房限購(gòu)條件且在昌平區(qū)穩(wěn)定工作的非本市戶籍的無(wú)房家庭配售，房源998套，約占總房源的30%。

從第一批次參與搖號(hào)的購(gòu)房者反映來(lái)看，購(gòu)房者對(duì)三個(gè)共有產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目熱情并不高。選房現(xiàn)場(chǎng)有70%家庭棄選。究其原因，位置偏遠(yuǎn)、性價(jià)比不高、不能使用組合貸等是大家普遍質(zhì)疑的問(wèn)題。

位置偏遠(yuǎn)性價(jià)比受質(zhì)疑

從三個(gè)項(xiàng)目的基本情況來(lái)看，綠海家園位于昌平區(qū)舊縣地塊，建筑面積約17.5萬(wàn)平方米，毛坯交房，主要戶型為52~70平方米一居、77~87平方米兩居、88~90平方米三居，均價(jià)1.8萬(wàn)元/平方米;中駿四季家園位于昌平區(qū)西北六環(huán)百善出口處，建筑面積約6.4萬(wàn)平方米，毛坯交房，主要戶型為60平方米一居室、75平方米兩居，均價(jià)約1.8萬(wàn)元/平方米;萬(wàn)科翡萃家園位于昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)，建筑面積約43.1萬(wàn)平方米，毛坯交房，主要戶型為56~59平方米一居、73~78平方米兩居和87~90平方米三居，均價(jià)約2.1萬(wàn)元/平方米。

記者了解到，昌平區(qū)綠海家園、中駿·四季家園和翡萃家園等三個(gè)共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目中，綠海家園位于六環(huán)外舊縣村地塊，中駿·四季家園位于西北六環(huán)百善出口處，而翡翠家園算是唯一一個(gè)位于六環(huán)內(nèi)項(xiàng)目，但這里幾乎沒(méi)有公共交通。

“共有產(chǎn)權(quán)住房的主要問(wèn)題可能還是在于性價(jià)比。包括產(chǎn)品品質(zhì)、項(xiàng)目位置、周圍配套等都是大家比較關(guān)心的問(wèn)題?！毙鲁强毓筛呒?jí)副總裁歐陽(yáng)捷表示，因?yàn)檫@些共有產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目當(dāng)時(shí)是限價(jià)房，定價(jià)相對(duì)比較低，所以成本控制也比較緊，產(chǎn)品品質(zhì)可能也相對(duì)不夠高。

據(jù)了解，昌平區(qū)綠海家園等三個(gè)共有產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目，包括之前海淀中鐵碧桂園項(xiàng)目、之前的朝陽(yáng)區(qū)錦都家園項(xiàng)目，都是由原先的自住型商品房、限價(jià)房等房源轉(zhuǎn)化而來(lái)的。去年9月30日?qǐng)?zhí)行的《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》中規(guī)定：未銷售的自住型商品住房、限價(jià)商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房，以及政府收購(gòu)的各類政策性住房再次銷售的，均按本辦法執(zhí)行。也就是說(shuō)，還沒(méi)有到銷售環(huán)節(jié)的自住房，將轉(zhuǎn)化為共有產(chǎn)權(quán)住房來(lái)銷售。

昌平的項(xiàng)目就屬于共有產(chǎn)權(quán)房新政前的項(xiàng)目，在規(guī)劃設(shè)計(jì)方面執(zhí)行的還是過(guò)去的自住房的標(biāo)準(zhǔn)。同時(shí)，約束共有產(chǎn)權(quán)住房規(guī)劃設(shè)計(jì)的政策是《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房規(guī)劃設(shè)計(jì)宜居建設(shè)導(dǎo)則(試行)》也是自去年9月30日起執(zhí)行。所以很多人質(zhì)疑，共有產(chǎn)權(quán)房是“商品房的價(jià)格，限價(jià)房的品質(zhì)”。

組合貸遭遇難題

組合貸問(wèn)題也暴露了出來(lái)。

一些購(gòu)房者爆出在臨近搖號(hào)前，昌平區(qū)綠海家園、中駿·四季家園和翡萃家園等三個(gè)共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目不讓購(gòu)房者使用組合貸。

4月3日，記者電話咨詢了昌平區(qū)綠海家園、中駿·四季家園和翡萃家園等三個(gè)共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目處，綠海家園和翡萃家園方面均表示還不能確定，要過(guò)一兩個(gè)星期才能有答復(fù)，到時(shí)候會(huì)集中進(jìn)行解答。

事實(shí)上，《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》中就明確規(guī)定，購(gòu)買共有產(chǎn)權(quán)住房的，購(gòu)房人可以按照政策性住房有關(guān)貸款規(guī)定申請(qǐng)住房公積金、商業(yè)銀行等購(gòu)房貸款。

組合貸指公積金貸款+商業(yè)貸款的組合方式。對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，組合貸利息少，降低日后月供的壓力。但開(kāi)發(fā)商和銀行方面積極性不高，原因在于組合貸審批時(shí)限長(zhǎng)、手續(xù)繁瑣。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，回籠資金是主要的目的，所以不愿意用組合貸，因?yàn)楣e金貸款審批節(jié)奏比較慢，所以開(kāi)發(fā)商會(huì)希望建議采用便捷的商業(yè)貸款方式。

歐陽(yáng)捷進(jìn)一步解釋，不是每一個(gè)城市的公積金都很充足，因?yàn)楣e金的資金量并不多，相對(duì)來(lái)講，公積金沒(méi)有商業(yè)貸款回籠速度快。此外，銀行對(duì)組合貸也會(huì)比較消極，主要原因是商業(yè)貸款本身是屬于自己的產(chǎn)品，所以相對(duì)利潤(rùn)空間要高一些。銀行在使用公積金貸款后，會(huì)減少商業(yè)貸款的額度，降低商業(yè)銀行貸款的利差。

關(guān)于組合貸一事，記者發(fā)微信給北京市住建委住保處某負(fù)責(zé)人，一直沒(méi)有得到回復(fù)。

退出和流轉(zhuǎn)機(jī)制存在障礙

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，一般來(lái)說(shuō)，很多大城市尤其是一二線城市未來(lái)共有產(chǎn)權(quán)試點(diǎn)的可能性很大，這體現(xiàn)了“多渠道保障”的住房供應(yīng)體系。從未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品線的劃分來(lái)看，商品住宅、保障房、共有產(chǎn)權(quán)住房以及租賃住房會(huì)成為相對(duì)主流的產(chǎn)品內(nèi)容。

但市場(chǎng)對(duì)共有產(chǎn)權(quán)的接納卻似乎還需要一個(gè)過(guò)程。

共有產(chǎn)權(quán)住房并沒(méi)有大受歡迎，主要原因可能有三個(gè)方面。歐陽(yáng)捷告訴記者，共有產(chǎn)權(quán)住房產(chǎn)權(quán)關(guān)系界定不清晰。所謂的產(chǎn)權(quán)其實(shí)包含了所有權(quán)、使用權(quán)和收益權(quán)。關(guān)于所有權(quán)比較清楚，政府有一個(gè)份額切分。但使用權(quán)不清晰，比如能否轉(zhuǎn)租。倘若能轉(zhuǎn)租，那以后的收益權(quán)如何分配。另外，將來(lái)出售時(shí)收益權(quán)如何確定。另外，退出與流轉(zhuǎn)機(jī)制還存在一些障礙和困惑。目前，共有產(chǎn)權(quán)住房只能在共有產(chǎn)權(quán)住房體系內(nèi)去流轉(zhuǎn)，由政府優(yōu)先來(lái)回購(gòu)。此種情況在住房出售時(shí)定價(jià)會(huì)是一個(gè)很大的問(wèn)題，如果按照市場(chǎng)價(jià)格定價(jià)，政府不一定認(rèn)可，不按照市場(chǎng)定價(jià)，賣房人又不一定認(rèn)可。

事實(shí)上，共有產(chǎn)權(quán)房購(gòu)買規(guī)則已經(jīng)悄然發(fā)生變化。也就是刪去了原來(lái)最重要的第三條——房主五年后可以以市場(chǎng)價(jià)回購(gòu)剩余產(chǎn)權(quán)，使其轉(zhuǎn)為商品房，回到市場(chǎng)公開(kāi)流通。

“此前，購(gòu)房人在五年以后可以回購(gòu)政府的30%產(chǎn)權(quán)部分，把產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)成個(gè)人產(chǎn)權(quán)，就可以變成商品房，可以按照市場(chǎng)價(jià)格來(lái)出售?，F(xiàn)在變?yōu)槲迥陜?nèi)不能轉(zhuǎn)讓，如果確實(shí)要轉(zhuǎn)讓，五年后只能轉(zhuǎn)讓自己持有的部分不能回購(gòu)政府部分。然而自己持有這本可以按照市場(chǎng)價(jià)格出售，這個(gè)對(duì)購(gòu)房者來(lái)是很大制約?！敝猩酱髮W(xué)銀行研究中心研究員李宇嘉解釋。

“未來(lái)共有產(chǎn)權(quán)住房的交易，關(guān)鍵要防范此類房源被違規(guī)轉(zhuǎn)讓等，否則這會(huì)影響此類產(chǎn)品創(chuàng)新的初衷。同時(shí)，當(dāng)前對(duì)于此類產(chǎn)品產(chǎn)權(quán)關(guān)系界定清楚，購(gòu)房者會(huì)擔(dān)心購(gòu)買此類住房后不能再去認(rèn)購(gòu)新的普通住房?！眹?yán)躍進(jìn)強(qiáng)調(diào)。

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