2018年上海房?jī)r(jià)預(yù)測(cè) 要開(kāi)始上漲了嗎？2018年最新房?jī)r(jià)走向

• 2018年4月27日 chinairnwz來(lái)源：百家號(hào) 310 13
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  2018-2023年中國(guó)精裝房行業(yè)市場(chǎng)前瞻與未來(lái)投資戰(zhàn)略分析報(bào)告

  精裝房行業(yè)研究報(bào)告主要分析了精裝房行業(yè)的市場(chǎng)規(guī)模、精裝房市場(chǎng)供需求狀況、精裝房市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況和精裝房主要企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況，同時(shí)對(duì)精裝房行業(yè)的未來(lái)發(fā)展做出科學(xué)的預(yù)測(cè)。中研普華憑借多年的行業(yè)...

　　2018新的一年人們最關(guān)心的問(wèn)題還是房?jī)r(jià)的漲幅，隨著城市人口的秘籍，我國(guó)一二線城市的房?jī)r(jià)一直高漲，令很多購(gòu)房者都陷入了不同程度的焦慮，對(duì)比2017年來(lái)看看今年上海房?jī)r(jià)預(yù)測(cè)

　　2018年上海房?jī)r(jià)預(yù)測(cè)

　　供應(yīng)方面：商品住宅市場(chǎng)無(wú)新上市項(xiàng)目，本周再度斷供，進(jìn)入年底，開(kāi)發(fā)商推盤熱情不高。

　　成交方面：本周上海商品房與商品住宅成交面積環(huán)比均有下跌，商品住宅成交8.45萬(wàn)平米，環(huán)比下降14.1%，成交611套，環(huán)比下降14.3%。

　　價(jià)格方面：本周商品住宅成交均價(jià)為為49752元/平米，環(huán)比上漲0.17%。

　　單個(gè)項(xiàng)目方面，浦東南匯項(xiàng)目占據(jù)成交前3名，浦東頤景園成交了34套，面積為4865㎡，均價(jià)為29951元/㎡。

　　上周成交前十名項(xiàng)目中，仁恒公園世紀(jì)和九龍倉(cāng)濱江壹十八均價(jià)超過(guò)10萬(wàn)，分別為107809元/㎡和121626元/㎡。

　　區(qū)域方面，青浦再次坐回成交的頭把交椅，成交了12088㎡、均價(jià)42990元/㎡; 靜安均價(jià)排名第1，均價(jià)130397元/㎡;成交了538㎡;

　　上海商品房可售套數(shù)為128943套，環(huán)比減少0.26%，商品房可售面積為2374.66萬(wàn)平方米，環(huán)比減少0.37%;商品住宅可售套數(shù)為33144套，環(huán)比減少1.14%，商品住宅可售面積507.23萬(wàn)平方米，環(huán)比減少1.41%。上周商品住宅可售面積占商品房可售總面積的21.36，與上周相比減少0.22個(gè)百分點(diǎn)。

　　2018年上海房?jī)r(jià)多少錢一平

　　2018年上海房?jī)r(jià)還會(huì)繼續(xù)上漲嗎

　　房?jī)r(jià)短期看政策，中期看土地，長(zhǎng)期看人口。

　　2016-2017，對(duì)比三大經(jīng)濟(jì)圈，長(zhǎng)三角和珠三角都是人口流入的重點(diǎn)地區(qū)，京津冀則是一定比例的人口流出。再看今年的成交數(shù)據(jù)，我們不難發(fā)現(xiàn)環(huán)京區(qū)域部分城市的價(jià)格已經(jīng)出現(xiàn)了不同程度的下跌，最重要的兩個(gè)因素：一是經(jīng)濟(jì)減速，二是人口流出。但反觀長(zhǎng)三角和珠三角卻依然堅(jiān)挺且還在持續(xù)性的上漲。

　　2018年一線城市和強(qiáng)二線城市主要會(huì)已下跌為主，三線城市由于去庫(kù)存和一線城市嚴(yán)控人口紅線等利好，會(huì)處于橫盤或小漲。2018年將會(huì)是大多數(shù)城市的房?jī)r(jià)回調(diào)年。

　　上海哪個(gè)區(qū)域未來(lái)人口流入最大？

　　肯定是青浦和嘉定。基于上海的發(fā)展規(guī)劃，我一直認(rèn)為北邊優(yōu)于南邊，西邊優(yōu)于東邊。

　　如果用最簡(jiǎn)單直接的邏輯來(lái)梳理，那就是上海南邊靠海，東邊靠海，只有西邊和北邊繼續(xù)深入才符合長(zhǎng)三角一體化的戰(zhàn)略論調(diào)。所以人口流入毋庸置疑。

　　最后，區(qū)域的選擇，西邊和北邊，基本鎖定嘉定、青浦、松江三個(gè)區(qū)域。按照三個(gè)區(qū)域的目前的價(jià)格和項(xiàng)目的可選擇性來(lái)看，青浦應(yīng)該是最適合的。因?yàn)閮r(jià)格最合適，地鐵沿線全部控制在400W上下，且30min地鐵到達(dá)大虹橋，換乘2號(hào)線或者10號(hào)線即可到達(dá)市區(qū)任何一個(gè)地方。

　　2018最新房?jī)r(jià)走向

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)步入最嚴(yán)調(diào)控時(shí)代

　　從政策上來(lái)看，政府“有形的手”一系列連環(huán)出擊，對(duì)房?jī)r(jià)有著顯著影響。

　　今年，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)步入“史上最嚴(yán)”調(diào)控時(shí)代，各項(xiàng)調(diào)控政策頻繁出臺(tái)，調(diào)控力度持續(xù)加強(qiáng)。

　　11月，住建部接連開(kāi)展樓市大檢查、嚴(yán)查“首付貸”，堅(jiān)決打擊房地產(chǎn)中介、互聯(lián)網(wǎng)金融從業(yè)機(jī)構(gòu)和小貸公司的違規(guī)行為。除此之外，限購(gòu)限貸、租售并舉、共有產(chǎn)權(quán)房試點(diǎn)、集體用地改革以及土地供應(yīng)調(diào)整、多主體供給等著重供給側(cè)改革的政策也在不斷推進(jìn)，以期規(guī)范市場(chǎng)、防范泡沫，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。近日，三部委更是在座談會(huì)中強(qiáng)調(diào)，房地產(chǎn)調(diào)控不能有任何“喘口氣、歇歇腳”的念頭，要把穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)、化解泡沫風(fēng)險(xiǎn)作為重中之重，引導(dǎo)好市場(chǎng)預(yù)期，防止出現(xiàn)大起大落。

　　在“房住不炒”的大基調(diào)下，政府正在努力踩剎車，壓制過(guò)熱的市場(chǎng)，未來(lái)政府對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控力度將只增不減。

　　土地“只租不售”穩(wěn)定房?jī)r(jià)

　　從土地供應(yīng)來(lái)看，“只租不售”地塊的推出升級(jí)了土地出讓方式，成為穩(wěn)定房?jī)r(jià)的長(zhǎng)效機(jī)制。

　　近半年來(lái)，上海已經(jīng)成交了15幅租賃住房用地，出讓土地總面積47.13萬(wàn)平方米。這些土地分布在張江、世博園、徐匯、古北，很多都位于外環(huán)內(nèi)的優(yōu)質(zhì)地段。地塊都是以零溢價(jià)率的底價(jià)賣給國(guó)企龍頭，然后由這些企業(yè)來(lái)負(fù)責(zé)籌建租賃住房。

　　在寸土寸金的上海，發(fā)展租房市場(chǎng)是大勢(shì)所趨。預(yù)計(jì)到2020年，上海將新增70萬(wàn)套租賃住房。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前上海大概有210萬(wàn)套租賃房源，其中絕大多數(shù)是民居，很多還是破舊不堪的老公房。70萬(wàn)套嶄新的租賃房建成后，將徹底改變上海的租賃市場(chǎng)。

　　“只租不售”地塊幫助過(guò)熱的土地市場(chǎng)降溫，政府以較低的價(jià)格出讓土地，發(fā)展低價(jià)住房，同時(shí)，剝離房屋的出售權(quán)能夠有效防止市場(chǎng)套利行為發(fā)生，有助于推動(dòng)樓市價(jià)格保持穩(wěn)定。

　　上海常住人口增速銳減

　　從人口數(shù)量來(lái)看，這兩年，上海常住人口的數(shù)量幾乎不增加了。

　　2016年，上海常住人口僅增加4.7萬(wàn)人，其中，戶籍常住人口增加6萬(wàn)人，外來(lái)常住人口比上年減少了1.3萬(wàn)人，人口增速總體放緩。

　　隨著中國(guó)人口流動(dòng)性的下降，以農(nóng)業(yè)人口轉(zhuǎn)移為特征的城鎮(zhèn)化進(jìn)程開(kāi)始步入后期，一線城市的人口流入下降，而二線城市人口流入開(kāi)始增加。

　　盡管未來(lái)還是會(huì)有源源不斷的人群聚集到以上海為代表的一線城市，但是隨著經(jīng)濟(jì)壓力的增大，“逃離北上廣”的人也很多，而人口數(shù)量會(huì)直接影響房?jī)r(jià)的走勢(shì)。

　　從形式上看國(guó)內(nèi)一線城市房?jī)r(jià)下降得趨勢(shì)不是很大。

　　買房注意事項(xiàng)

　　1、樓盤的均價(jià)：千萬(wàn)不要誤以為樓盤廣告推出的均價(jià)就是你所購(gòu)房子的價(jià)格，一定要明確樓盤均價(jià)的概念，開(kāi)發(fā)商在開(kāi)盤銷售之前根據(jù)當(dāng)前的市場(chǎng)情況以及成本核算，訂出的要銷售小區(qū)的銷售價(jià)格，這個(gè)價(jià)格就是項(xiàng)目的均價(jià)。一個(gè)樓盤在推向市場(chǎng)是，先有均價(jià)，然后再通過(guò)它來(lái)計(jì)算出每棟樓中的每個(gè)單元戶型的價(jià)位，兩者是有區(qū)別的。

　　2、容積率：是指一個(gè)小區(qū)的地上總建筑面積與用地面積的比率。對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，容積率決定地價(jià)成本在房屋中占的比例，而對(duì)于住戶來(lái)說(shuō)，容積率直接涉及到居住的舒適度。一個(gè)良好的居住小區(qū)，多層住宅應(yīng)不超過(guò)1.5，高層住宅容積率應(yīng)不超過(guò)4，容積率超過(guò)5就不建議購(gòu)買了。

　　3、使用率與實(shí)用率：這兩者的區(qū)別在于使用率是指住宅套內(nèi)凈面積即使用面積和住宅面積的比，一般高層塔樓在72%～75%之間，板樓在78%～80%之間。而實(shí)用率是套內(nèi)建筑面積和住宅面積之比，大于使用率，因此，往往有開(kāi)發(fā)商會(huì)用實(shí)用率來(lái)吸引購(gòu)房者。

　　4、綠地率與綠化率：綠地率是指小區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的總和與小區(qū)用地的比率。距建筑外墻1.5米和道路邊線1米以內(nèi)的土地和地表覆土達(dá)不到3米深度的土地，不管它們上面是否有綠化，都不計(jì)入綠地面積。綠化率是指綠化垂直投影面積之和與小區(qū)用地的比率。住宅小區(qū)綠地率不得低于35%。購(gòu)房人要注意房地產(chǎn)商在銷售樓盤時(shí)宣傳的綠化率實(shí)際不少是綠化覆蓋率。

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