北京“限改共”新政引熱議 房地產(chǎn)調(diào)控還有“后手”？2018房?jī)r(jià)走勢(shì)預(yù)測(cè)

• 2018年5月10日 WuYaNan來(lái)源：北京信息港 1190 77
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  2018-2023年北京市幼兒園行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)及投資風(fēng)險(xiǎn)分析報(bào)告

  幼兒園，舊時(shí)稱(chēng)蒙養(yǎng)園、幼稚園，是用于對(duì)幼兒進(jìn)行集中保育和教育的學(xué)前教育機(jī)構(gòu)，是整個(gè)教育體系基礎(chǔ)的基礎(chǔ)。2014年，全國(guó)民辦幼兒園數(shù)量為13.93萬(wàn)所；民辦幼兒園招生數(shù)達(dá)953.66萬(wàn)人，同比增長(zhǎng)5...

“限改共”傳言從今年年初就開(kāi)始發(fā)酵，一度引發(fā)北京樓市風(fēng)聲鶴唳。相比于坊間流傳的全面實(shí)施，征求意見(jiàn)稿中15%的價(jià)差設(shè)定不算太嚴(yán)厲。

“限改共”傳言從今年年初就開(kāi)始發(fā)酵，一度引發(fā)北京樓市風(fēng)聲鶴唳。相比于坊間流傳的全面實(shí)施，征求意見(jiàn)稿中15%的價(jià)差設(shè)定不算太嚴(yán)厲。

在北京樓市的“限改共”傳言發(fā)酵了近兩個(gè)月后，這只“靴子”終于出現(xiàn)落地的可能。

5月7日，北京市住建委就限房?jī)r(jià)項(xiàng)目的銷(xiāo)售管理辦法公開(kāi)征求社會(huì)意見(jiàn)。意見(jiàn)要求限房?jī)r(jià)項(xiàng)目的銷(xiāo)售限價(jià)與周邊市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估價(jià)作出對(duì)比，價(jià)差比低于15%時(shí)，項(xiàng)目將由開(kāi)發(fā)商直接作為商品房銷(xiāo)售;價(jià)差比不低于15%時(shí)，將收購(gòu)轉(zhuǎn)化為共有產(chǎn)權(quán)住房。

第二種情況就是所謂的“限改共”。根據(jù)這一方式，購(gòu)房人獲得銷(xiāo)售限價(jià)占評(píng)估價(jià)比例部分的產(chǎn)權(quán)份額，剩余比例產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)化為北京市保障房中心代持的政府產(chǎn)權(quán)份額。

雖然只是征求意見(jiàn)稿，文件仍然引發(fā)廣泛的討論，其中不乏反對(duì)聲音。但專(zhuān)家普遍指出，此舉的實(shí)際影響范圍并不大，且最終目的是為實(shí)現(xiàn)“房住不炒”。

因調(diào)控力度偏大、出臺(tái)時(shí)間較早，北京被視為樓市調(diào)控政策的“高地”，其政策通常被其他城市所效仿。分析人士指出，無(wú)論最終出臺(tái)與否，“限改共”釋放出信號(hào)意義已不容忽視。

延續(xù)“雙防雙?！?/strong>

在北京市場(chǎng)，政府調(diào)控或指導(dǎo)房?jī)r(jià)的項(xiàng)目，名詞甚多，經(jīng)濟(jì)適用房已基本退出，此前的“限價(jià)房”也被新的“限房?jī)r(jià)、控地價(jià)”項(xiàng)目取代，后者暫時(shí)被稱(chēng)為“限競(jìng)房”，也是限價(jià)房(或叫限房?jī)r(jià)項(xiàng)目)的一種。上述通知所稱(chēng)限房?jī)r(jià)項(xiàng)目，就是指按“限房?jī)r(jià)、控地價(jià)”方式競(jìng)得土地的開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目。

北京于2016年9月30日提出“限房?jī)r(jià)、控地價(jià)”的土地出讓方式，首批地塊于當(dāng)年年底推出。此后出讓的土地中，大多采用了這種方式。因此，“限改共”受到的關(guān)注度頗高。

“限改共”傳言從今年年初就開(kāi)始發(fā)酵，一度引發(fā)北京樓市風(fēng)聲鶴唳。相比于坊間流傳的全面實(shí)施，征求意見(jiàn)稿中15%的價(jià)差設(shè)定不算太嚴(yán)厲。

專(zhuān)家指出，北京通過(guò)土地出讓形成的限價(jià)商品房共計(jì)61個(gè)，初步估算，大約只有五分之一屬于價(jià)差較大的項(xiàng)目。因此，大部分限房?jī)r(jià)項(xiàng)目都不會(huì)被收購(gòu)作為共有產(chǎn)權(quán)住房，而會(huì)作為商品房來(lái)銷(xiāo)售。

據(jù)記者了解，在征求意見(jiàn)稿出臺(tái)之前，北京市住建委已經(jīng)就“限改共”問(wèn)題向部分房企征求意見(jiàn)，其中不乏反對(duì)聲音。有房企人士認(rèn)為，這一方式的行政色彩過(guò)于濃厚，扭曲了價(jià)格信號(hào)。在地價(jià)、房?jī)r(jià)、產(chǎn)權(quán)比例都被限定的情況下，“開(kāi)發(fā)商沒(méi)什么可以做的，完全變成建筑承包商”，且為了保證項(xiàng)目盈利，會(huì)“想辦法控制成本”。

15%的價(jià)差設(shè)定，被認(rèn)為是妥協(xié)之后的結(jié)果，由于實(shí)際影響有所減弱，因此業(yè)界認(rèn)為該政策最終出臺(tái)的可能性較大。

相比房企人士，專(zhuān)家普遍對(duì)該政策持肯定的態(tài)度，認(rèn)為該措施發(fā)揮政策設(shè)計(jì)的初衷，堵住了限價(jià)房政策的一些漏洞。

“如果限房?jī)r(jià)項(xiàng)目銷(xiāo)售時(shí)與周邊商品房?jī)r(jià)差較大，那么就會(huì)有較大的獲利空間，一些投資客必然趨之若鶩，如果不采取必要的措施，原本用來(lái)居住的房屋就成了他們炒房牟利的工具。”有專(zhuān)家如此分析。

針對(duì)“限改共”是否存在與民爭(zhēng)利的嫌疑，專(zhuān)家指出，無(wú)論是之前的限房?jī)r(jià)項(xiàng)目拍地規(guī)則，還是如今的銷(xiāo)售政策，都體現(xiàn)了“雙防雙?！钡母拍睿罱K的目的就是讓限房?jī)r(jià)項(xiàng)目分配到用來(lái)自住的剛需家庭手中，實(shí)現(xiàn)“房住不炒”。

“雙防”是通過(guò)限房?jī)r(jià)項(xiàng)目拍地規(guī)則和銷(xiāo)售政策，既防止開(kāi)發(fā)商炒地推高房?jī)r(jià)、地價(jià)獲取暴利，也防止住房出售時(shí)提前鎖定的價(jià)格較市場(chǎng)價(jià)明顯偏低引起投資投機(jī)購(gòu)房人炒房獲取暴利?！半p?！眲t是在限房?jī)r(jià)項(xiàng)目的銷(xiāo)售中，既保障了房子是用來(lái)住的，也保護(hù)了剛需和改善家庭用來(lái)自住的住房需求不受到投資投機(jī)購(gòu)房人的擠壓。

堅(jiān)持“房住不炒”

北京就“限改共”征求意見(jiàn)之時(shí)，其他城市的樓市調(diào)控并未止步。

5月7日，哈爾濱發(fā)文強(qiáng)化調(diào)控，對(duì)6個(gè)主城區(qū)實(shí)施房屋限售，期限為3年。此前，佛山市住建局也發(fā)文要求，開(kāi)發(fā)商應(yīng)避免在夜間(17：30-次日8：30)進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)或銷(xiāo)售活動(dòng)，對(duì)預(yù)計(jì)購(gòu)房人數(shù)較多的項(xiàng)目，盡可能采用搖號(hào)等方式進(jìn)行銷(xiāo)售。福建省也于本月初發(fā)文，要求各地要加強(qiáng)片區(qū)住房?jī)r(jià)格監(jiān)管，實(shí)施“一盤(pán)一評(píng)估”。

在部委層面，發(fā)改委、自然資源部、住建部、中國(guó)鐵路總公司于5月7日聯(lián)合發(fā)文，要求堅(jiān)決防控高鐵站周邊的“單純房地產(chǎn)化傾向”。一個(gè)月前的4月9日，發(fā)改委等五部門(mén)發(fā)文指出，各地區(qū)要嚴(yán)格控制主題公園周邊的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。

伴隨著2016年樓市升溫而來(lái)的房地產(chǎn)調(diào)控，可謂曠日持久。中原地產(chǎn)指出，從2016年的“9·30新政”算起，樓市調(diào)控至今已出現(xiàn)5輪升級(jí)。其中，僅2018年出臺(tái)的大大小小的調(diào)控政策，就多達(dá)115次。

縱觀(guān)我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控史，政策出臺(tái)的力度、范圍、密度前所未有。北京的“限改共”政策，被認(rèn)為代表了調(diào)控的新高度。

“雖然有些城市出臺(tái)了落戶(hù)新政，但監(jiān)管層對(duì)房地產(chǎn)去杠桿、抑投機(jī)的態(tài)度是很堅(jiān)決的，并體現(xiàn)在行動(dòng)上?！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院智庫(kù)中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向記者表示，部分城市樓市出現(xiàn)反彈跡象，調(diào)控政策則相應(yīng)加碼。

從長(zhǎng)期來(lái)看，由于我國(guó)人口基數(shù)大，以及目前我國(guó)的城市化進(jìn)程已經(jīng)進(jìn)入“下半場(chǎng)”，人口流向是從小城市流向中心城市，一二線(xiàn)城市的住房需求還有膨脹空間;

從中期來(lái)看，我國(guó)的土地供應(yīng)肯定是逐步縮減的，尤其是一二線(xiàn)城市，受限與各城市總體規(guī)劃，以及城市本身的體量，未來(lái)一二線(xiàn)城市土地供應(yīng)會(huì)繼續(xù)下降;

從短期來(lái)看，目前我國(guó)的調(diào)控政策已經(jīng)可以說(shuō)是“史上最嚴(yán)”，房產(chǎn)調(diào)控也逐步定為長(zhǎng)效機(jī)制，但是高壓之下，我國(guó)房?jī)r(jià)仍然保持小幅上漲，不得不說(shuō)是需求端發(fā)力。

雖然房產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)納入某會(huì)報(bào)告，要維持房?jī)r(jià)穩(wěn)定，但是“穩(wěn)定”一定是房?jī)r(jià)穩(wěn)定上漲，而不是穩(wěn)定下降。

最后重申本文觀(guān)點(diǎn)，房?jī)r(jià)大漲的時(shí)代確實(shí)已經(jīng)不復(fù)存在，但是在2018年，仍然會(huì)保持像今年下半年穩(wěn)定小幅上漲的態(tài)勢(shì)，預(yù)計(jì)全年的漲幅不會(huì)超過(guò)4%。