“以房養(yǎng)老”不劃算？“以房養(yǎng)老”該如何設(shè)計？專家回應(yīng)

• 2018年8月17日 WuYaNan來源：北京青年報 1448 96
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在“以房養(yǎng)老”試點四年后，近日銀保監(jiān)會發(fā)布的《關(guān)于擴大老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險開展范圍的通知》指出，從今年8月起，把老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險（簡稱“以房養(yǎng)老”）推廣至全國范圍。

所謂老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(“以房養(yǎng)老保險”)是一種將住房抵押與終身養(yǎng)老年金保險相結(jié)合的創(chuàng)新型商業(yè)養(yǎng)老保險業(yè)務(wù)，即擁有房屋完全產(chǎn)權(quán)的老年人，將其房產(chǎn)抵押給保險公司，繼續(xù)擁有房屋占有、使用、收益和經(jīng)抵押權(quán)人同意的處分權(quán)，并按照約定條件領(lǐng)取養(yǎng)老金直至身故;老年人身故后，保險公司獲得抵押房產(chǎn)處分權(quán)，處分所得將優(yōu)先用于償付養(yǎng)老保險相關(guān)費用。

這本是一項對于養(yǎng)老模式的全新探索，在國際上也不乏成功經(jīng)驗。但遺憾的是，在國內(nèi)的四年試點以來，僅有幸福人壽一家保險公司開展了以房養(yǎng)老業(yè)務(wù)。數(shù)據(jù)顯示，截至2018年7月底，幸福人壽累計承保139單(99戶)，簽約意向客戶201單(141戶)，其中北京、上海、廣州三地的保單數(shù)占總數(shù)的80%。

在“以房養(yǎng)老”試點四年后，近日銀保監(jiān)會發(fā)布的《關(guān)于擴大老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險開展范圍的通知》指出，從今年8月起，把老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(簡稱“以房養(yǎng)老”)推廣至全國范圍。

為何以房養(yǎng)老不被認可呢?

一方面是老人們覺得反按揭每月給的補償太少了，甚至不如固定理財;另一方面是銀行和保險公司也沒興趣，不愿意未來手里拿著很多房產(chǎn)，增加金融風險。對于雙方的利益分歧，北京青年報記者采訪了多位業(yè)內(nèi)專家，在揭示以房養(yǎng)老為何步履蹣跚的同時，專家學者們也給出了自己的建議，希望“以房養(yǎng)老”設(shè)計能改進現(xiàn)有模式，真正對現(xiàn)行的養(yǎng)老模式形成有效補充。

“以房養(yǎng)老”被認為很不劃算

“以房養(yǎng)老”其實早在2014年便開始在北京、上海等四個重點城市試點，但因為參與度較低，隨后又增加了廣州等多個城市，延長了試點至今年6月。

但即便如此，無論是老人還是保險公司，對于以房養(yǎng)老的熱情并不高，四年下來，參與其中的只有幸福人壽一家保險公司，承保139單。為何以房養(yǎng)老受到如此冷遇?

其實，保險公司已經(jīng)給我們算好了一筆賬：按照目前的設(shè)定，如果老人的房產(chǎn)評估值為100萬，老人今年60歲，那么需要繳納延期年金至86周歲，每年繳保費2544元，但每月到手的基本養(yǎng)老保險金額僅為2514元。86周歲之后，他無需再繳保費，但仍能以每月2514元的標準領(lǐng)取養(yǎng)老金直至身故。

這樣算下來，老人反按揭房產(chǎn)后，每年能夠獲得大概3萬元，但還要交一個2500元的保費，再刨除一些必要的費用，其實也就每年獲得27000元左右，即便你活到86歲，也就從保險公司拿回來70萬元，如果要拿回跟房子等值的100萬，需要活到96歲，這個難度還是相當大的。此外，“以房養(yǎng)老”模式最大的麻煩還在于，房價的起伏波動難以預料。尤其是最近幾年，房價上漲的預期較強，而以房養(yǎng)老的反按揭則是恒定的，也讓老人們覺得這個產(chǎn)品“很坑”。

不僅是不劃算，隨著“以房養(yǎng)老”的推進，一些人還打著“以房養(yǎng)老”旗號設(shè)計騙局。去年北京法院就公開審理了多起“以房養(yǎng)老”的糾紛案件，一些人打著“以房養(yǎng)老”的名義將理財產(chǎn)品推薦給老人，老人將房子抵押后向貸款公司借款理財，并在老人不知情的情況下簽訂“委托書”。私自將老人名下的房產(chǎn)以低價賣掉獲利，使不少老人不僅失去了房子，還背上了一身債務(wù)。

不難看出，一方面因為“以房養(yǎng)老”本身設(shè)計的不合理，讓大多數(shù)老人覺得完全不值得去做反按揭，另一方面，各類打著“以房養(yǎng)老”名義發(fā)生的經(jīng)濟糾紛也讓很多老人對“以房養(yǎng)老”敬而遠之。

“以房養(yǎng)老”該如何設(shè)計

既然老人們認為“以房養(yǎng)老”不劃算，那么把房子押給銀行或保險公司，應(yīng)該拿多少錢才是合理的呢?

對此，一位不愿透露姓名的房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)專家告訴北京青年報記者，其實銀行和保險公司也是一肚子苦水，之所以試點四年以來，只有一家保險公司承保了以房養(yǎng)老，大多數(shù)銀行和保險公司對這個業(yè)務(wù)都“不想做”，主要就是因為在銀行看來，房子是折舊資產(chǎn)，每年會有貶值，而付出的現(xiàn)金每年是有利息的。另外，在實際操作中，因為保險公司和銀行還有行政成本，而且房子通常是“估不足”的，所以保險公司需要留出很大的空間，保障自己的風險。這樣孤寡老人們的“回報”就更低。

如何讓各方都滿意呢?該人士透露，其實在香港有類似的養(yǎng)老保險，業(yè)內(nèi)叫做“斗長命”的保險。一個60歲的老人，一次性付100萬元給保險公司。保險公司每年分紅，死亡則終止。若不滿75歲死亡，則付到75歲，給子女或其他繼承人。這個產(chǎn)品的收益大概是5666元/月左右。年率6.8%。按照6.8%的回傭率，前面16年，活到75歲，拿回100萬元本金?；畹?0歲，大約有3%的回報?；畹?0歲，大約有5.4%的回報。但最高的收益率上限是6.8%，不能超過。

這樣相比，同樣是100萬，現(xiàn)在的“以房養(yǎng)老”只給2514元/月，實在是太低了。

該人士建議，他認為的“以房養(yǎng)老”，不應(yīng)該是“二方模式”，而應(yīng)該是三方模式。他舉例道，現(xiàn)在的二方模式是，A.老人，賣出房子，每月獲得2500元，獲得房子租賃權(quán)直至死亡。B.銀行，買入房子，每月付出2500元，沒有租賃權(quán)，老人去世后獲得房產(chǎn)。

引入第三方投資者后，金融方式可以改成，A.老人，賣出房子，每月獲得4000元，獲得房子租賃權(quán)至去世。B.銀行，獲得100萬元現(xiàn)金，每月支出5666元利息，相當于做了一筆理財產(chǎn)品。C.投資者，付出100萬元現(xiàn)金，每月獲得1666元房租，在老人去世后獲得房產(chǎn)。

這樣設(shè)計的好處是，對于銀行和保險機構(gòu)來說，它相當于承接了一筆“100萬元斗長命”的金融產(chǎn)品。因此邏輯是很清晰的，不涉足任何不動產(chǎn)。也沒有金融風險。而投資者相當于花了100萬元買了一套老房子。此后“長線出租”，因為房產(chǎn)是按照評估值計算的，因此這個買入價格在當時也是遠低于市場價的，相當于長線投資。

最后對于孤寡老人來說，反按揭后，每月獲得4000元，遠高于現(xiàn)在設(shè)定的2500元。上述業(yè)內(nèi)人士表示，這樣的設(shè)計通過金融創(chuàng)新會使得各方都得到滿意的結(jié)果，也很有可能推動以房養(yǎng)老的推廣與落實。

專家說法

“以房養(yǎng)老”是有益補充 不會是主流

不難看出，我們的以房養(yǎng)老正在嘗試多種模式，既有反按揭抵押房產(chǎn)，也有購買“養(yǎng)老房”的模式。在業(yè)內(nèi)專家看來，居家養(yǎng)老仍是未來我國養(yǎng)老最主要的形式，反按揭式的以房養(yǎng)老只是對養(yǎng)老形式的有益補充，并不會成為主流。

中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會老年住區(qū)委員會副主任、北京大學國家治理與老齡產(chǎn)業(yè)政策研究課題組執(zhí)行主任，中原集團首席咨詢顧問張坤昱對北青報記者表示，目前我們國家以基本養(yǎng)老、企業(yè)補充養(yǎng)老和個人儲蓄性養(yǎng)老(商業(yè)養(yǎng)老保險計劃)為三大支柱養(yǎng)老保障模式。在我國，作為第一支柱的國家基本養(yǎng)老主要包括城鎮(zhèn)職工基本養(yǎng)老保險、城鎮(zhèn)居民社會養(yǎng)老保險和農(nóng)村社會養(yǎng)老保險(新農(nóng)保);作為第二支柱的企業(yè)補充養(yǎng)老主要包括企業(yè)年金和職業(yè)年金;第三支柱則主要是各類商業(yè)養(yǎng)老保險。

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英國 “以房養(yǎng)老”有兩種模式

英國的“以房養(yǎng)老”主要有兩種形式，一是把房產(chǎn)抵押給銀行、保險公司等機構(gòu)，每月取得貸款作為養(yǎng)老金，老人繼續(xù)在原房屋居住，直至去世或搬進養(yǎng)老院后用該住房歸還貸款。據(jù)調(diào)查，大約有20%左右50歲以上的老年人打算采用這種方式。另一種方式就是出售大房，換購小房，用差價款養(yǎng)老。此外，還有老人將房產(chǎn)出售后搬到其他物價水平較低的國家去養(yǎng)老。

由于英國的住房養(yǎng)老模式更多地借助于保險公司的力量，即老人將房子抵押給銀行所獲得的貸款須充當保費用來購買年金，住房反向抵押貸款在英國又被稱作“逆向年金”。由于英國的房子不存在使用年限的問題，而且相關(guān)金融服務(wù)機構(gòu)在這一領(lǐng)域運作了很多年，操作規(guī)范，因此老年人的權(quán)益還是有保障的。

日本 “黃金”社區(qū)養(yǎng)老

日本老齡化現(xiàn)象十分嚴重,導致其“以房養(yǎng)老”也非常普遍。通常選用“倒按揭”形式,適用于55歲以上的人群。這種貸款不需要還債,貸款人死亡時房子作為還債的資金。

目前日本的養(yǎng)老計劃更名為“新黃金計劃”,完善了以居家養(yǎng)老為中心的社區(qū)老年服務(wù)體系,擴大了家庭服務(wù)員隊伍,新設(shè)為老年人提供休息及特別看護的短時服務(wù)設(shè)施、日間服務(wù)中心等,提供各種日間服務(wù)(包括飲食和體育鍛煉)。

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