房租占工資三成 長租公寓對房租有何影響？未來將何去何從？

• 2018年8月29日 WuYaNan來源：中金期貨 345 15
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  2018-2023年中國聯(lián)合辦公行業(yè)競爭格局分析與投資潛力咨詢報告

  聯(lián)合辦公指來自不同公司或組織的個人在共同的空間進行辦公。在此空間中，聯(lián)合辦公者不僅共享了辦公環(huán)境和設施，同時也共享一定的信息資源，從而達成一定的合作。聯(lián)合辦公是先在歐美國家興起的辦...

對于許多在一線城市工作的年輕人來說，長租公寓并不陌生。“如果你需要長期租房，又對房屋內(nèi)部裝修、設施和環(huán)境衛(wèi)生有一定要求，希望找到真實有保障的房源，長租公寓是相對省心的選擇。”在北京工作3年的小王對本報記者說。

對于許多在一線城市工作的年輕人來說，長租公寓并不陌生?！叭绻阈枰L期租房，又對房屋內(nèi)部裝修、設施和環(huán)境衛(wèi)生有一定要求，希望找到真實有保障的房源，長租公寓是相對省心的選擇?！痹诒本┕ぷ?年的小王對本報記者說。

長租公寓沒有明確的定義，它一般是指租客從房地產(chǎn)或經(jīng)紀公司租賃經(jīng)過一定裝修改造的房屋，無需直接和房東接觸，租期一般以一年居多。

除房屋本身外，公寓還提供保潔、維修、安保等附加服務。目前市場上既有像萬科、龍湖這種通過自建、收購等方式持有房源對外出租的;也有像自如、相寓、蛋殼公寓這種通過長期租賃或受托管理等方式獲取房源再行轉(zhuǎn)租的。與普通租房相比，長租公寓主打的是品牌和品質(zhì)，價格也相應更高一些。

長租公寓啥模樣？

對于許多在一線城市工作的年輕人來說,長租公寓并不陌生。“如果你需要長期租房,又對房屋內(nèi)部裝修、設施和環(huán)境衛(wèi)生有一定要求,希望找到真實有保障的房源,長租公寓是相對省心的選擇?！痹诒本┕ぷ?年的小王對本報記者說。

長租公寓沒有明確的定義,它一般是指租客從房地產(chǎn)或經(jīng)紀公司租賃經(jīng)過一定裝修改造的房屋,無需直接和房東接觸,租期一般以一年居多。除房屋本身外,公寓還提供保潔、維修、安保等附加服務。目前市場上既有像萬科、龍湖這種通過自建、收購等方式持有房源對外出租的;也有像自如、相寓、蛋殼公寓這種通過長期租賃或受托管理等方式獲取房源再行轉(zhuǎn)租的。與普通租房相比,長租公寓主打的是品牌和品質(zhì),價格也相應更高一些。

長租公寓在中國的興起,還只是近幾年的事情。小王記得2015年畢業(yè)那會兒,長租公寓品牌一下變成了更受青睞的選擇?！耙郧奥犨^不少黑中介和黑房東的遭遇,租客的權(quán)益常常得不到保障,而在長租公寓品牌這兒,你至少能對租住房屋的軟硬件有一個合理期待?！毙⊥跽f。

打破中國租房市場長久以來的C2C(房東對租戶)模式,對房屋加以裝修改造,抓住年輕租房群體的需求,不少長租公寓品牌實現(xiàn)了前期的快速發(fā)展。例如,鏈家旗下品牌自如稱,經(jīng)過5年的發(fā)展,已擁有自如房屋40萬間,8棟自如寓,服務北京、上海、深圳、杭州、南京超過100萬客戶。

這背后是市場租賃需求的支撐。我愛我家集團研究院統(tǒng)計顯示,今年前7個月,北京租房租賃市場交易總量同比增長14.4%;另有數(shù)據(jù)顯示,1-5月“90后”租房客群在北京地區(qū)全部租客中的占比近三成,“以租代購”正成為越來越多年輕人的選擇?！霸诒本﹥扇炅?房價太高,一直都是租房住?！本吐氂谀尘W(wǎng)絡公司的蔣女士說。

“租購并舉”的住房制度也為住房租賃市場帶來政策利好。2017年7月,九部委聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》,要求人口凈流入的大中城市發(fā)展住房租賃業(yè)務,并選取廣州、深圳等12個城市開展試點。反映最靈敏的是企業(yè),除早已開展長租公寓業(yè)務的萬科和鏈家等知名房企外,僅今年3月,就有6家全國排名前50的房企宣布進軍長租公寓市場。此外互聯(lián)網(wǎng)公司和小型中介機構(gòu)等,也紛紛入駐長租公寓市場。

對房租上漲影響幾何?

近期房租的快速上漲,將長租公寓推到了風口浪尖。

即將面臨換房的檔口,小王明顯感受到,房租漲得更多了。2015年在北京國貿(mào)附近兩居室價格是4500元,到去年同地段兩居室價格是6600,而今年在有的平臺上價格近8000元。從普通租房改造為長租公寓,再疊加房價的普遍上漲,價差表現(xiàn)尤為明顯。

北京各區(qū)域租客親歷的漲價,在各機構(gòu)的數(shù)據(jù)中也有體現(xiàn)。例如,鏈家旗下貝殼研究院報告顯示,前7月,北京租金指數(shù)同比上漲10.7%;諸葛找房數(shù)據(jù)則顯示7月房租同比上漲超20%;中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項目組數(shù)據(jù)顯示,7月北京房租中位數(shù)為6590元/套。上漲的房租直接體現(xiàn)在居民消費支出中。據(jù)北京市統(tǒng)計局數(shù)據(jù),2018年上半年,北京市居民人均居住支出7140元,同比增長22.1%。

房租為什么漲得這么快?

拿北京來說,有機構(gòu)測算,北京住房租賃人口約800萬人,目前租賃房源量約為350萬間,即使把親友合租考慮進去,也面臨著一定的租賃缺口。中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項目組組長鄒琳華對本報記者指出,在住房租賃市場不斷規(guī)范化,對城中村、地下室和群租空間加以整治的情況下,住房供給相對減少,而租賃需求穩(wěn)定甚至上升,供需關(guān)系就相對緊張。

更多矛頭指向了長租公寓的資本哄抬和房源搶占。

自如、萬科等機構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示,長租公寓行業(yè)占整個房屋租賃市場的比例不足5%。專家指出,雖然長租公寓占比有限,但在中介機構(gòu)壟斷房源信息的情況下,市場交易也會受到明顯影響。

采訪中,多位房屋中介向記者透露,一線城市房屋是存量市場,房源總數(shù)有限,在競爭激烈的情況下,中介往往會通過抬高租金來搶房源,還可能誘導房主抬價或者形成“競價”。特別是在資本大量介入長租公寓市場的情況下,機構(gòu)之間“跑馬圈地”現(xiàn)象突出。以某品牌公寓為例,其2016年開始布局全國,目前管理房量已從當年年底的1.3萬間增至目前的13萬間。最近的官方調(diào)查也顯示,個別中介還存在從金融機構(gòu)融資搶房源以及使用“租房貸”等行為,不僅抬高了租價,還埋下了金融風險。

長租公寓將何去何從?

如今,房租已經(jīng)占到小王每月稅后收入的30%。“我對房屋的內(nèi)部條件、地理位置等有一定的要求,對房租價格也有相應的預期,但如果房租占比上漲到不合理的地步,我就只能考慮往外搬,甚至離開北京?！毙⊥跽f。對于在一線城市生活的年輕人來說,房租是否在適度區(qū)間事關(guān)生存的基礎;而對城市來說,這也關(guān)系到人才的去留。

針對房租問題,有關(guān)部門已有行動。

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