西安二手房降價 讓價空間可達5%-10%

• 2018年9月12日 WuYaNan來源：騰訊網 486 25
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  2018-2023年中國公共建筑裝修行業(yè)供需趨勢及投資風險研究報告

  公共建筑裝修行業(yè)研究報告旨在從國家經濟和產業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略入手，分析公共建筑裝修未來的政策走向和監(jiān)管體制的發(fā)展趨勢，挖掘公共建筑裝修行業(yè)的市場潛力，基于重點細分市場領域的深度研究，提供...

新房搶不到，二手房買不起，這可謂上半年西安房地產市場的兩大奇觀。

新房搶不到，二手房買不起，這可謂上半年西安房地產市場的兩大奇觀。

上半年的西安一房難求，二手房業(yè)主更是漫天要價，誰知，近期，在經歷上半年的連續(xù)瘋漲之后，西安二手房市場卻突然顯出疲態(tài)，房源量明顯增加，而需求則大幅下滑，成交量更是銳減，不同區(qū)域價格也出現不同程度的松動。

“業(yè)主急售房”房源增加，讓價空間可達5%-10%

上周在走訪全市多個區(qū)域后，記者發(fā)現，最近西安二手房市場開始上演反轉劇情，一些急于出手的業(yè)主無力維持強勢地位，看似堅挺的房價已經開始松動。

西安市東元路一處中介門店的工作人員給記者介紹說，手頭的確有降價出售的房源。像附近50㎡左右的電梯房，房產證等手續(xù)齊全的話，前幾個月報價都在60萬以上，現在碰到誠心想買的有業(yè)主58萬就愿出手，而且這個價格還是可以貸款的。

趙利偉在房產中介從業(yè)多年。他表示，現在二手房的議價空間明顯比上半年大，只要買家誠心要，多數房主都愿意讓價。一般來說，根據付款方式不同，協(xié)商的優(yōu)惠不太一樣，一次性付款因為房主可以盡快拿到房款，讓價空間要高于貸款交易。

“其實愿不愿意降價主要是看買賣雙方的態(tài)度?！爆斞欧课莶輬銎碌甑陽|李周生表示，最近下調二手房報價的現象有所增加，但多數是在總價基礎上試探性降2、3萬。當然，也碰到過業(yè)主急著出手、買主愿意一次性付款而直降10萬，但這種情況相對少見。

從西安一些二手房平臺發(fā)布的銷售信息看，“業(yè)主急售”的房源正在大量出現，而這在上半年一房難求、價格居高不下之時很難見到。有業(yè)內人士介紹，為了迅速成交，有部分賣家選擇了主動讓價，讓價空間約在5%-10%。

二手房不好賣，有中介門店買賣業(yè)務下滑達80%以上

西安市高新路是學區(qū)房比較集中的區(qū)域，置業(yè)需求一直比較旺盛。在該路段一家中介門店，華商報記者注意到，櫥窗內的樓盤信息表，已有好幾處房源被人工涂改降價，云頂園一套房子，從225萬降到了220萬。中介負責人介紹，以往價格一直居高不下的學區(qū)房，最近也出現了業(yè)主求售下調掛牌價的情形，“帶電梯的二手房基本在兩萬二到兩萬五左右，有些比之前便宜了一、兩千元?！?/p>

記者采訪調查發(fā)現，西安樓市二手房降價情況已不屬個案。不只是主城區(qū)，像曲江這樣的區(qū)域，部分二手房報價也有松動。該區(qū)一中介機構的工作人員告訴記者，曲江二期一些房齡在5年左右的二手房，自5月份以來掛牌價下降數萬元不等;南湖周邊甚至有降了30萬的，當然這種房子是大平層，原本總價就很高。

21世紀不動產高新路店負責人張東告訴記者，上半年市場最火的時候，跳漲現象很多，一次就漲好幾萬。最近隨意報價少了，這和房源掛牌時間變長，交易量萎縮有不小關系。

據房天下二手房匯總的市場數據顯示，西安二手房成交量在3、4、5月都超過了7000套，直到6月份開始銳減至4917套，7月份更降至4744套。西安一房產評估公司負責人介紹說，最近幾個月二手房成交量減少，一部分房源存在有價無市的狀態(tài)。

今年西安出臺的6.24新政，將此前二手房交易“滿二滿五”的政策要求，放寬至“滿二滿三”，邵濤認為，相當于西安符合條件、可供出售的二手房增加了兩年的供應量。

全國多城二手房市場降溫，西安“量價”低位運行概率大

有觀點認為，在新房被限購限價的時候，二手房恐怕才是最真實的市場。

盡管全國很多搖號買房的城市，如杭州、成都、西安都曾傳出過“成千上萬人搶一套房”的消息，但看似火熱的新房市場，其中有多少屬于真正的剛需誰也不敢打包票。當市場利空因素增多，二手房成交量下滑、降價出售的時候，樓市又面臨一輪向上還是向下的考驗。

在北京及其他重點城市，最近也出現了二手房降溫的勢頭。消息顯示，北京二手房市場客源端成交周期達79.3天，已是2012年以來最高;剛剛過去的8月份，廣州二手房成交宗數環(huán)比下降7.6%，成交量已是連續(xù)5個月下滑;深圳在7月31日再度升級了樓市調控，二手房均價在7個月以來第一次出現下滑;青島二手房交易量連降5個月，并在8月份出現了兩位數下滑;杭州新房中簽率屢創(chuàng)新高以后，二手房銷量卻出現了連續(xù)三個月下跌。

一二手房倒掛將有所緩解，后續(xù)房產購買力面臨挑戰(zhàn)

每年九、十月份被視為樓市在下半年的一波交易高峰。而從目前市場狀況看，支撐二手房市場呈現金九銀十的理由卻不夠充分。一方面西安二手房掛牌量增加、成交量下滑。而與此同時，在價格上更有優(yōu)勢的新房去化率也已顯出疲態(tài)。

在剛剛過去的兩周時間里，西安有10個項目開盤，但實現100%去化僅有3個，剩下的項目去化情況都不理想。部分樓盤去化率不足50%。去化率最低的項目推出54套可售房源，只賣出去10套，去化率僅有18%。并且，從公開信息看，未來一段時間，西安新房供應量還會呈現增加趨勢。邵濤表示，如果新房房源的價格優(yōu)勢明顯，難免就會形成二手房市場被分流的局面。

此前，西安部分區(qū)域的一、二手房價格倒掛明顯。在王建紅看來，一、二手房的倒掛現象可能會縮小，但完全消失可能性不大。他表示，新房價格由開發(fā)商定價，再經過物價部門控制、確認、備案;二手房主要是賣方報價、買房議價，決定成交價格的因素較多，市場需求旺盛價格自然上漲，市場需求萎靡價格自然下跌。在未來一段時期，二手房價格將向自身實質價值回歸，市場可能出現分化。另外，在上半年已經釋放了大量購房需求的前提下，市場后續(xù)購買力面臨一定挑戰(zhàn)。

二手房稅費怎么算？

商品房：

1、契稅1%(90平米以下不含90)1.5%(90平米含到140平米不含140)3%(140平米以上含、買方二套3%)

2、營業(yè)稅5.5%(城八區(qū)5.6%、方便滿五年可以免繳)

3、個稅1%(房本滿5年且賣房家庭唯一住房、可以免繳)

經濟適用房：

1、契稅和個稅同商品房一樣

2、綜合地價款10%

回遷房：

1、契稅、個稅和營業(yè)稅同商品房一樣

2、土地出讓金3%

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