北京商住房每平虧八千？商住房到底值不值得買？購(gòu)買商住房11風(fēng)險(xiǎn)

• 2018年11月2日 WuYaNan來源：新浪財(cái)經(jīng) 316 13
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  商品房供需格局迎變局，如何對(duì)需求擴(kuò)大的領(lǐng)域增加市場(chǎng)十分重要！

  商品房在中國(guó)興起于80年代，它是指在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，具有經(jīng)營(yíng)資格的房地產(chǎn)開發(fā)公司(包括外商投資企業(yè))通過出讓方式取得土地使用權(quán)后經(jīng)營(yíng)的住宅，均按市場(chǎng)價(jià)出售。其價(jià)格由成本、稅金、利潤(rùn)、...

北京通州的商住房限購(gòu)政策，讓商住房火了一把。但根據(jù)最新報(bào)道，商住房的價(jià)格遠(yuǎn)低于普通住房。那么，商住房到底值不值得買?

二手房市場(chǎng)上，同地段商住房和住宅的價(jià)格差異非常大，越靠近中心城區(qū)，差距越大。

北京的石景山的CRD銀座(商住)單價(jià)在4.5萬左右，而附近的遠(yuǎn)洋山水則高達(dá)7萬左右;而地段更優(yōu)越的西直門區(qū)域，金貿(mào)中心(商住)單價(jià)在5.5萬左右，附近的鐵路巷單價(jià)早已奔10萬了。

前段時(shí)間有則報(bào)道，《190萬元商住房稅費(fèi)85萬元》，原價(jià)45萬現(xiàn)價(jià)190萬，房?jī)r(jià)漲了4倍多，但由于不享受“滿五唯一”等優(yōu)惠，出售時(shí)要繳納7萬多增值稅，43萬多土地增值稅，29萬的個(gè)稅，5.7萬的契稅……

也許你會(huì)想著轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房者，但這筆錢對(duì)方愿意出么?買商住房出手相對(duì)困難，核心區(qū)賺租金倒是比較好，但五六環(huán)外的商住房就得打折扣了。

6、居住成本

這些大家應(yīng)該都知道，不詳細(xì)說了，不通燃?xì)?、水電物業(yè)費(fèi)都比較貴。

7、產(chǎn)權(quán)問題

前幾天有關(guān)70年產(chǎn)權(quán)到期自動(dòng)續(xù)期的消息讓房地產(chǎn)著實(shí)躁動(dòng)了一番，但商住房的土地是商業(yè)性質(zhì)的，免費(fèi)續(xù)期的可能性不大。

總之，loft商住房核心是“商”，其次才是“住”。如果不具備“商”的潛力，還是不要碰的好。

商住房有風(fēng)險(xiǎn)：

1、商住房不強(qiáng)制要求配建商業(yè)、學(xué)校等配套;

2、商住房的的土地使用年限只有40年或者50年，而商品住宅的土地使用年限則是70年;

3、購(gòu)買商住房的首付不得低于50%，且貸款年限不超過10年，貸款利率在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上，上浮10%;而且不能使用公積金貸款;

4、商住房不享受稅費(fèi)**政策，如購(gòu)買首套商品住宅，如果面積是90平以下，契稅的稅率減按1%繳納，而購(gòu)買商住房，無論面積大小，契稅的稅率均是3%;

5、大部分商住房項(xiàng)目都是商水商電，日常生活的花銷比商品住宅要多;

6、商住房不能落戶，所以不適合剛需家庭購(gòu)買，因?yàn)槟壳暗膽艏贫龋瑧艨谂c個(gè)人的社會(huì)福利、子女教育等，都息息相關(guān);

7、商住房沒有燃?xì)?，只能用電做?

8、商住房的建筑結(jié)構(gòu)一般是塔樓，公攤較商品住宅要大，而且商住房的戶型一般都是單個(gè)朝向，采光通風(fēng)等都不如商品住宅;

9、商住房的物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi)也要高于商品住宅;

10、商住房用作居住時(shí)，很多權(quán)益會(huì)受到損害，如很難成立業(yè)主委員會(huì);

11、因?yàn)樯套》靠梢猿闪⒐?，很多人?huì)購(gòu)買、租用商住房進(jìn)行辦公，所以往往是同一樓棟內(nèi)，辦公居住混搭，環(huán)境嘈雜，居住體驗(yàn)差。

商住房具備什么條件投資才有價(jià)值?

地段要好，商業(yè)氣息濃厚，周邊公司多，人群就會(huì)相對(duì)多。

出行要方便，盡量選擇地鐵站和火車站等便利區(qū)域。

優(yōu)質(zhì)開發(fā)商，建筑質(zhì)量、設(shè)計(jì)、以及物業(yè)服務(wù)很重要。

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