北京300億瘋狂土拍日：龍頭房企為何缺席？

• 2018年11月27日 YaoEnHua來(lái)源：東方財(cái)富網(wǎng) 1422 94
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  技術(shù)升級(jí)提升競(jìng)爭(zhēng)力，行業(yè)轉(zhuǎn)型增強(qiáng)優(yōu)勢(shì)，裝修行業(yè)企業(yè)如何選擇？

  風(fēng)險(xiǎn)投資是在創(chuàng)業(yè)企業(yè)發(fā)展初期投入風(fēng)險(xiǎn)資本，待其發(fā)育相對(duì)成熟后，通過(guò)市場(chǎng)退出機(jī)制將所投入的資本由股權(quán)形態(tài)轉(zhuǎn)化為資金形態(tài)，以收回投資，取得高額風(fēng)險(xiǎn)收益。全球風(fēng)險(xiǎn)資本市場(chǎng)已進(jìn)入新一輪快速...

北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)(簡(jiǎn)稱：北京規(guī)土委)數(shù)據(jù)顯示：共有12宗經(jīng)營(yíng)性用地成交，土地總面積約69公頃，其中居住用地11宗約66公頃，商服用地1宗約3公頃?？偨ㄖ?guī)模約134萬(wàn)平方米。其中居住約127萬(wàn)平方米，商服約7萬(wàn)平方米，總成交價(jià)款約316.46億元。

11月26日，北京土地出讓創(chuàng)下歷史單日成交紀(jì)錄：316.46億元!

北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)(簡(jiǎn)稱：北京規(guī)土委)數(shù)據(jù)顯示：共有12宗經(jīng)營(yíng)性用地成交，土地總面積約69公頃，其中居住用地11宗約66公頃，商服用地1宗約3公頃?？偨ㄖ?guī)模約134萬(wàn)平方米。其中居住約127萬(wàn)平方米，商服約7萬(wàn)平方米，總成交價(jià)款約316.46億元。

再細(xì)化來(lái)看，11宗居住用地中，有9塊為限競(jìng)房地塊，2塊為共有產(chǎn)權(quán)房地塊。

根據(jù)成交數(shù)據(jù)，中國(guó)證券報(bào)記者梳理了此次土地出讓的具體特點(diǎn)。

龍頭房企集體缺席

萬(wàn)科、保利等以往積極參與北京土地出讓市場(chǎng)的龍頭房企此次土拍中并未獲得土地，也未在拍賣階段參與競(jìng)價(jià)。

北京某房企人士表示，此次土地出讓已接近年末，一些房企在土地儲(chǔ)備上或已經(jīng)接近全年計(jì)劃，年底出手意愿不強(qiáng)，除非地塊優(yōu)質(zhì)程度高、開(kāi)發(fā)前景好。

此外，房企的土地儲(chǔ)備策略也隨市調(diào)整。

恒大在2017年年報(bào)中指出，2017年，集團(tuán)發(fā)展模式由“規(guī)模型”向“規(guī)模+效益型”轉(zhuǎn)變，更加注重增長(zhǎng)效益和質(zhì)量，特別是面對(duì)三四線城市火熱的銷情，有側(cè)重地吸納了一批三線城市優(yōu)質(zhì)土地儲(chǔ)備，現(xiàn)有項(xiàng)目城市布局得以持續(xù)優(yōu)化。

融創(chuàng)則稱，2018年，集團(tuán)預(yù)計(jì)整體放松房地產(chǎn)調(diào)控政策的可能性很小，將繼續(xù)加快推動(dòng)建立和完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制。同時(shí)，持續(xù)收緊的流動(dòng)性將繼續(xù)對(duì)行業(yè)產(chǎn)生較大影響。在這樣的環(huán)境下，集團(tuán)對(duì)2018年的房地產(chǎn)市場(chǎng)保持謹(jǐn)慎的態(tài)度。

就數(shù)據(jù)看，2017年前10月，恒大、融創(chuàng)拿地面積分別為4001萬(wàn)平方米、6659萬(wàn)平方米，金額分別為946億元、776億元。但今年前10月，恒大、融創(chuàng)拿地面積分別下降至2164萬(wàn)平方米、1103萬(wàn)平方米，金額分別縮至370億元、219億元。

龍頭房企方面，碧桂園今年前10月拿地面積為5101萬(wàn)平方米，拿地總額為1197億元;萬(wàn)科今年前10月拿地面積為2350萬(wàn)平方米，拿地總額達(dá)1162億元。相比上年同期，兩家企業(yè)拿地面積基本持平，但拿地金額呈下降態(tài)勢(shì)。2017年同期，碧桂園和萬(wàn)科拿地金額分別為1903億元、1525億元。

華發(fā)股份勇闖京城

但也并非沒(méi)有勇闖叢林者，值得注意的是華發(fā)股份(600325)。

此次，華發(fā)股份旗下的北京華發(fā)創(chuàng)盛置業(yè)有限公司就以25.33億元，擊敗金茂、中鐵建、中鐵諾德等獲得房山拱辰街道限競(jìng)房地塊，溢價(jià)率2%。其銷售限價(jià)為42561元/平方米，成交樓面地價(jià)約16078元/平方米。

值得注意的是，華發(fā)股份在26日出讓的多達(dá)5宗土地中，都報(bào)名“參賽”，顯示出公司進(jìn)入北京市場(chǎng)的決心。

作為珠海當(dāng)?shù)氐凝堫^房企，華發(fā)股份一改重點(diǎn)布局大灣區(qū)的邏輯。中信建投表示，公司2018年上半年在土地投資方面延續(xù)去年下半年以來(lái)的積極態(tài)度，通過(guò)公開(kāi)競(jìng)買、項(xiàng)目合作等方式新增土地儲(chǔ)備120萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng)達(dá)到228%，同時(shí)拓展區(qū)域進(jìn)一步開(kāi)辟原有區(qū)域外市場(chǎng)，新進(jìn)入大連、青島，并繼續(xù)加大在武漢、無(wú)錫、蘇州等二線城市的項(xiàng)目獲取力度。

可以說(shuō)，此次積極參與并拿下北京地塊，為公司布局全國(guó)市場(chǎng)再落新子。

有業(yè)內(nèi)人士表示，隨著房地產(chǎn)調(diào)控深入，一些區(qū)域性房企為釋放風(fēng)險(xiǎn)，把異地拓展，作為重要戰(zhàn)略。但是一般都是往二三線城市布局。而華發(fā)股份由二三線城市往一線城市布局，相當(dāng)少見(jiàn)。

此外，一些境外房企此次也試水北京樓市。

順義新城第19街區(qū)SY00-0019-0075地塊R2二類居住用地由深圳市威卓投資咨詢有限公司和北京首都開(kāi)發(fā)股份有限公司聯(lián)合體競(jìng)得。經(jīng)天眼查查詢，深圳市威卓投資咨詢有限公司最終實(shí)控人是港股公司星獅地產(chǎn)(00535)。作為泰國(guó)富商控股的新加坡房企，星獅地產(chǎn)一直對(duì)中國(guó)市場(chǎng)抱有濃厚興趣。

早在2014年，時(shí)任星獅地產(chǎn)首席執(zhí)行官林怡勝就表示，星獅地產(chǎn)將在北京、上海、廣州和深圳以及無(wú)錫、武漢和成都等一些二線城市開(kāi)發(fā)住宅和商住兩用項(xiàng)目，以利用中國(guó)國(guó)內(nèi)消費(fèi)增長(zhǎng)的機(jī)會(huì)。

4年之后，星獅地產(chǎn)終于以競(jìng)買人身份，參與到北京樓市。

國(guó)企猛進(jìn)

在此次12宗地塊中，最終獲得者大多以國(guó)企為主。

12宗成交地塊中，有8宗地塊被央企、國(guó)企或其聯(lián)合體拿下。其中，首開(kāi)、住總、中鐵置業(yè)、中鐵諾德、中建一局等均在此次土地拍賣中出手。

一些國(guó)企拿地姿態(tài)堅(jiān)決。具體來(lái)看，北京市大興區(qū)采育鎮(zhèn)區(qū)01-0128A地塊獲得住總、興創(chuàng)+興展+興福+大興城建、陽(yáng)光城、城建合計(jì)4家房企的青睞，經(jīng)過(guò)58輪激烈爭(zhēng)奪，住總最后以17.7億自持2%奪下該地塊;北京市順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)SY00-0019-6014地塊R2二類居住用地、SY00-0019-6013地塊A33基礎(chǔ)教育用地，經(jīng)過(guò)5家房企52輪爭(zhēng)奪后，最終由中建一局以成交價(jià)19.45億元成功競(jìng)得。

當(dāng)然，也有一些過(guò)去曾四路出擊的房企悄然蟄伏。業(yè)內(nèi)人士表示，比如旭輝，此次在多個(gè)土地上報(bào)名，最終未獲得地塊。這與其前幾年的拿地戰(zhàn)略有所不同。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對(duì)記者表示，房地產(chǎn)企業(yè)資金壓力雖然比前兩年明顯收緊，但有資金的企業(yè)依然非常多，在北京土地市場(chǎng)參與多宗土地成交的企業(yè)體現(xiàn)了土地市場(chǎng)雖然降溫，但依然有企業(yè)看好后市。

而大量限競(jìng)房地塊入市，一定程度上給去化帶來(lái)不確定前景。

張大偉稱，截至目前，北京合計(jì)有29個(gè)限競(jìng)房項(xiàng)目取得36期預(yù)售證，合計(jì)提供商品房限競(jìng)房源1.74萬(wàn)套，達(dá)到了202.5萬(wàn)平米。而2019年限競(jìng)房住宅入市最少460萬(wàn)平米大約4萬(wàn)套。

根據(jù)此前中國(guó)證券報(bào)記者的調(diào)查以及業(yè)內(nèi)人士的預(yù)估，限競(jìng)房目前去化率處于三成到四成水平。由此可見(jiàn)，未來(lái)隨著更多限競(jìng)房入市，去化仍面臨較大壓力。

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