萬科340億拿下深圳熱門地塊 2020年土地出讓收入可能突破7萬億

• 2020年11月24日 WuYaNan來源：搜狐 811 49
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11月23日，又一場“史詩級土拍”落下帷幕。深圳一次性出讓8宗居住用地，地塊分別位于寶安尖崗山、沙井、光明、龍華大浪以及坪山，總建面224萬㎡。下午4點(diǎn)左右，8宗地塊完成競拍，總成交價近340億元。

萬科340億拿下深圳熱門地塊

11月23日，又一場“史詩級土拍”落下帷幕。深圳一次性出讓8宗居住用地，地塊分別位于寶安尖崗山、沙井、光明、龍華大浪以及坪山，總建面224萬㎡。下午4點(diǎn)左右，8宗地塊完成競拍，總成交價近340億元。其中，最受關(guān)注的是位于寶安區(qū)的西鄉(xiāng)街道鐵崗山宗地。該地塊吸引了包括萬科、招商、華潤、平安、龍光、中海、越秀、金地在內(nèi)的10余家房企競拍。經(jīng)過168輪競拍后(25次價格競拍+143次配建人才住房面積競拍)，最后由萬科以“59.98億元+ 6.6萬㎡人才住房面積”拿下。“雙限雙競”即限地價、限普通商品房銷售均價，競地價、競配建只租不售的人才住房面積。

從萬科拍下的8宗土地使用詳情來看，均為住宅用地。其中包含居住用地和二類居住用地，具體而言，"一類居住用地"是指獨(dú)立式住宅集中、擁有齊全的配套設(shè)施、并且布局完整的用地，獨(dú)立式住宅的層數(shù)基本是3層或3層以下。 "二類居住用地"涵蓋了分布廣泛的以多層、中高層及高層單元式居住建筑為主、配套設(shè)施齊全、布局完整的用地，該類用地在全市分布廣泛，在居住用地中占主導(dǎo)地位。根據(jù)用地供應(yīng)日趨緊張的趨勢和集約用地的原則，以后建設(shè)3層以下單元式住宅的可能性基本不存在。因此，在"二類居住用地"中一般不考慮納入3層以下的單元式住宅用地。

2020年土地出讓收入可能突破7萬億

中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室副主任、農(nóng)業(yè)農(nóng)村部副部長韓俊介紹稱，土地出讓收入現(xiàn)在一年高達(dá)6、7萬個億，今年有可能突破7萬億。但是土地出讓收入的分布是很不均衡的，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，特別是一些大城市、中心城市，土地出讓價格高，地方政府土地出讓收入規(guī)模大、計提資金就多，但是這些地方農(nóng)村的發(fā)展水平也相對較高。從“十四五”第一年開始，各省(區(qū)、市)要分年度穩(wěn)步提高土地出讓收入用于農(nóng)業(yè)農(nóng)村的比例;到“十四五”期末，以省(區(qū)、市)為單位核算，土地出讓收益用于農(nóng)業(yè)農(nóng)村的比例要達(dá)到50%以上。

土地市場是土地在流通過程中發(fā)生的經(jīng)濟(jì)關(guān)系的總和。主體是土地買賣雙方，客體是土地，主體之間的種種利益關(guān)系構(gòu)成了市場。價格是市場的中心，土地市場也可以說是土地供求雙方為確定土地交換價格而進(jìn)行的一切活動或安排。

在土地市場交換的有土地所有權(quán)，也有土地使用權(quán)、租賃權(quán)、抵押權(quán)等。各國制度與法律不同，土地市場交換的內(nèi)容也有所不同。中國的土地市場有城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓市場(亦稱"土地一級市場")、城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場(亦稱"土地二級市場")、土地金融市場、涉外土地市場和土地中介服務(wù)市場五種類型。土地市場有資源配置、價格管理、收益分配、市場法律和土地中介服務(wù)五大體系。

2020中國土地交易市場現(xiàn)狀及趨勢分析

土地開發(fā)歷史悠久，開發(fā)程度高，而利用程度低，發(fā)展?jié)摿Υ?。找國土地開發(fā)已有幾千年的歷史截止到2016年12月31日，全國城鎮(zhèn)土地總面積943.1萬公頃。其中，城市面積占46.0%，建制鎮(zhèn)面積占54.0%。在區(qū)域上，東部地區(qū)城鎮(zhèn)土地面積占全國城鎮(zhèn)土地總面積的40.0%，中部地區(qū)占23.3%，西部地區(qū)占26.6%，東北地區(qū)占10.1%。

土地資源比較豐富，土地利用類型復(fù)雜多樣。我國土地資源面積大，種類多，為多種開發(fā)利用提供了條件。主要用地類型有耕地，園地，林地，草地，居民點(diǎn)及工礦用地，交通用地，水域等，其中耕地按水利灌溉條件，又分為水田和旱地。截至2016年底，全國耕地面積20.24億畝。相比2015年，全國耕地面積略有減少，但質(zhì)量有所提升。在地類上，住宅用地面積315.9萬公頃，占33.5%;工礦倉儲用地267.9萬公頃，占28.4%;公共管理與公共服務(wù)用地117.5萬公頃，占12.5%;交通運(yùn)輸用地110.3萬公頃，占11.7%;商服用地69.8萬公頃，占7.4%。

2017年中國工地宗數(shù)共有84066宗，出讓面積共有260695.66萬平方米。從出讓宗數(shù)來看，近四年看來，整體出讓數(shù)量以及出讓面積均呈下降趨勢。

中國指數(shù)研究院發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，2019年全國300個城市共推出土地31116宗，同比增加2%;推出土地面積129816萬平方米，土地交易同比僅增加1%。

2019年整體土地市場供需平衡，其中一二線城市供應(yīng)增加;三四線城市沒人沒錢，供求兩端同比下滑，房企自然拿地?zé)崆椴桓??？傮w來看，土地溢價率基本持平。

預(yù)計2020年一二線城市熱度不減，穩(wěn)中有升，未來房企會加大在一二線城市拿地力度。部分優(yōu)質(zhì)城市、優(yōu)質(zhì)地塊仍然搶奪激烈，比如上海、杭州、南京等長三角熱點(diǎn)城市的優(yōu)質(zhì)地塊。

中研普華研究院土地開發(fā)行業(yè)報告依據(jù)全國及海外多種相關(guān)報紙雜志的基礎(chǔ)信息等公布和提供的大量資料和數(shù)據(jù)，客觀、多角度地對市場進(jìn)行了分析研究。報告在總結(jié)中國土地開發(fā)行業(yè)發(fā)展歷程的基礎(chǔ)上，結(jié)合新時期的各方面因素，對行業(yè)的發(fā)展趨勢給予了細(xì)致和審慎的預(yù)測論證。

未來土地開發(fā)行業(yè)將如何發(fā)展?請關(guān)注中研普華研究院報告《2020-2025年中國土地開發(fā)行業(yè)深度發(fā)展研究與“十四五”企業(yè)投資戰(zhàn)略規(guī)劃報告》。

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