房企開掘城市新藍(lán)海 城市更新行業(yè)發(fā)展前景分析

• 2021年8月25日 YeYuJuan來源：經(jīng)濟(jì)日報 716 42
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當(dāng)前，城市更新正成為眾多房企業(yè)績增長的新動能。十四五”規(guī)劃和2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要明確提出，實(shí)施城市更新行動。老舊小區(qū)改造是城市更新的重要內(nèi)容之一。

什么是城市更新

當(dāng)前，城市更新正成為眾多房企業(yè)績增長的新動能。十四五”規(guī)劃和2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要明確提出，實(shí)施城市更新行動。老舊小區(qū)改造是城市更新的重要內(nèi)容之一。

城市更新，是指將城市中已經(jīng)不適應(yīng)現(xiàn)代化城市社會生活的地區(qū)作必要的、有計劃的改建活動?，F(xiàn)階段多講為城市建成區(qū)包括舊工業(yè)區(qū)、舊商業(yè)區(qū)、舊住宅區(qū)、城中村及舊屋村等進(jìn)行綜合整治、功能改變或者拆除重建。城市更新實(shí)現(xiàn)了土地和房屋空間的最高最佳使用，創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會、增加財政稅收、貢獻(xiàn)經(jīng)濟(jì)增長。以創(chuàng)客空間、共享辦公為例，均是在對既有建筑更新的基礎(chǔ)上升級，如優(yōu)客工場、氪空間、洪泰創(chuàng)新空間、SOHO3Q等。對投資商來說，舊建筑更新、存量提升、功能改善就是投資機(jī)遇;而對政府來說，則是發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)，借此提升核心區(qū)域形象，吸引優(yōu)質(zhì)企業(yè)落戶，提高政府稅收。

城市更新的目的是對城市中某一衰落的區(qū)域進(jìn)行拆遷、改造、投資和建設(shè)，以全新的城市功能替換功能性衰敗的物質(zhì)空間，使之重新發(fā)展和繁榮。它包括兩方面的內(nèi)容：一方面是對客觀存在實(shí)體(建筑物等硬件)的改造;另一方面是對各種生態(tài)環(huán)境、空間環(huán)境、文化環(huán)境、視覺環(huán)境、游憩環(huán)境等的改造與延續(xù)，包括鄰里的社會網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)、心理定勢、情感依戀等軟件的延續(xù)與更新。城市更新的目標(biāo)是針對解決城市中影響甚至阻礙城市發(fā)展的城市問題，這些城市問題的產(chǎn)生既有環(huán)境方面的原因，又有經(jīng)濟(jì)和社會方面的原因。

房企開掘城市新藍(lán)海

近年來，隨著中國城市發(fā)展逐步由粗放式擴(kuò)張轉(zhuǎn)向內(nèi)涵式增長、從增量開發(fā)轉(zhuǎn)變?yōu)榇媪块_發(fā)，城市更新已成為城市發(fā)展的重要手段，國內(nèi)學(xué)術(shù)界對城市更新的研究興趣越來越大，相關(guān)文獻(xiàn)因此快速增長。

當(dāng)一二線城市的地產(chǎn)商只能寄希望于城市更新與特色小鎮(zhèn)來補(bǔ)充庫存，三四五線城市的“去庫存”竟然也是來自于正在更名為“城市更新”的舊城改造。為開發(fā)商服務(wù)的城市更新拆除既有城區(qū)，像胡同、城中村、老小區(qū)，很大程度上就是導(dǎo)致城市特色缺失的主要原因。而在歐洲，讓市民參與城市再開發(fā)和住房更新才是城市更新的常規(guī)方式，當(dāng)然前提是土地利用的相關(guān)法規(guī)和執(zhí)行措施已經(jīng)形成成熟的體制，業(yè)主權(quán)利得到有效保障，媒體對政府形成有力監(jiān)督。

城市更新過程中，房企應(yīng)注重從“開發(fā)方式”向“經(jīng)營模式”轉(zhuǎn)變。城市更新不僅是空間更新，更應(yīng)通過內(nèi)容的整合和運(yùn)營，實(shí)現(xiàn)區(qū)域內(nèi)文化內(nèi)涵的豐富和生活質(zhì)量的提升。

城市更新將是一個10萬億元級市場

中國城市發(fā)展已邁入存量更新時代，城市更新既是建筑規(guī)劃的時代更迭，也是科技人文的發(fā)展需求，更是經(jīng)濟(jì)民生的新勁方向。但是作為一個超萬億的新興市場，城市更新并沒有形成自己獨(dú)有的發(fā)展“原則”。

面對新一輪城市更新，如果僅停留在簡單的推倒重建，將不利于解決城市化中的問題。中國城市更新論壇會持續(xù)關(guān)注核心城市人、項(xiàng)目的變化。從線下到線上、從開發(fā)到存量、從生產(chǎn)到服務(wù)，政府關(guān)注的產(chǎn)業(yè)升級，市場關(guān)注的消費(fèi)需求升級，將在城市更新這個領(lǐng)域交匯?，F(xiàn)今“消費(fèi)升級”的強(qiáng)勢出現(xiàn)培育出了商業(yè)環(huán)境土壤，而人工智能、物聯(lián)網(wǎng)等新銳科技的發(fā)展也讓技術(shù)環(huán)境逐漸完備，城市更新的商業(yè)契機(jī)就在這個環(huán)境中。

種種跡象表明，城市更新已經(jīng)成為房地產(chǎn)行業(yè)的下一個“兵家必爭之地”。有研究認(rèn)為，我國未來每年有8億平方米的存量需要更新，城市更新將是一個10萬億元級的市場。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，中國百強(qiáng)房企中參與城市更新的比例達(dá)80%，已有51%的房企運(yùn)營規(guī)模超百萬平方米，早期布局的項(xiàng)目已進(jìn)入價值兌現(xiàn)期。

想要了解更多城市更新行業(yè)詳情分析，可以點(diǎn)擊查看中研普華研究報告《2019-2025年中國城市更新行業(yè)全景調(diào)研與發(fā)展戰(zhàn)略研究咨詢報告》。

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