多地創(chuàng)新轉(zhuǎn)貸方式 存量房貸利率真的降了嗎 多地銀行回應(yīng) 房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及前景分析

• 李波 2023年7月24日 來源：中研普華集團(tuán)、央視財經(jīng)、中研網(wǎng) 567 31
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近期，有關(guān)存量房貸利率下降的消息引發(fā)關(guān)注。據(jù)了解，當(dāng)下，存量房貸利率的直接調(diào)降仍未有正式通知，不過，部分銀行可通過純商貸轉(zhuǎn)組合貸或公積金貸款的形式，間接降低部分存量房貸利率，但也視各地和各家銀行的實際情況而異。

近期，有關(guān)存量房貸利率下降的消息引發(fā)關(guān)注。據(jù)了解，當(dāng)下，存量房貸利率的直接調(diào)降仍未有正式通知，不過，部分銀行可通過純商貸轉(zhuǎn)組合貸或公積金貸款的形式，間接降低部分存量房貸利率，但也視各地和各家銀行的實際情況而異。

多地創(chuàng)新“轉(zhuǎn)貸”方式

商貸轉(zhuǎn)組合貸或公積金貸款業(yè)務(wù)在不少地區(qū)都可辦理，但各地政策略有不同，各家銀行的實施情況和具體要求有所差異。

無錫市的95后白領(lǐng)趙小菲分享了她純商貸轉(zhuǎn)組合貸的經(jīng)歷：“剛工作的時候，因為公積金余額不夠只能辦了純商貸，利率5.9%，期限30年，月供近6000元?！?/p>

了解到無錫試點商貸轉(zhuǎn)組合貸的消息后，趙小菲第一時間向其貸款行申請辦理?！稗D(zhuǎn)貸之后，商貸部分的利率申請到了4.1%，公積金貸款利率3.1%，貸了25年?！壁w小菲說。

她也表示，“轉(zhuǎn)貸流程挺復(fù)雜的，從審批到放款差不多有半年時間，材料清單也有十幾項之多，因此對于利率不是特別高，或者公積金貸不出太多錢的購房者來說，沒有太大必要。”

利率方面，江南農(nóng)商行相關(guān)工作人員表示，需滿足一定條件才可重新簽訂合同，首套利率為3.7%，二套房利率是4.8%?！凹兩藤J轉(zhuǎn)組合貸后，商貸部分可以起到間接降低貸款利率的作用?！彼f。

此外，據(jù)了解，按照常規(guī)流程，商貸在轉(zhuǎn)組合貸或公積金貸款時，需先將商業(yè)貸款全部還清，而還清貸款需要大量資金，為方便貸款人辦理業(yè)務(wù)，不少地區(qū)聯(lián)合擔(dān)保公司為貸款人提供資金和擔(dān)保，也有多地推出商貸“直轉(zhuǎn)”公積金新政，降低貸款人的還款壓力。

6月起，湖南省直單位住房公積金管理中心新增的順位抵押方式辦理商業(yè)貸款轉(zhuǎn)公積金貸款將正式施行。

工商銀行湖南地區(qū)某貸款負(fù)責(zé)人說：“簡單來說，就是對于部分符合要求的購房者，可直接使用公積金中心發(fā)放的貸款用以償還原商貸，還清后解除原商貸抵押，置換為公積金貸款，可降低業(yè)務(wù)辦理的成本和風(fēng)險?！?/p>

存量房貸降息需求旺盛

近日，在上半年金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)情況發(fā)布會上，中國人民銀行副行長劉國強(qiáng)介紹，上半年新發(fā)放個人住房貸款加權(quán)平均利率為4.18%，比上年同期低107個基點。

人民銀行貨幣政策司司長鄒瀾表示，按照市場化、法治化原則，支持和鼓勵商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定，或以新發(fā)放貸款置換原來的存量貸款。

提及存量房貸降息，農(nóng)業(yè)銀行北京地區(qū)某支行工作人員表示，目前還沒有一個詳細(xì)政策文件出來，可能各家銀行都在研究這個政策或保持觀望、討論的態(tài)度。他補(bǔ)充說，該行目前暫未出臺“商貸轉(zhuǎn)組合貸”業(yè)務(wù)。

去年年末以來，多地出現(xiàn)提前還貸的情況，這其中有相當(dāng)一部分人希望在房貸結(jié)清后，通過“轉(zhuǎn)貸”方式降低負(fù)債成本。

7月百城房貸利率進(jìn)一步下行，已觸及歷史低位。

貝殼研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2023年7月百城首套主流房貸利率平均為3.90%，二套主流房貸利率平均為4.81%，均較上月下降10BP。同比來看，首二套房貸利率分別較去年同期回落45BP和25BP。

可以看出，7月百城首套房貸利率已低于4%，進(jìn)入“3時代”。

“在6月5年期以上LPR下降的帶動下，銀行在具體執(zhí)行中相應(yīng)下調(diào)實際房貸利率，7月百城平均首二套房貸利率均較上月有所下降?！必悮ぱ芯吭悍治鰩煴硎?。

6月20日，央行調(diào)整了一年期LPR以及五年期LPR，均降低了10個基點。其中一年期LPR下調(diào)至3.55%，此前為3.65%;五年期LPR下調(diào)至4.2%，此前為4.3%。

LPR利率下調(diào)后，各線城市也陸續(xù)下調(diào)了房貸利率。

貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，分城市能級來看，7月一線城市首二套房貸利率分別為4.50%、5.03%，二線城市首二套房貸利率分別為3.88%、4.81%，均較上月回落10BP。三四線城市首二套房貸利率分別為3.88%、4.80%，分別較上月回落9BP、10BP。

除了一線城市外，二三四線城市首套房貸利率已低至3.88%。據(jù)記者了解，目前南寧首套房貸利率最低，已降至3.6%。

“7-8月為銷售淡季，此外6月轉(zhuǎn)冷的市場也抑制了開發(fā)商加推沖刺業(yè)績的意愿，后續(xù)市場的信心面臨進(jìn)一步走弱的可能，這時各地進(jìn)一步下調(diào)房貸利率，將減輕購房者的置業(yè)壓力，并釋放部分置業(yè)需求?！鄙旮圩C券分析師指出。

從放款周期來看，7月百城銀行平均放款周期為22天，較上月縮短1天，放款速度加快。

“當(dāng)前多地首套房貸利率降至歷史最低水平，寬松的政策環(huán)境利好剛需購房者。但目前居民收入及就業(yè)預(yù)期尚未扭轉(zhuǎn)，市場預(yù)期并不穩(wěn)固，因此該政策對剛需的刺激效果或許不如預(yù)期。”中指院分析師表示。

受訪專家認(rèn)為，后續(xù)仍需政策對合理需求釋放積極引導(dǎo)，推動購房者的心理預(yù)期企穩(wěn)回升。

值得關(guān)注的是，在房貸利率持續(xù)降低的同時，央行近日鼓勵商業(yè)銀行下調(diào)存量房貸利率。

7月14日，中國人民銀行貨幣政策司司長鄒瀾表示，按照市場化、法治化原則，人民銀行支持和鼓勵商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定，或者是新發(fā)放貸款置換原來的存量貸款。

“盡管貸款市場報價利率下行了0.45個百分點，但因為合同約定的加點幅度在合同期限內(nèi)是固定不變的，前些年發(fā)放的存量房貸利率仍然處在相對較高的水平上，這與提前還款大幅增加有比較大的關(guān)系。提前還款客觀上對商業(yè)銀行的收益有一定的影響?！编u瀾稱。

中信證券發(fā)布報告稱，我國新發(fā)個人住房按揭貸款利率持續(xù)下降，存量與新發(fā)貸款利差不斷擴(kuò)大。

下調(diào)存量房貸利率雖然有助于降低居民部門負(fù)債壓力、刺激消費，但也面臨銀行息差壓力制約和政策設(shè)計落地的挑戰(zhàn)。

其認(rèn)為，存量按揭貸款利率存在下調(diào)的可能性，但預(yù)計更多由商業(yè)銀行自主決策，如果存量按揭利率有所調(diào)整，方案設(shè)計上會更加靈活精準(zhǔn)，不排除央行等部門采取一定的激勵措施，對沖商業(yè)銀行利息收入減少的負(fù)面影響。

多地首套房貸利率再創(chuàng)新低

隨著信貸環(huán)境進(jìn)一步優(yōu)化，國內(nèi)多個城市2月份房貸利率繼續(xù)下降。貝殼研究院近日發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，在首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機(jī)制下，2月份百城首套主流房貸利率再創(chuàng)2019年以來新低。

23城首套房貸利率下降，首套利率低于房貸利率下限(4.1%)的城市增加至34城。

近日，多地首套房貸款利率明顯下降。貝殼研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2月份百城首套主流利率平均為4.04%，環(huán)比下降6BP，在經(jīng)歷4個月基本平穩(wěn)后再次明顯下行，絕對水平再創(chuàng)2019年以來新低。

二套房貸利率平均為4.91%，環(huán)比持平。此外，2月份首套、二套房貸利率同比分別回落143BP和84BP。

房地產(chǎn)行業(yè)再迎源頭活水

2月20日晚，證監(jiān)會啟動了不動產(chǎn)私募投資基金試點工作，投資范圍包括特定居住用房(包括存量商品住宅、保障性住房、市場化租賃住房)、商業(yè)經(jīng)營用房、基礎(chǔ)設(shè)施項目等。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，不動產(chǎn)私募投資基金試點是“第三支箭”重要內(nèi)容的響應(yīng)，房企股權(quán)融資再開一扇門，將有助于房企盤活存量資產(chǎn)，增加融資渠道，支持房地產(chǎn)市場紓困。后續(xù)試點的快速推廣，將為困境中的房企帶來更多源頭活水。

2023房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及前景分析

最新數(shù)據(jù)顯示房價顯露觸底反彈跡象，一線樓市或迎“小陽春”行情。樓市整體復(fù)蘇跡象明顯,不過觀望情緒還是比較濃重。

統(tǒng)計數(shù)據(jù)無疑是市場“冷熱”最直觀的映射，部分城市房地產(chǎn)市場回暖，表明“保交樓”政策、金融支持房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展政策，以及各地因城施策調(diào)整優(yōu)化調(diào)控政策都在顯現(xiàn)效果。

國家統(tǒng)計局發(fā)布的1月70個大中城市房價數(shù)據(jù)顯示，1月份70城新房、二手房房價環(huán)比上漲城市顯著增加，并呈現(xiàn)一線城市商品住宅銷售價格環(huán)比轉(zhuǎn)漲，二三線城市環(huán)比降勢趨緩的特點。

對此業(yè)內(nèi)認(rèn)為，市場面觸底反彈跡象已經(jīng)表現(xiàn)的相對明顯，一線城市及核心二線城市率先修復(fù)。

中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，上周，北京二手住宅網(wǎng)簽3761套，比前一周增加了近600套，這一數(shù)據(jù)與2022年1月份的成交量接近，二手房交易規(guī)模有所回升。

除了北京，近期上海、深圳、杭州、成都、南京等多個熱點城市也相繼傳來樓市升溫的消息。中達(dá)證券研報顯示，2月份以來，42個主要城市新房銷售保持正增長的態(tài)勢，周度新房成交都環(huán)比上漲。

中指研究院提供的數(shù)據(jù)顯示，上周杭州新建商品住宅成交面積近23萬平方米，二手房成交1456套，新房和二手房交易量同環(huán)比都出現(xiàn)較大幅度增長。

另外，據(jù)深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會統(tǒng)計，上周，深圳二手房交易量為881套，環(huán)比增長率為12.4%。

據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)院研究報告《2023-2028年版房地產(chǎn)投資產(chǎn)業(yè)政府戰(zhàn)略管理與區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略研究咨詢報告》分析

從政策、資本、金融等多方維穩(wěn)信號釋放，可見，房地產(chǎn)行業(yè)回暖復(fù)蘇的各方面力量正在積蓄。

中國的快速重新開放有望推動經(jīng)濟(jì)活動復(fù)蘇，拉動就業(yè)并促進(jìn)家庭收入增長。

房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱性產(chǎn)業(yè)，國家十分重視其發(fā)展。

為保障我國經(jīng)濟(jì)快速恢復(fù)，國家出臺一系列政策扶持房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，將推動房地產(chǎn)行業(yè)的復(fù)蘇，繼而也將拉動水泥在房地產(chǎn)領(lǐng)域的需求增長。

過去5年，房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值占GDP的比重年均水平為6.8%，直接拉動了GDP每年大約0.7個百分點。

房地產(chǎn)還帶動了幾十個上下游細(xì)分行業(yè)，包括建筑、水泥、玻璃、建材、家電、汽車、紡織、日常消費以及金融等等，所有直接和間接相關(guān)領(lǐng)域的產(chǎn)值疊加起來，占GDP的比重可能接近了30%。

展望2023

可以預(yù)期，2023年針對個人住房需求的住房金融政策將進(jìn)一步地回暖，房貸的利率有望繼續(xù)降低，各地將出臺更多的寬松的政策，在有效化解房企風(fēng)險的同時，來促進(jìn)土地市場的回暖，推動整體房地產(chǎn)投資觸底、企穩(wěn)、回升。

樓市“暖風(fēng)”會刮多久?

業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，目前的回暖只是局部現(xiàn)象，能否延續(xù)還有待觀察。

展望后市，專家預(yù)計，短期看，隨著不動產(chǎn)資產(chǎn)定價體系持續(xù)優(yōu)化，將有效緩解行業(yè)部分企業(yè)的融資困境。

欲了解更多關(guān)于房地產(chǎn)投資行業(yè)的市場數(shù)據(jù)及未來行業(yè)投資前景，可以點擊查看中研普華產(chǎn)業(yè)院研究報告《2023-2028年版房地產(chǎn)投資產(chǎn)業(yè)政府戰(zhàn)略管理與區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略研究咨詢報告》。

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  2023-2028年版房地產(chǎn)投資產(chǎn)業(yè)政府戰(zhàn)略管理與區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略研究咨詢報告

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