2023城中村改造預測：全國城中村改造市場規(guī)模有望重回萬億元

• 黃文玉 2023年7月24日 來源：互聯(lián)網(wǎng) 1465 97
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城中村改造是指根據(jù)地區(qū)社會經(jīng)濟發(fā)展計劃和城市總體規(guī)劃，按照城市化要求，對城中村進行綜合改造的行為。城中村是中國大陸地區(qū)城市化進程中出現(xiàn)的一種特殊現(xiàn)象。

全國城中村改造市場規(guī)模有望重回萬億元

日前，國務院常務會議審議通過《關于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進城中村改造的指導意見》。會議指出，要充分發(fā)揮市場在資源配置中的決定性作用，更好發(fā)揮政府作用，加大對城中村改造的政策支持，積極創(chuàng)新改造模式，鼓勵和支持民間資本參與，努力發(fā)展各種新業(yè)態(tài)，實現(xiàn)可持續(xù)運營。業(yè)內人士分析認為，在超大特大城市進行城中村改造，對于增加優(yōu)質租賃房源供給，改善城中村內居民居住條件，提升整體市容市貌都有較大好處，全國城中村改造市場規(guī)模有望重回萬億元。

從狹義上說，城中村是指農(nóng)村村落在城市化進程中，在城市建成區(qū)范圍內失去或基本失去耕地，仍然實行村民自治和農(nóng)村集體所有制的村莊;或全部或大部分耕地被征用，農(nóng)民轉為居民后仍在原村落居住而演變成的居民區(qū)，亦稱為“都市里的村莊”。從廣義上說，城中村是指在城市高速發(fā)展的進程中，滯后于時代發(fā)展步伐、游離于現(xiàn)代城市管理之外、生活水平低下的居民區(qū)。

城中村的內部通常沒有統(tǒng)一的規(guī)劃和管理，以低矮擁擠的違章建筑為主、環(huán)境臟亂、人流混雜、治安混亂、基礎設施不配套、游離于城市管理體制之外，成為了都市的“癌癥”。從地域角度上講，它屬于城市的范疇。從社會性質的角度上說，仍保留了傳統(tǒng)農(nóng)村的因素。具有城市與農(nóng)村雙重特征的城中村究其產(chǎn)生原因，同中國的城鄉(xiāng)二元體制、以及土地所有制度等多種因素有關。同時，城中村也被許多學者認為是具有中國特色的貧民窟的表現(xiàn)形式。

城中村改造行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析

城中村改造是指根據(jù)地區(qū)社會經(jīng)濟發(fā)展計劃和城市總體規(guī)劃，按照城市化要求，對城中村進行綜合改造的行為。城中村是中國大陸地區(qū)城市化進程中出現(xiàn)的一種特殊現(xiàn)象。改革開放以來，我國城市化 進程表現(xiàn)為：進程上屬于“急速城市化”，人口城市化虛高;空間上，建設布局出現(xiàn)無序乃至失控。城市的擴張將城市周邊的農(nóng)村納入城市的規(guī)劃范圍，城市周邊的農(nóng)村逐漸被城市的 高樓大廈包圍，成為了“都市里的村莊”，即城中村。

我國目前的城中村存在的幾類問題：(1)居住人員和社會組織方面，存在著人口密度過高、社會治安壓力較大、村民就業(yè)和社會保障壓力大、城中村管理薄弱等問題;(2)土地、房屋權屬狀況方面，存在著土地權屬混雜、結構失衡、房屋使用性質更改隨意、缺乏有效管理手段、建筑質量參差不齊、安全隱患大等問題;(3)規(guī)劃建設狀況方面，存在著村莊規(guī)劃缺失、規(guī)劃落實和建設管理難度大、公共服務設施欠缺、居住環(huán)境差等問題。

隨著城中村規(guī)模的不斷擴大以及城中村引發(fā)的社會管理問題日益凸顯，北京、上海、廣州、西安、太原等大、中城市相繼啟動了城中村改造工作。經(jīng)過幾年的探索，各地逐漸形成了幾種不同的城中村改造模式。

從“城中村”變“城中景”，蝶變不只發(fā)生在真如。上海市2014年啟動“城中村”改造以來，全市共有54個項目在推進，受益戶數(shù)超3萬。自2020年被列為市“民心工程”以來，改造速度和覆蓋范圍再提級，今年又增加8個城中村啟動改造。

超大城市廣州的高速發(fā)展離不開城市更新，從握手樓到摩天大廈，矮破舊搖身一變成為閃耀城市的新地標，空間里的“魔術”在廣州城鎮(zhèn)化進程中不斷上演。作為全國率先實施“三舊”改造的超大城市，廣州一直將城市更新視為向“存量”要“增量”的突破口。截至2022年底，全市累計釋放用地空間1733公頃，完成固定資產(chǎn)投資6669億元。

根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設部于2022年10月份公布的《2021年城市建設統(tǒng)計年鑒》，截至2021年末，全國超大城市有8個，分別是上海、北京、深圳、重慶、廣州、成都、天津、武漢;全國特大城市有11個，分別是杭州、東莞、西安、鄭州、南京、濟南、合肥、沈陽、青島、長沙、哈爾濱。

根據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2023-2028年城中村改造行業(yè)市場深度分析及發(fā)展策略研究報告》顯示：

以深圳市為例，深圳針對城中村改造，由政府統(tǒng)租后實施綜合整治類更新，并納入其政策性住房保障體系。深圳市住房和建設局于近日發(fā)布的《深圳市城中村保障房規(guī)模化品質化改造提升指引》提出，2023年至2025年，深圳將建設籌集保障性住房46萬套(間)、建筑面積超過2000萬平方米。廣州市計劃2023年推進127個城中村改造項目(含46個續(xù)建項目，12個新開工項目，69個前期項目)，預計完成固定資產(chǎn)投資983億元，占全年城市更新固定資產(chǎn)投資目標的49%。

2023年，廣州市立下2000億元史上最高城市更新固投目標，其中城中村改造接近一半額度。瞄準這一目標，自開年以來，廣州積極穩(wěn)步推進城中村改造落地實施，探索在政策、金融、模式等方面的組合創(chuàng)新，以制度“小步快跑”推動項目加速落地。

城中村改造應當充分調動各方面的積極性，以改善城中村綜合環(huán)境，完備城市公共服務功能，構建和諧社區(qū)為目的，堅持政府主導、市場運作、利民益民、科學規(guī)劃、綜合改造的原則，依法保護農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員的合法權益，積極穩(wěn)妥地推進。城中村改造方案，應當根據(jù)城中村改造專項規(guī)劃和區(qū)域城市功能的要求，以及城中村改造綜合用地專項規(guī)劃指標，統(tǒng)籌考慮村民安置、環(huán)境風貌和經(jīng)濟發(fā)展等因素，充分聽取村民意見，由區(qū)城中村改造辦公室組織編制。

城中村改造是一項具有積極意義的社會工程和民生工程，是中國城市化進程和探索解決城鄉(xiāng)二元體制既存問題的一種途徑，與一般的房地產(chǎn)開發(fā)在性質上有著本質區(qū)別，因此也導致城中村改造在內容和流程上都與房地產(chǎn)開發(fā)不同。

城中村改造事關城市高質量發(fā)展、人民群眾美好生活，必須用心用情、用力用功解好這道綜合題。除了堅持改革創(chuàng)新，運用創(chuàng)造性辦法、創(chuàng)新性舉措，大力破解瓶頸制約，推動改造攻堅、提速之外，還要從幾個方面著力：產(chǎn)城融合，妥善處理好產(chǎn)業(yè)和城市的關系，讓城中村改造見經(jīng)濟、見文化更見人;綜合施策，拓展多元化資金渠道，用好土地、規(guī)劃建設、生態(tài)環(huán)境等政策，讓項目盡快落地生根、開花結果;目標管理，實施扁平化運作，按照時間表和路線圖，層層壓責、倒排工期，保證執(zhí)行不走樣。

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  2023-2028年城中村改造行業(yè)市場深度分析及發(fā)展策略研究報告

  中研普華通過對城中村改造行業(yè)長期跟蹤監(jiān)測，分析城中村改造行業(yè)需求、供給、經(jīng)營特性、獲取能力、產(chǎn)業(yè)鏈和價值鏈等多方面的內容，整合行業(yè)、市場、企業(yè)、用戶等多層面數(shù)據(jù)和信息資源，為客戶提...

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