房地產(chǎn)經(jīng)紀服務現(xiàn)存問題及轉(zhuǎn)型策略 房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)變革主要體現(xiàn)在4個方面

• 陳博 2023年8月17日 來源：中研網(wǎng) 462 24
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具備房地產(chǎn)經(jīng)紀人職業(yè)資格的專業(yè)人員太少。目前很多已依法備案的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)只有1-2名從業(yè)人員具有房地產(chǎn)經(jīng)紀人職業(yè)資格，其它未備案房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)幾乎均無房地產(chǎn)經(jīng)紀人職業(yè)資格專業(yè)人員；有的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)從業(yè)人員有上百人，經(jīng)營門店幾十家，但有房地產(chǎn)經(jīng)紀人職1

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房地產(chǎn)經(jīng)紀人，是指通過全國房地產(chǎn)經(jīng)紀人資格考試或者資格互認，依法取得房地產(chǎn)經(jīng)紀人資格，并經(jīng)過注冊，從事房地產(chǎn)經(jīng)紀活動的專業(yè)人員。

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房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務是指房地產(chǎn)信托機構(gòu)可通過設立房地產(chǎn)經(jīng)紀組織從事房地產(chǎn)經(jīng)紀事務。房地產(chǎn)經(jīng)紀事務的主要內(nèi)容有代理房屋買賣、國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓；代理房屋和國有土地使用權(quán)租賃；居間介紹、代理房屋交換和提供房地產(chǎn)咨詢服務。

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房地產(chǎn)居間：是房地產(chǎn)經(jīng)紀人員或房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)的一種房地產(chǎn)經(jīng)紀行為。具體是指經(jīng)紀人員或房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)向委托人報告訂立房地產(chǎn)交易合同的機會或者提供訂立房地產(chǎn)交易合同的媒介服務，并向委托人收取傭金的行為。

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房地產(chǎn)代理：房地產(chǎn)代理公司是指專業(yè)為房地產(chǎn)公司（開發(fā)商）提供房地產(chǎn)專業(yè)的樓盤策劃和銷售代理的服務機構(gòu)，業(yè)務集中在產(chǎn)品定位、到案場包裝、物料設計、媒體計劃、廣告推廣、房地產(chǎn)銷售代理、回攏資金等。

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房地產(chǎn)行紀：房地產(chǎn)行紀是指房地產(chǎn)經(jīng)紀人受委托人的委托，以自己的名義與第三者進行交易，并承擔規(guī)定的法律責任的行為。

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房地產(chǎn)經(jīng)紀服務特性：

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（1）人員特定。從事房地產(chǎn)中介服務的人員必須是具有特定資格的專業(yè)人員。從事房地產(chǎn)估價業(yè)務的人員必須取得房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格并經(jīng)注冊取得《房地產(chǎn)估價師注冊證書》，未取得房地產(chǎn)估價師資格的人員不能從事房地產(chǎn)估價活動；從事房地產(chǎn)經(jīng)紀活動的人員必須取得房地產(chǎn)經(jīng)紀人員職業(yè)資格，僅取得房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理資格的人員不能獨立從事房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務。

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（2）委托服務。房地產(chǎn)中介服務是受當事人委托進行的，并在當事人委托的范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)中介服務活動，提供當事人所要求的服務。

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（3）服務有償。房地產(chǎn)中介服務是一種服務性的經(jīng)營活動，委托人應按照一定的標準向房地產(chǎn)中介服務機構(gòu)支付報酬、傭金。

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房地產(chǎn)經(jīng)紀服務市場問題剖析：

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1、依法備案的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)不多。從近期對常德市城區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)的調(diào)查情況來看：已經(jīng)工商注冊的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)94家，其中依法備案的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)只有26家；未備案的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)達68家，占工商注冊機構(gòu)總數(shù)的72.3%，絕大多數(shù)房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)都未履行主動申請備案的法定義務。

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2、具備房地產(chǎn)經(jīng)紀人職業(yè)資格的專業(yè)人員太少。目前很多已依法備案的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)只有1-2名從業(yè)人員具有房地產(chǎn)經(jīng)紀人職業(yè)資格，其它未備案房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)幾乎均無房地產(chǎn)經(jīng)紀人職業(yè)資格專業(yè)人員；有的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)從業(yè)人員有上百人，經(jīng)營門店幾十家，但有房地產(chǎn)經(jīng)紀人職業(yè)資格的專業(yè)人員往往也只有1-2名。在房地產(chǎn)經(jīng)紀服務市場可提供房地產(chǎn)經(jīng)紀服務的專業(yè)人員太少，嚴重影響了房地產(chǎn)經(jīng)紀服務質(zhì)量和房地產(chǎn)經(jīng)紀市場秩序。

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3、協(xié)助房產(chǎn)交易雙方當事人簽訂陰陽合同已成為房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的潛規(guī)則。為了促成房產(chǎn)交易，房地產(chǎn)經(jīng)紀服務從業(yè)人員常常會按照房產(chǎn)交易雙方當事人的要求，或主動進行指導，協(xié)助當事人簽訂房產(chǎn)交易陰陽合同，以規(guī)避稅費的依法足額繳納或騙取銀行貸款額度，嚴重影響了房地產(chǎn)交易市場秩序和金融市場秩序。

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房地產(chǎn)經(jīng)紀服務市場轉(zhuǎn)型升級策略：

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房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的變革主要體現(xiàn)在以下4個方面：

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第一，房地產(chǎn)市場從快速發(fā)展向平穩(wěn)發(fā)展過渡。越來越明顯的感到房地產(chǎn)市場從賣方市場向買方市場過渡，經(jīng)紀行業(yè)正處在轉(zhuǎn)型升級的重要階段。

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第二，為了適應這種市場的轉(zhuǎn)變，行業(yè)規(guī)則正在重新構(gòu)建，從過去的競爭為主向競合為主轉(zhuǎn)變，經(jīng)紀機構(gòu)、經(jīng)紀人員之間的合作機制正在建立。

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第三，房源客源渠道發(fā)生變化，獲房、獲客過去是以店下門店為主，正在逐步向線上、線下結(jié)合轉(zhuǎn)變，互聯(lián)網(wǎng)已經(jīng)成為我們這個行業(yè)不可或缺的基礎(chǔ)設施。

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第四，商業(yè)模式在悄然轉(zhuǎn)變。大家為了獲得品牌效應和整體效應，從過去的以直營模式為主，向直接+加盟轉(zhuǎn)變，網(wǎng)絡平臺也從信息平臺向多樣化智能化平臺轉(zhuǎn)變。

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企業(yè)要轉(zhuǎn)型升級，實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。我國經(jīng)濟已經(jīng)從高速增長階段轉(zhuǎn)為高質(zhì)量發(fā)展階段，這是國家對各行各業(yè)的要求，房地產(chǎn)中介機構(gòu)也處在轉(zhuǎn)型升級的重要階段，轉(zhuǎn)型升級中，要轉(zhuǎn)變發(fā)展模式、發(fā)展方式，將擴店增人的外延式、粗放式發(fā)展向提高內(nèi)部管理和服務水平轉(zhuǎn)變，把行業(yè)服務為本的本質(zhì)通過優(yōu)質(zhì)服務體現(xiàn)出來。優(yōu)化市場機制，從無序過度競爭向建立新型競合關(guān)系、實現(xiàn)合作共贏轉(zhuǎn)變。提高科技含量，將傳統(tǒng)線下服務向線上線下結(jié)合轉(zhuǎn)變。通過這些轉(zhuǎn)變，實現(xiàn)行業(yè)的轉(zhuǎn)型升級，提升服務質(zhì)量和服務效率。

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由于行業(yè)集中度發(fā)展趨勢的影響，房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)長期以來競爭激烈，很多企業(yè)生存堪憂，也造成市場秩序的混亂，提倡構(gòu)建大中小企業(yè)共生的行業(yè)生態(tài)，構(gòu)建這種行業(yè)生態(tài)就要建立良好的市場秩序和規(guī)則。為此，探索實現(xiàn)房源單方代理，現(xiàn)在是房源多方委托，經(jīng)紀人的合理利益得不到保證，造成行業(yè)不誠信、發(fā)布虛假信息，造成市場秩序的混亂，所以要從根本上轉(zhuǎn)變行業(yè)潛規(guī)則，推動房源共享、聯(lián)合銷售、傭金分享制度，使經(jīng)紀人的利益得到保證，要借鑒發(fā)達國家的成功經(jīng)驗，探索建立全行業(yè)開放的房源聯(lián)賣系統(tǒng)，建立起中國的MLS。

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