不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析及投資前景預(yù)測(cè)

• 劉明月 2023年9月19日 來源：中研研究院 216 6
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本周四五線(3.5%) > 三線(-4%) >二線(-5%)>一線(-31%)。9月以來，一線城市陸續(xù)推進(jìn)“認(rèn)房不認(rèn)貸”，成效已初步顯現(xiàn)。積極探索開展不動(dòng)產(chǎn)“帶押過戶”服務(wù)，出臺(tái)政策文件、優(yōu)化辦理流程，形成了比較典型的辦理模式，積累了比較成熟的經(jīng)驗(yàn)

不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀如何?國(guó)內(nèi)整個(gè)不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)在已經(jīng)形成了不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)和不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)兩條并行條線。不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)條線以住宅開發(fā)為核心，包含投資、建造、營(yíng)銷和整體的大運(yùn)營(yíng)。

不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)條線是開發(fā)商在尋找第二曲線以及探索多元化布局的過程中，逐步沉淀形成的六大核心場(chǎng)景，包含了商業(yè)辦公、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、物業(yè)、租賃、康養(yǎng)、文旅。這六大場(chǎng)景的數(shù)字化發(fā)展程度不一而足，但是基本上都有比較清晰的核心落地應(yīng)用。除此之外，在整個(gè)數(shù)字底座的建設(shè)過程中，除了技術(shù)平臺(tái)之外，數(shù)據(jù)中臺(tái)中的數(shù)據(jù)治理也是今年主要的著力點(diǎn)。

本周四五線(3.5%) > 三線(-4%) >二線(-5%)>一線(-31%)。9月以來，一線城市陸續(xù)推進(jìn)“認(rèn)房不認(rèn)貸”，成效已初步顯現(xiàn)。積極探索開展不動(dòng)產(chǎn)“帶押過戶”服務(wù)，出臺(tái)政策文件、優(yōu)化辦理流程，形成了比較典型的辦理模式，積累了比較成熟的經(jīng)驗(yàn)做法。目前，共有15個(gè)省份100多個(gè)地市開展了“帶押過戶”，其中天津、山西、江蘇、浙江、福建、山東、湖北等省份已經(jīng)全面開展。

中研研究院出版的《2023-2028年中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)全景調(diào)研與發(fā)展前景預(yù)測(cè)報(bào)告》顯示

不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析及投資前景預(yù)測(cè)

中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議指出：要確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展，扎實(shí)做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定各項(xiàng)工作。要因城施策，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問題，探索長(zhǎng)租房市場(chǎng)建設(shè)。要堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。

證監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)常態(tài)化發(fā)行相關(guān)工作的通知》，提出“研究支持增強(qiáng)消費(fèi)能力、改善消費(fèi)條件、創(chuàng)新消費(fèi)場(chǎng)景的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs。優(yōu)先支持百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等城鄉(xiāng)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)項(xiàng)目，保障基本民生的社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs”?；A(chǔ)設(shè)施公募REITs首次擴(kuò)圍至商業(yè)地產(chǎn)，意味著相關(guān)開發(fā)商和運(yùn)營(yíng)商又多了一條可供選擇的融資渠道。

我國(guó)數(shù)字經(jīng)濟(jì)發(fā)展的內(nèi)外部環(huán)境正在發(fā)生深刻變化，互聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)、云計(jì)算、人工智能、區(qū)塊鏈等數(shù)字技術(shù)創(chuàng)新活躍，數(shù)據(jù)作為關(guān)鍵生產(chǎn)要素的價(jià)值日益凸顯，深入滲透到經(jīng)濟(jì)社會(huì)各領(lǐng)域全過程，數(shù)字化轉(zhuǎn)型深入推進(jìn)，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)加速向智能化、綠色化、融合化方向轉(zhuǎn)型升級(jí)，新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)、新模式蓬勃發(fā)展，推動(dòng)生產(chǎn)方式、生活方式發(fā)生深刻變化。

近年以來，中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了較大的波動(dòng)。在“三道紅線”的要求之下，房企紛紛開始縮減規(guī)模。頭部房企開始“節(jié)衣縮食”和打造“戰(zhàn)時(shí)氛圍”，一片過冬的氣氛之下，其房企緊密相關(guān)的地產(chǎn)基金行業(yè)，也發(fā)生了翻天覆地的變化。

不動(dòng)產(chǎn)的數(shù)字化轉(zhuǎn)型絕對(duì)是一個(gè)全新的領(lǐng)域，一定要用創(chuàng)新的思維去看待今天遇到的所有困境。數(shù)字化轉(zhuǎn)型的“轉(zhuǎn)型”實(shí)際上就是變形，就是超越，轉(zhuǎn)型就是改革，而且要求有一種跨越式的改革。

2023年是行業(yè)景氣復(fù)蘇的一年，其主要特征是銷售復(fù)蘇從高線到低線傳導(dǎo)速度慢，企業(yè)投資信心伴隨銷售恢復(fù)的進(jìn)程慢。其分析稱，這可能意味著政策支持持續(xù)性強(qiáng)，企業(yè)分化更為明顯。四季度以來拿地較多，符合REITs收益率要求的存量資產(chǎn)較多，運(yùn)營(yíng)管理能力較強(qiáng)，看待股權(quán)再融資態(tài)度較為積極的企業(yè)，包括：華發(fā)股份、濱江集團(tuán)、萬(wàn)科、越秀地產(chǎn)、華潤(rùn)置地等公司。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2023年新調(diào)整利率下限的城市接近20個(gè)，首套房貸款利率基本都從此前的4.0%以上降到“3時(shí)代”，最低降到3.7%。其中，九江、中山、天津、沈陽(yáng)首套房貸利率最低3.9%，唐山、麗水、太原、鄭州、福州、廈門首套房貸利率最低3.8%，珠海最低為3.7%。

隨著既有政策加快落實(shí)、增量舉措持續(xù)出臺(tái)，近段時(shí)間房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期明顯好轉(zhuǎn)。業(yè)內(nèi)人士表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)供給端和需求端利好正不斷形成合力，產(chǎn)生共振效應(yīng)，促進(jìn)房地產(chǎn)與金融加快恢復(fù)正常循環(huán)，助推經(jīng)濟(jì)回穩(wěn)向上。

從不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)側(cè)的數(shù)字化應(yīng)用發(fā)展水平看，大部分TOP50房企目前處于從信息化到數(shù)字化遞進(jìn)的過程中，其中最關(guān)鍵的一個(gè)環(huán)節(jié)是實(shí)現(xiàn)ERP、財(cái)務(wù)、人力、OA等內(nèi)部系統(tǒng)和數(shù)據(jù)的貫通，接近5成的TOP50房企已經(jīng)完成了這一階段的建設(shè)。同時(shí)，雖然智能化應(yīng)用覆蓋面只有 12% ，但是增長(zhǎng)幅度達(dá)到了 50%，智慧建造領(lǐng)域的AI+審圖、智慧營(yíng)銷AI+模型判客等方面的應(yīng)用開始落地并初見成效。

未來15年中國(guó)GDP增長(zhǎng)靠城市化拉動(dòng)、靠房地產(chǎn)拉動(dòng)、靠城市基礎(chǔ)設(shè)施拉動(dòng)的動(dòng)力，被預(yù)判會(huì)降至10%左右，經(jīng)濟(jì)發(fā)展更多靠產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，靠?jī)?nèi)涵。不動(dòng)產(chǎn)在這個(gè)意義上講，城市化發(fā)展的方式會(huì)轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘腥骸⒍际腥Φ陌l(fā)展，轉(zhuǎn)變?yōu)榇蠖际羞B綿帶的模式發(fā)展。

不動(dòng)產(chǎn)報(bào)告在公司多年研究結(jié)論的基礎(chǔ)上，結(jié)合中國(guó)行業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展現(xiàn)狀，通過公司資深研究團(tuán)隊(duì)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)各類資訊進(jìn)行整理分析，并且依托國(guó)家權(quán)威數(shù)據(jù)資源和長(zhǎng)期市場(chǎng)監(jiān)測(cè)的中研普華數(shù)據(jù)庫(kù)，進(jìn)行全面、細(xì)致的研究，是中國(guó)市場(chǎng)上最權(quán)威、有效的研究產(chǎn)品。不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)研究報(bào)告可以幫助投資者合理分析行業(yè)的市場(chǎng)現(xiàn)狀，為投資者進(jìn)行投資作出行業(yè)前景預(yù)判，挖掘投資價(jià)值，同時(shí)提出行業(yè)投資策略和營(yíng)銷策略等方面的建議。

本報(bào)告同時(shí)揭示了不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)潛在需求與潛在機(jī)會(huì)，為戰(zhàn)略投資者選擇恰當(dāng)?shù)耐顿Y時(shí)機(jī)和公司領(lǐng)導(dǎo)層做戰(zhàn)略規(guī)劃提供準(zhǔn)確的市場(chǎng)情報(bào)信息及科學(xué)的決策依據(jù)，同時(shí)對(duì)政府部門也具有極大的參考價(jià)值。

中研研究院預(yù)測(cè)不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)發(fā)展空間極大。更多行業(yè)前景分析，請(qǐng)查看中研研究院出版的《2023-2028年中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)全景調(diào)研與發(fā)展前景預(yù)測(cè)報(bào)告》。

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