城中村改造行業(yè)分析：深圳六成市民可入住政府提供住房 未來(lái)城中村改造能給房企帶來(lái)多少機(jī)遇

• 郭夢(mèng) 2023年12月25日 來(lái)源：互聯(lián)網(wǎng) 1379 91
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深圳可能是國(guó)內(nèi)第一座提及“二次房改”概念的城市，早在2018年，便提出到2035年籌建100萬(wàn)套以上保障性住房的目標(biāo)，這一目標(biāo)達(dá)成的時(shí)間目前已經(jīng)提前至2027年。深圳還曾明確規(guī)劃未來(lái)六成人口居住于保障性住房的遠(yuǎn)景目標(biāo)。

深圳六成市民可入住政府提供住房

深圳可能是國(guó)內(nèi)第一座提及“二次房改”概念的城市，早在2018年，便提出到2035年籌建100萬(wàn)套以上保障性住房的目標(biāo)，這一目標(biāo)達(dá)成的時(shí)間目前已經(jīng)提前至2027年。深圳還曾明確規(guī)劃未來(lái)六成人口居住于保障性住房的遠(yuǎn)景目標(biāo)。

深圳近2000萬(wàn)人中有1200萬(wàn)人居住在租賃住房中，其中八九百萬(wàn)人居住在城中村，意味著深圳人口的近一半居住在城中村，而深圳擁有正規(guī)商品房的人不到總?cè)丝诘?0%，與北上廣動(dòng)輒百分之六七十的住房自有率無(wú)法相比。

城中村改造行業(yè)分析

城中村的改造，看似是一件小事，實(shí)際上是關(guān)乎城市百年發(fā)展的大計(jì)。新一輪的國(guó)策調(diào)整與城市紅利劃分即將拉開(kāi)序幕，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)影響深遠(yuǎn)。

城中村是我國(guó)城鄉(xiāng)二元土地制度和城市建成區(qū)持續(xù)擴(kuò)張帶來(lái)的特有產(chǎn)物。根據(jù)我國(guó)《憲法》， 城市的土地屬于國(guó)家所有;農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外， 屬于集體所有;宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。隨著城市建成區(qū)的逐步擴(kuò)張， 部分農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，以及宅基地、自留地、自留山等，被納入城市建成區(qū)的范圍， 但土地性質(zhì)暫未從集體所有轉(zhuǎn)變?yōu)閲?guó)家所有，此即城中村的來(lái)源。

近年來(lái)，上海、廣州、深圳等城市在城中村改造中有很多有益探索。

上海市提出，預(yù)計(jì)到2025年，中心城區(qū)周邊城中村改造項(xiàng)目全面啟動(dòng);到2027年，中心城區(qū)周邊城中村改造項(xiàng)目全面完成。上海市出臺(tái)了一系列的政策支撐城中村改造推進(jìn)。在改造方式、改造主體認(rèn)定、土地出讓政策、財(cái)稅支持、融資支持、資金平衡等方面有比較完整的政策設(shè)計(jì)，也充分考慮了市場(chǎng)化機(jī)制的參與。

日前，廣州市有關(guān)部門(mén)發(fā)布了《廣州市城中村改造條例(征求意見(jiàn)稿)》，表明廣州將以立法推進(jìn)城中村改造工作。今年以來(lái)，廣州積極探索城中村改造的新思路新方式，強(qiáng)化“有效市場(chǎng)、有為政府”的作用，堅(jiān)持“凈地出讓”，在重點(diǎn)片區(qū)開(kāi)展城中村改造“統(tǒng)籌做地”試點(diǎn)。所謂統(tǒng)籌做地，就是政府引入企業(yè)，將有待拆遷、七通一平的“生地”做成可以出讓的“熟地”。

一段時(shí)間以來(lái)，深圳市推進(jìn)城中村保障性住房品質(zhì)化安全改造提升工作。深圳市將城中村改造與保障性租賃住房的發(fā)展相結(jié)合，是統(tǒng)籌保障性租賃住房和城中村改造的探索。找準(zhǔn)城中村改造和保障性租賃住房?jī)身?xiàng)工作的結(jié)合點(diǎn)，通過(guò)城中村統(tǒng)租將兩者整合在一起，能夠提供更多高品質(zhì)、可負(fù)擔(dān)的保障性租賃住房。

據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)院研究報(bào)告《2023-2028年中國(guó)城中村改造行業(yè)發(fā)展前景及投資風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)分析報(bào)告》分析

城中村是城市更新的重點(diǎn)內(nèi)容之一，各地對(duì)于城中村的定義在區(qū)位、土地權(quán)屬、土地性質(zhì) 和土地用途方面具有共性。

城中村改造主要分為兩種模式，一種是由開(kāi)發(fā)商以市場(chǎng)化的方式推進(jìn)，但因?yàn)楦甙旱牟疬w成本，這種模式顯然難以為繼，推進(jìn)速度較慢，而且較高的成本也使其難以作為保障房運(yùn)營(yíng)。另外一種方式主要由國(guó)有企業(yè)介入，進(jìn)行綜合整治，修建配套設(shè)施，對(duì)少量房屋拆除重建，這是未來(lái)城中村改造的主要路線(xiàn)。

城中村作為城市發(fā)展過(guò)程中的自建房，受到的因素較多。普遍來(lái)看城市在快速發(fā)展過(guò)程中，隨著城區(qū)邊界不斷快速拓展，新建城區(qū)不斷包圍原始自然村落，普遍會(huì)形成大量城中村自建房。

在中央明確中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)下，適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策成為房地產(chǎn)市場(chǎng)指導(dǎo)方向。城中村改造政策的出臺(tái)，其作用在于給房地產(chǎn)市場(chǎng)一個(gè)基本盤(pán)，意味著此次政策不僅是要穩(wěn)定當(dāng)下房地產(chǎn)，更是為今后其他房地產(chǎn)政策推動(dòng)打下基礎(chǔ)。

深圳近年來(lái)逐漸轉(zhuǎn)向第二種城中村改造模式。2019年，《深圳市城中村(舊村)綜合整治總體規(guī)劃(2019-2025)》對(duì)外發(fā)布，劃定了全市城中村綜合整治分區(qū)范圍，其中福田、羅湖和南山綜合整治分區(qū)劃定比例不低于75%，其余各區(qū)不低于54%，規(guī)定綜合整治分區(qū)內(nèi)的城中村不得拆除重建，同時(shí)由各區(qū)政府直接投資對(duì)納入綜合整治的城中村進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施改造。

未來(lái)城中村改造能給房企帶來(lái)多少機(jī)遇，取決于城市和房企。人口規(guī)模大、吸引力強(qiáng)的城市在本輪城中村改造中機(jī)會(huì)更多，已經(jīng)在這些城市深耕的企業(yè)將“近水樓臺(tái)先得月”;不同房企能參與的環(huán)節(jié)不同，如國(guó)企有機(jī)會(huì)參與各個(gè)環(huán)節(jié)，實(shí)力民企可以通過(guò)社會(huì)資本方式參與后期開(kāi)發(fā)，有多業(yè)態(tài)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的房企可以參與項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)和管理。

城中村改造行業(yè)研究報(bào)告旨在從國(guó)家經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略入手，分析城中村改造未來(lái)的政策走向和監(jiān)管體制的發(fā)展趨勢(shì)，挖掘城中村改造行業(yè)的市場(chǎng)潛力，基于重點(diǎn)細(xì)分市場(chǎng)領(lǐng)域的深度研究，提供對(duì)產(chǎn)業(yè)規(guī)模、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、區(qū)域結(jié)構(gòu)、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、產(chǎn)業(yè)盈利水平等多個(gè)角度市場(chǎng)變化的生動(dòng)描繪，清晰發(fā)展方向。

欲了解更多關(guān)于城中村改造行業(yè)的市場(chǎng)數(shù)據(jù)及未來(lái)行業(yè)投資前景，可以點(diǎn)擊查看中研普華產(chǎn)業(yè)院研究報(bào)告《2023-2028年中國(guó)城中村改造行業(yè)發(fā)展前景及投資風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)分析報(bào)告》。

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  2023-2028年中國(guó)城中村改造行業(yè)發(fā)展前景及投資風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)分析報(bào)告

  城中村改造行業(yè)研究報(bào)告主要分析了城中村改造行業(yè)的市場(chǎng)規(guī)模、城中村改造市場(chǎng)供需求狀況、城中村改造市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況和城中村改造主要企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況，同時(shí)對(duì)城中村改造行業(yè)的未來(lái)發(fā)展做出科學(xué)的預(yù)測(cè)...

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