港媒稱，在面向13個(gè)內(nèi)地城市的試點(diǎn)計(jì)劃中，農(nóng)民首次獲準(zhǔn)使用集體土地建房出租，這是政府穩(wěn)定房?jī)r(jià)、扶持租賃市場(chǎng)的另一舉措。
據(jù)香港媒體8月30日?qǐng)?bào)道，該試點(diǎn)計(jì)劃由國(guó)土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部于28日發(fā)布，涵蓋北京、上海、杭州和廣州等城市。政府的遠(yuǎn)期城鎮(zhèn)化運(yùn)動(dòng)造成大量人口涌入這些城市，給基礎(chǔ)設(shè)施和住房形成壓力。
報(bào)道稱，中國(guó)計(jì)劃到2020年使1億左右已進(jìn)城農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口和其他常住人口在城鎮(zhèn)定居落戶。
對(duì)內(nèi)地農(nóng)村土地問(wèn)題頗有研究的中國(guó)人民大學(xué)教授陶然認(rèn)為，該計(jì)劃主要是為了解決城市大批外來(lái)務(wù)工人員的生活問(wèn)題，包括目前居住在市中心棚戶區(qū)、郊區(qū)農(nóng)村以及建筑工地的人。
長(zhǎng)期研究?jī)?nèi)地土地制度的學(xué)者表示，此次改革的最大突破是嘗試將農(nóng)村土地納入主流土地市場(chǎng)，這個(gè)市場(chǎng)直到前不久一直由國(guó)家壟斷。
廣大農(nóng)村土地不能直接賣給開(kāi)發(fā)商，只能先由國(guó)家以通常較低的價(jià)格征用再高價(jià)賣給開(kāi)發(fā)商，現(xiàn)在這個(gè)壁壘可能會(huì)逐漸減弱。不過(guò)，仔細(xì)閱讀試點(diǎn)計(jì)劃文件就會(huì)發(fā)現(xiàn)，這個(gè)土地用途改換過(guò)程是受到控制的，擬議中的用途必須符合城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃條件，而且要遵守配額制。
例如，在北京市政府為今后5年規(guī)劃的6000公頃住宅用地當(dāng)中，有1000公頃將是農(nóng)民集體所有的農(nóng)村土地。農(nóng)民提供的土地不能超過(guò)這個(gè)面積。
分析人士提醒說(shuō)，如果農(nóng)民不能獨(dú)立地根據(jù)市場(chǎng)需求決定提供多少土地，那么，主要城市的住宅用地供應(yīng)將繼續(xù)執(zhí)行配額制，而在那種情況下政府是不會(huì)允許土地價(jià)格大幅下降的。農(nóng)村地皮僅限于建設(shè)租賃住房，此外，為防止以“租賃”之名行出售之實(shí)，長(zhǎng)期租賃是不允許的。
分析人士指出，允許土地改作租賃用途并不完全是新鮮事，2014年，北京成為第一個(gè)試點(diǎn)類似計(jì)劃的城市。那次土地用途改換不僅有嚴(yán)格的審批制度，而且地皮僅供補(bǔ)充公共租賃住房計(jì)劃（大多面向當(dāng)?shù)鼐用瘢?，不撥給私人租賃市場(chǎng)。
報(bào)道稱，盡管如此，28日發(fā)布的文件預(yù)示著未來(lái)會(huì)有積極變化，不管這些變化有多小。文件說(shuō)，村鎮(zhèn)可以自行開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)租賃住房，也可以通過(guò)聯(lián)營(yíng)等方式引入外來(lái)投資者。分析人士認(rèn)為，這種開(kāi)放姿態(tài)會(huì)讓市場(chǎng)力量得以在這個(gè)過(guò)程中發(fā)揮一定作用。雖然在理論上看起來(lái)非常合理，但內(nèi)地房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)首席研究員李占軍提醒說(shuō)，這個(gè)過(guò)程會(huì)跟以前沒(méi)什么差別，決定讓多少集體土地被征用的是村干部而不是農(nóng)民他說(shuō)，土地一旦改作租賃住房用途就很難再收回，“鑒于預(yù)期租金低，再加上物業(yè)管理費(fèi)和機(jī)會(huì)成本，很難說(shuō)農(nóng)民在這個(gè)過(guò)程中實(shí)際能賺到多少錢”。
另有一些人比較樂(lè)觀，認(rèn)為該試點(diǎn)計(jì)劃有可能導(dǎo)向農(nóng)村土地用作城市住宅的做法合法化。例如在深圳，許多建在農(nóng)村土地上的房子沒(méi)有能保證其權(quán)益得到國(guó)家承認(rèn)的房產(chǎn)證。
為適應(yīng)在內(nèi)地城鎮(zhèn)化運(yùn)動(dòng)中大批流動(dòng)人口進(jìn)城的現(xiàn)實(shí)，陶然教授表示，如果業(yè)主愿意為其住房占用的地皮繳納一筆土地用途改換費(fèi)，所謂的小產(chǎn)權(quán)就應(yīng)該合法化。他說(shuō)，國(guó)家可以用由此獲得的收入來(lái)改善這些棚戶區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施。
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