深度分析2018年樓市的趨勢(shì)與機(jī)會(huì)

• 2017年11月17日 FanTianQing來(lái)源：今日頭條 212 5
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  2017-2022年版房地產(chǎn)信托產(chǎn)業(yè)政府戰(zhàn)略管理與區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略研究咨詢(xún)報(bào)告

  區(qū)域產(chǎn)業(yè)規(guī)劃是地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略的核心內(nèi)容，是各級(jí)政府部門(mén)發(fā)展相關(guān)產(chǎn)業(yè)的“路線(xiàn)圖”，對(duì)于區(qū)域發(fā)展規(guī)劃來(lái)說(shuō)，就相當(dāng)于一張藍(lán)圖對(duì)一個(gè)建筑物的重要性，有了這張“藍(lán)圖”，區(qū)域才能在有規(guī)劃有計(jì)...

隨著調(diào)控政策的持續(xù)，房?jī)r(jià)總體會(huì)呈現(xiàn)穩(wěn)中趨降走勢(shì)，故2018年樓市將相對(duì)疲弱，預(yù)計(jì)在2017年商品房銷(xiāo)量創(chuàng)下歷史新高后，2018年銷(xiāo)量將出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，從而帶來(lái)房地產(chǎn)投資增速的回落。

圖表2：一線(xiàn)試點(diǎn)城市土地財(cái)政依賴(lài)程度較低

試點(diǎn)城市所在省份年市級(jí)國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入/地方公共財(cái)政收入（所在省份）

北京北京201623%

上海上海201633%

廣州廣東201653%（33%）

深圳廣東201628%（33%）

佛山廣東201690%（33%）

肇慶廣東2016*（33%）

南京江蘇2016121%（67%）

杭州浙江201647%（40%*）

廈門(mén)福建201657%（56%）

武漢湖北201675%（52%）

成都四川201656%（42%）

沈陽(yáng)遼寧201627%（29%*）

合肥安徽2016107%（62%*）

鄭州河南2016102%（47%）

來(lái)源：Wind，各省市財(cái)政局網(wǎng)站，中泰證券研究所

注：浙江省、遼寧省和安徽省的省級(jí)數(shù)據(jù)年份分別為2015、2015和2012；肇慶市級(jí)政府性基金數(shù)據(jù)不可得。

圖表3：部分省份土地財(cái)政依賴(lài)度

來(lái)源：Wind，中泰證券研究所

2、一二線(xiàn)城市總體住宅供地面積有望提升

租賃住房政策的推出，從供給和需求兩方面都會(huì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)。

從供給層面來(lái)看，租賃住房擠占了很大一部分普通商品房供給。目前租賃住房分兩檔，第一檔是一線(xiàn)城市，以上海作為標(biāo)準(zhǔn)，租賃占新增的60%；第二檔是二線(xiàn)城市，以杭州作為標(biāo)準(zhǔn)，租賃占新增30%。

從需求層面來(lái)看，租賃住房政策會(huì)改變房地產(chǎn)需求的結(jié)構(gòu)。以前是房地產(chǎn)銷(xiāo)售好，然后拉動(dòng)房地產(chǎn)投資。而現(xiàn)在房地產(chǎn)的需求分為了兩部分，一部分是剛性的租賃住房需求，另一部分是普通的商品房需求。

在這一背景下，對(duì)供給端首當(dāng)其沖的影響，就是總體住宅供地面積有望提升。雖然租賃住房面積擠占了部分商品住宅用地，但考慮到以前政府出于對(duì)土地財(cái)政的依賴(lài)，房?jī)r(jià)高漲之時(shí)，在土地供應(yīng)方面非但沒(méi)有雪中送炭，而是火上澆油，為了不出拍出高房?jī)r(jià)，反而干脆不供地了。例如，2012-2016年期間，北京市計(jì)劃供應(yīng)商品住宅用地4300公頃，實(shí)際只供應(yīng)了2452公頃，尤其是在房?jī)r(jià)快速上漲的2015-2016年，合計(jì)只供應(yīng)了485公頃，只占原計(jì)劃供應(yīng)量的30%。但是，政府會(huì)盡力保障涉及民生的住房供給。例如，2012-2016年期間，北京市保障性安居工程的3100公頃的供地計(jì)劃接近全部完成。

因此，隨著決策層開(kāi)始大力推動(dòng)房地產(chǎn)供給側(cè)改革，一是占比30%以上的租賃住房建設(shè)得以保證，二是正常商品住宅土地供應(yīng)力度值得期待。

同時(shí)，政府也正在多渠道保證住宅用地供應(yīng)。今年4月住建部就發(fā)文稱(chēng)，各地要根據(jù)商品住房庫(kù)存消化周期，適時(shí)調(diào)整住宅用地供應(yīng)規(guī)模、結(jié)構(gòu)和時(shí)序，對(duì)消化周期在36個(gè)月以上的，應(yīng)停止供地；36-18個(gè)月的，要減少供地；12-6個(gè)月的，要增加供地；6個(gè)月以下的，不僅要顯著增加供地，還要加快供地節(jié)奏。

這一趨勢(shì)已經(jīng)在今年以來(lái)北京的土地市場(chǎng)有所顯現(xiàn)，今年以來(lái)已供應(yīng)宅地62宗，而去年全年僅供應(yīng)17宗。央行發(fā)布的《2016年第四季度中國(guó)貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》就曾提到，“從完善財(cái)稅制度、改進(jìn)土地占補(bǔ)平衡等方面入手，從供給端解決房地產(chǎn)供需錯(cuò)配問(wèn)題，構(gòu)建房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制?！?/p>

二、持續(xù)的棚改貨幣化安置支撐三四線(xiàn)樓市

年初以來(lái)，三四線(xiàn)樓市成交持續(xù)超預(yù)期，不可否認(rèn)，棚改貨幣化安置比例提升是背后重要推手。根據(jù)住建部數(shù)據(jù)，2016年全國(guó)棚改貨幣化安置比例達(dá)到48.5%，兩年提升近40個(gè)百分點(diǎn)，帶動(dòng)2016年商品房去庫(kù)存2.5億平米，占全年銷(xiāo)量的16%。從全國(guó)各省情況來(lái)看，貨幣化安置對(duì)商品房銷(xiāo)量貢獻(xiàn)較大的省份多為西北、中部、東北等人口凈流出、經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)的地區(qū)。

在今年5月召開(kāi)的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議上，國(guó)家確定了未來(lái)3年棚改的目標(biāo)，2018至2020年再改造各類(lèi)棚戶(hù)區(qū)1500萬(wàn)套，我們按照2017-2020年55%左右的棚改貨幣化安置比例、套均85平的假設(shè)測(cè)算，未來(lái)3年每年仍能帶來(lái)2.3億平米的去庫(kù)存規(guī)模，從而為三四線(xiàn)樓市平穩(wěn)提供有效支撐。

圖表4：全國(guó)棚改貨幣化安置去庫(kù)存測(cè)算

棚改完工套數(shù)

（萬(wàn)套）貨幣化安置比例消化商品房庫(kù)存面積（萬(wàn)平）全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積（萬(wàn)平）占全國(guó)商品房銷(xiāo)量比重

20144809%0.4012.13%

201560129.9%1.5012.812%

201660648.5%2.5015.716%

2017E60055%2.8116.617%

2018E50055%2.3415.315%

2019E50055%2.3415.315%

2020E50055%2.3415.315%

來(lái)源：Wind，中泰證券研究所

圖表5：全國(guó)各省16年棚改貨幣化安置去庫(kù)存對(duì)銷(xiāo)量

來(lái)源：Wind，中泰證券研究所

圖6：三四線(xiàn)房地產(chǎn)銷(xiāo)售額占半壁江山

來(lái)源：Wind，中泰證券研究所

圖7：三四線(xiàn)房地產(chǎn)投資額占比過(guò)半

來(lái)源：Wind，中泰證券研究所

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