2018年惠州房?jī)r(jià)走勢(shì)放緩 2018年惠州房?jī)r(jià)將下跌 惠州房子值得買嗎

• 2018年3月9日 zengpingping來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局惠州調(diào)查隊(duì) 1035 66
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  2018-2023年氣泡布行業(yè)深度分析及發(fā)展趨勢(shì)研究報(bào)告

  氣泡布行業(yè)研究報(bào)告主要分析了氣泡布行業(yè)的市場(chǎng)規(guī)模、氣泡布市場(chǎng)供需求狀況、氣泡布市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況和氣泡布主要企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況，同時(shí)對(duì)氣泡布行業(yè)的未來(lái)發(fā)展做出科學(xué)的預(yù)測(cè)。中研普華憑借多年的行業(yè)...

“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”這一定位貫穿著2017年全國(guó)住宅銷售市場(chǎng)。

“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”這一定位貫穿著2017年全國(guó)住宅銷售市場(chǎng)，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局惠州調(diào)查隊(duì)的住宅價(jià)格統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：通過(guò)“組合拳”、“限售”等不斷加碼的政策調(diào)控后惠州市區(qū)住宅銷售市場(chǎng)得到有效降溫，價(jià)格過(guò)快上漲的勢(shì)頭得到扼制，住宅市場(chǎng)總體呈“新時(shí)代、新穩(wěn)態(tài)”態(tài)勢(shì)。

一、惠州市區(qū)住宅市場(chǎng)銷售情況

(一)新建商品住宅成交量同比有所下滑，但仍處高位

從成交面積看， 2017年惠州市區(qū)(不含大亞灣，下同)新建商品住宅成交面積626.3萬(wàn)平方米，同比下降15.5%。從成交套數(shù)看，惠州市區(qū)新建商品住宅成交套數(shù)56255套，同比下降17.0%。從2011年以來(lái)惠州市區(qū)新建商品住宅銷售情況來(lái)看，2017年的成交量盡管同比有所下滑，但仍處歷史較高位，成交面積僅低于房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆的2016年(見(jiàn)圖1)。

(二)調(diào)控成效漸顯，住宅價(jià)格同比漲幅逐月回落

2016年10月6日，惠州市政府出臺(tái)了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)督管理工作的通知》，拉開(kāi)了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的序幕，此后相關(guān)部門又對(duì)調(diào)控政策進(jìn)行細(xì)化，出臺(tái)“明碼標(biāo)價(jià)、一房一標(biāo)”等措施; 2017年4月8日，惠州市政府又出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步完善我市房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)督管理工作的通知》(簡(jiǎn)稱“惠六條”)，首次啟動(dòng)“限售”調(diào)控。在調(diào)控政策不斷加碼的背景下，惠州市區(qū)住宅市場(chǎng)的調(diào)控成效也逐漸顯現(xiàn)，縱觀全年，惠州市區(qū)新建商品住宅價(jià)格月度同比指數(shù)走勢(shì)大體分成三個(gè)階段(見(jiàn)圖2)：

第一階段： 1～3月，價(jià)格同比漲幅高位盤整，且有回落苗頭，盡管3個(gè)月的回落幅度僅有0.8個(gè)百分點(diǎn)，但從中反映出惠州市新建商品住宅市場(chǎng)調(diào)控成效開(kāi)始顯現(xiàn)，市場(chǎng)降溫信號(hào)出現(xiàn)。

第二階段： 4～10月，價(jià)格同比漲幅回落尤其明顯，漲幅從3月份的上漲23.9%快速回落至10月份的上漲5.9%，回落了18.0個(gè)百分點(diǎn)，月均降幅達(dá)2.6個(gè)百分點(diǎn)，降溫明顯。從總體上看，在“惠六條”及調(diào)控加碼的背景下，惠州市區(qū)新建商品住宅市場(chǎng)交易退燒顯現(xiàn)。

第三階段： 11～12月，隨著調(diào)控政策的持續(xù)發(fā)酵，價(jià)格同比漲幅小幅持續(xù)走低，市場(chǎng)始終保持降溫之勢(shì)，至12月份，價(jià)格同比漲幅回落至4.5%。

二手住宅價(jià)格走勢(shì)情況與新建商品住宅價(jià)格走勢(shì)大同小異。二手房市場(chǎng)一方面受新房“限價(jià)”調(diào)控和供應(yīng)影響，另一方面市場(chǎng)普遍看漲二手住宅市場(chǎng)，出現(xiàn)惜售現(xiàn)象，使得二手住宅價(jià)格水漲船高，全年二手住宅價(jià)格指數(shù)同比走勢(shì)大體分成兩個(gè)階梯：

第一階梯： 1～8月，價(jià)格同比維持在10%～16%區(qū)間高位震蕩運(yùn)行，于今年4月份達(dá)到最高點(diǎn)同比上漲15.8%后開(kāi)始緩慢回落。

第二階梯： 9～12月，價(jià)格同比指數(shù)漲幅進(jìn)入5%～10%區(qū)間運(yùn)行，于12月份回落至6.4%，且呈持續(xù)回落態(tài)勢(shì)。

(三)價(jià)格環(huán)比漲幅先震蕩后平穩(wěn)

從分月數(shù)據(jù)看，惠州市區(qū)新建商品住宅價(jià)格環(huán)比指數(shù)呈現(xiàn) “上半年跌宕起伏，下半年風(fēng)平浪靜”的走勢(shì)(見(jiàn)圖3)。1～6月，屬于震蕩階段，其中3月份，受環(huán)深城市限購(gòu)?fù)庖?，且深圳剛需大?gòu)買力強(qiáng)，市場(chǎng)總體供小于求的影響下，環(huán)比上漲幅度上升至1.1%。但隨著“惠六條”調(diào)控政策的頒布且調(diào)控措施不斷升級(jí)加碼后，新建商品住宅價(jià)格環(huán)比漲幅于6月份又回落至0.5%。7～12月，屬于平穩(wěn)期，價(jià)格環(huán)比漲幅在0%～0.4%區(qū)間窄幅波動(dòng)，市場(chǎng)總體保持穩(wěn)定。

二手住宅價(jià)格環(huán)比指數(shù)與新建商品住宅價(jià)格環(huán)比指數(shù)走勢(shì)基本一致。

二、房地產(chǎn)市場(chǎng)成交特點(diǎn)

(一)區(qū)域分布相對(duì)較均衡

2017年，從區(qū)域成交情況看，惠城區(qū)繼續(xù)領(lǐng)跑，成交面積為273.3萬(wàn)平方米，同比下降29.2%，占總成交面積的43.6%，占比與2016年相比下降8.5個(gè)百分點(diǎn);其次是惠陽(yáng)區(qū)成交面積235.4萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)14.3%，占比37.6%，占比上升9.8個(gè)百分點(diǎn);最后是仲愷高新區(qū)，成交面積117.6萬(wàn)平方米，同比下降21.1%，占18.8%，占比微降1.3個(gè)百分點(diǎn)?？傮w上看，惠州市各區(qū)域成交量分布相對(duì)較均衡 (見(jiàn)表1)。

(二)大樓盤集中度較高

2017年，部分以大型房企如碧桂園、中海、恒大、星河、隆生、中洲、方直等為代表的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)對(duì)惠州房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到龍頭作用，對(duì)惠州市區(qū)新建商品住宅成交面積排前20位的樓盤進(jìn)行分析，20個(gè)樓盤的成交面積達(dá)227.8萬(wàn)平方米，占總成交面積的36.4%，與2016年銷量前20位樓盤成交面積占比相比提高了5.1個(gè)百分點(diǎn)，凸顯出房地產(chǎn)行業(yè)中，規(guī)模較大的房地產(chǎn)市場(chǎng)占有率在不斷提高，市場(chǎng)集中度進(jìn)一步增加。

(三)住宅土地交易市場(chǎng)回暖

根據(jù)惠州市公共資源交易中心掛牌交易系統(tǒng)顯示，2017年惠州市區(qū)涉及住宅類用地拍賣共成交49宗，比2016年增加了14宗;成交總面積138.9萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)55.2%;成交總金額80.8億元，同比增長(zhǎng)1.6倍。全年超億元的住宅用地成交16宗，比2016年增加了9宗。在經(jīng)歷了房?jī)r(jià)快速上漲并保持平穩(wěn)的背景下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的拿地意愿上升，土地交易市場(chǎng)回暖。

三、影響惠州房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)的因素

(一)調(diào)控政策、引導(dǎo)方向

自2016年10月始，惠州市相繼出臺(tái)“組合拳”限價(jià)、“惠六條”限售及加碼措施不斷等調(diào)控政策，表明惠州市委、市政府對(duì)貫徹落實(shí)“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”的態(tài)度和決心。當(dāng)前，惠州房?jī)r(jià)水平仍處珠三角低洼區(qū)，是環(huán)深城市中唯一沒(méi)有限購(gòu)的城市，價(jià)格具有較大吸引力，惠州仍然是外溢需求的首選。特別是惠陽(yáng)、大亞灣區(qū)緊鄰深圳東部，主動(dòng)對(duì)接深圳“東進(jìn)”戰(zhàn)略，市場(chǎng)迎來(lái)較大的發(fā)展機(jī)遇，吸引更多知名房企搶灘登陸。

(二)優(yōu)質(zhì)優(yōu)勢(shì)、助力支撐

惠州市坐擁生態(tài)環(huán)境、自然資源、地理位置等優(yōu)勢(shì)資源，城市發(fā)展充滿活力。近年來(lái)，全市不斷推進(jìn)“五位一體”總體布局，在經(jīng)濟(jì)、政治、文化、社會(huì)、生態(tài)五個(gè)方面取得了優(yōu)異的成績(jī)，“全國(guó)文明城市”、“中國(guó)十佳綠色城市”、“全國(guó)‘六五’普法先進(jìn)城市”、全國(guó)首批民生改善典范市、首批法治城市創(chuàng)建先進(jìn)市等榮譽(yù)稱號(hào)，以及“粵港澳大灣區(qū)”、“廣東硅谷”、“惠民之州”、“30分鐘生活圈”等標(biāo)簽又給惠州樓市加碼，為惠州市房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展提供有力支撐。

(三)金融助手、租賃首現(xiàn)

信貸政策是決定房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)的重要因素。當(dāng)前，惠州市房貸利率處于全面上浮時(shí)代，首套利率最低上浮10%，上浮15%、20%是常態(tài)，而二套房的利率最低上浮15%，最高上浮比例高達(dá)35%。“十九大”報(bào)告中明確指出，要“建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，讓全體人民住有所居”。目前中國(guó)建設(shè)銀行成為“嘗鮮者”，已與惠州市政府合作，積極在惠州部署住房租賃市場(chǎng)發(fā)展規(guī)劃，但當(dāng)前惠州乃至全國(guó)住房租賃市場(chǎng)仍處于探索階段，需要面臨和解決金融、稅收、運(yùn)營(yíng)管理、配套措施等諸多問(wèn)題，隨著不斷積累經(jīng)驗(yàn)和完善，租賃市場(chǎng)將邁向新臺(tái)階。

四、未來(lái)市場(chǎng)走勢(shì)預(yù)判

在持續(xù)調(diào)控、租購(gòu)并舉政策背景的新時(shí)代下，從短期看，惠州市繼續(xù)貫徹落實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控政策，防范房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)將繼續(xù)保持當(dāng)前穩(wěn)態(tài)，金融去杠桿將會(huì)延續(xù)，租賃市場(chǎng)將成為新力量。從長(zhǎng)期看，隨著城市發(fā)展，城鎮(zhèn)化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，以及房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的建立，惠州市房地產(chǎn)市場(chǎng)將保持平穩(wěn)健康發(fā)展。預(yù)計(jì)2018年惠州市區(qū)住宅價(jià)格漲幅將繼續(xù)回落。

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