房企拿地謹(jǐn)慎 一線城市土地流標(biāo)數(shù)同比上漲166%

• 2018年5月22日 FanTianQing來(lái)源：騰訊網(wǎng)、新浪新聞 720 43
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  2018-2023年房地產(chǎn)代理產(chǎn)業(yè)深度調(diào)研及未來(lái)發(fā)展現(xiàn)狀趨勢(shì)預(yù)測(cè)報(bào)告

  隨著國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)代理市場(chǎng)發(fā)展面臨巨大機(jī)遇和挑戰(zhàn)。在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)方面，房地產(chǎn)代理企業(yè)數(shù)量越來(lái)越多，市場(chǎng)正面臨著供給與需求的不對(duì)稱(chēng)，房地產(chǎn)代理行業(yè)有進(jìn)一步洗牌的強(qiáng)烈要求，但是在一...

今年以來(lái)，土地市場(chǎng)出現(xiàn)了明顯的降溫趨勢(shì)，一二線城市土地流標(biāo)現(xiàn)象增加。

房企拿地謹(jǐn)慎，一線城市土地流標(biāo)數(shù)同比上漲166%。

今年以來(lái)，土地市場(chǎng)出現(xiàn)了明顯的降溫趨勢(shì)，一二線城市土地流標(biāo)現(xiàn)象增加。截至目前，一線城市流標(biāo)8宗，流標(biāo)數(shù)量同比上漲166%，流標(biāo)面積同比上漲幅度達(dá)700%；二線城市流標(biāo)68宗，流標(biāo)規(guī)劃建筑面積達(dá)796.66萬(wàn)平方米，相比2017年同期上漲了53%。

以北京為例，今年已經(jīng)有6宗土地出現(xiàn)流標(biāo)。流標(biāo)原因，一方面在于這些地塊吸引力不大。六宗地塊都是限價(jià)房和共有產(chǎn)權(quán)房，房?jī)r(jià)受限的同時(shí)，開(kāi)發(fā)商需圍繞自持比例展開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)，而且還有配建和還建等要求，加大了開(kāi)發(fā)商的成本支出并拖累回款速度。另一方面則由于房企資金鏈緊張。去年北京大規(guī)模供地，已消耗了開(kāi)發(fā)商的大量資金，而今年銀行對(duì)房企貸款資質(zhì)審核要求越來(lái)越高，非標(biāo)融資通道又被堵死，導(dǎo)致房企拿地更為謹(jǐn)慎。

在此之前的十余年中，北京土地流標(biāo)、流拍數(shù)量?jī)H為31宗，屬于絕對(duì)的賣(mài)方市場(chǎng)。即使一些地塊開(kāi)發(fā)前景并不誘人，但房企出于鞏固市場(chǎng)占有率、占據(jù)品牌傳播高點(diǎn)等因素仍然趨之若鶩。今年以來(lái)，北京土地市場(chǎng)流標(biāo)現(xiàn)象驟增，開(kāi)發(fā)商明顯趨于理性。從全國(guó)來(lái)看，土地市場(chǎng)也在低位徘徊，前4個(gè)月百城土地成交面積同比增長(zhǎng)16.9%，但溢價(jià)率已經(jīng)由去年的40%左右降至20%左右。

土地市場(chǎng)降溫的同時(shí)，我們還要看到，最新公布的70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)指數(shù)同比仍在上漲，且環(huán)比漲幅有所擴(kuò)大，“房荒”現(xiàn)象在不少城市接連出現(xiàn)?？梢钥闯?，政策從土地市場(chǎng)向房屋市場(chǎng)的傳導(dǎo)并不順暢，究其原因，在于竣工面積的大幅下降和供地結(jié)構(gòu)的明顯失衡。

根據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，今年前4個(gè)月，全國(guó)房屋新開(kāi)工面積仍在7.3%的水平，高于去年末的7.0%，房企拿地之后會(huì)選擇盡快開(kāi)工，但施工面積增速已降至1.6%的低位，竣工面積增速更是降至-10.7%。由于竣工面積減少，4月末全國(guó)住宅待售面積已降至2.85億平方米，庫(kù)存去化時(shí)間僅為2.4個(gè)月。而在2016年10月新一輪調(diào)控啟動(dòng)之前，這個(gè)數(shù)字是6.8個(gè)月。社科院近日發(fā)布的《2018年房地產(chǎn)藍(lán)皮書(shū)》認(rèn)為，由于地方政府規(guī)定新房?jī)r(jià)格不能高于周邊、二期不得高于一期等限制，開(kāi)發(fā)商推盤(pán)積極性不高，轉(zhuǎn)而拉長(zhǎng)施工周期，延緩項(xiàng)目竣工。

在庫(kù)存減少的同時(shí)，地方政府應(yīng)根據(jù)住建部和國(guó)土部去年4月份發(fā)布的通知要求，加大土地供應(yīng)的數(shù)量，但地方政府出于招商引資等因素考慮，往往會(huì)加大非住宅用地特別是工業(yè)用地比重，減少住宅用地比重。以中南某省會(huì)城市為例，2017年該市市內(nèi)六區(qū)掛牌108宗土地，（純）住宅用地僅有13宗，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于非住宅用地。

所以，如果要確保房地產(chǎn)調(diào)控收到效果，就需要在加大供地力度的同時(shí)加快開(kāi)發(fā)速度。近期住建部就房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控問(wèn)題相繼約談了12個(gè)城市，即要求有針對(duì)性地增加有效供給，抓緊調(diào)整土地和住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，大力發(fā)展中小套型普通住房。約談問(wèn)責(zé)有助于推動(dòng)地方政府落實(shí)調(diào)控主體責(zé)任，同時(shí)也預(yù)示著房地產(chǎn)調(diào)控將繼續(xù)保持“從嚴(yán)”邏輯，不會(huì)放松。

短期來(lái)說(shuō)，對(duì)地方政府而言，應(yīng)致力于增加住宅用地?cái)?shù)量，并相應(yīng)調(diào)低入市土地價(jià)格，繼續(xù)為土地市場(chǎng)降溫；對(duì)房企來(lái)說(shuō)，則須放棄調(diào)控將會(huì)放松的幻想，加快推盤(pán)速度，實(shí)現(xiàn)快速周轉(zhuǎn)，進(jìn)而減少自身的資金壓力。

從長(zhǎng)期來(lái)看，必須關(guān)注到以“限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限售”為標(biāo)志的行政調(diào)控措施對(duì)市場(chǎng)的扭曲，未來(lái)應(yīng)著重發(fā)揮市場(chǎng)手段，理順供求關(guān)系，解決土地錯(cuò)配問(wèn)題，真正形成房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)效機(jī)制，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)對(duì)行政措施的替代。

相關(guān)：住建部對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控明確提出了六大要求

一、加快制定實(shí)施住房發(fā)展規(guī)劃

各城市要科學(xué)編制住房發(fā)展規(guī)劃，明確住房發(fā)展目標(biāo)、重點(diǎn)任務(wù)和政策措施，合理確定住房和用地供應(yīng)規(guī)模、結(jié)構(gòu)、時(shí)序。

一線、二線城市要在年底前編制完成2018年至2022年住房發(fā)展規(guī)劃，并報(bào)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部備案后向社會(huì)公布實(shí)施。

二、抓緊調(diào)整住房和用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)

1、各地要有針對(duì)性地增加住房和用地有效供給，切實(shí)提高中低價(jià)位、中小套型普通商品住房的供應(yīng)比例，建立房?jī)r(jià)地價(jià)聯(lián)動(dòng)機(jī)制，防止地價(jià)推漲房?jī)r(jià)；

2、提高住房用地比例，熱點(diǎn)城市“住房用地”占“城市建設(shè)用地”的比例不低于25%；

3、大幅增加租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房用地供應(yīng)，在新增住房用地供應(yīng)中的比例達(dá)到50%以上；

4、北京、上海、廣州、深圳等16個(gè)城市要探索推動(dòng)供地主體多元化，6月底前提出并上報(bào)具體實(shí)施方案。

三、切實(shí)加強(qiáng)資金管控

1、要加強(qiáng)個(gè)人住房貸款規(guī)模管理，落實(shí)差別化住房信貸政策，強(qiáng)化對(duì)借款人還款能力的審查，嚴(yán)格管控消費(fèi)貸款、經(jīng)營(yíng)貸款等資金挪用于購(gòu)房加杠桿行為。

2、嚴(yán)格落實(shí)企業(yè)購(gòu)地只能用自有資金的規(guī)定，加強(qiáng)住房用地購(gòu)地資金來(lái)源審查，嚴(yán)控購(gòu)地加杠桿行為。

四、大力整頓規(guī)范市場(chǎng)秩序

要嚴(yán)肅查處捂盤(pán)惜售、炒買(mǎi)炒賣(mài)、規(guī)避調(diào)控政策、制造市場(chǎng)恐慌等房地產(chǎn)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)的違法違規(guī)行為。要持續(xù)保持高壓嚴(yán)查態(tài)勢(shì)，對(duì)各類(lèi)違法違規(guī)行為，發(fā)現(xiàn)一起，查處一起，并向社會(huì)公布，形成震懾。

五、加強(qiáng)輿論引導(dǎo)和預(yù)期管理

1、各地要全面落實(shí)住房銷(xiāo)售合同網(wǎng)簽備案制度，定期發(fā)布權(quán)威信息；

2、加強(qiáng)政策解讀和市場(chǎng)信息公開(kāi)，及時(shí)澄清誤讀，正面引導(dǎo)輿論；

3、嚴(yán)厲打擊利用自媒體公眾號(hào)等網(wǎng)絡(luò)媒體炒作渲染房地產(chǎn)、散布虛假信息等行為。

六、進(jìn)一步落實(shí)地方調(diào)控主體責(zé)任

1、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部將加快建立房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)價(jià)和監(jiān)測(cè)預(yù)警體系，細(xì)化評(píng)價(jià)單元，完善對(duì)地方房地產(chǎn)調(diào)控工作的評(píng)價(jià)考核機(jī)制，具體落實(shí)地方政府穩(wěn)房?jī)r(jià)、控租金的主體責(zé)任；

2、同時(shí)將嚴(yán)格督查，對(duì)工作不力、市場(chǎng)波動(dòng)大、未能實(shí)現(xiàn)調(diào)控目標(biāo)的地方，堅(jiān)決問(wèn)責(zé)。

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