10月房價走勢分化嚴重 房企償債高峰期來臨

• 2018年11月5日 FanTianQing來源：騰訊網(wǎng) 394 19
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  房地產(chǎn)金融行業(yè)競爭形勢嚴峻，合理布局才能立于不敗，否則將被淘汰！

  隨著社會經(jīng)濟的迅速發(fā)展和社會生產(chǎn)力水平的進一步提升，房地產(chǎn)金融行業(yè)的發(fā)展取得了一系列優(yōu)良成效，但也不可避免的存在一些問題，現(xiàn)階段，房地產(chǎn)金融產(chǎn)品創(chuàng)新力度不足、金融風險集中等問題普遍...

10月房價走勢分化嚴重，房企償債高峰期來臨。

10月房價走勢分化嚴重，北上廣掛牌均價環(huán)比下跌。

10月是樓市的傳統(tǒng)旺季，“銀十”期間，樓市傳遞出哪些信號？

某機構近日發(fā)布的房產(chǎn)月報顯示，2018年10月，100個重點城市二手住宅掛牌均價為15314元/平方米，環(huán)比下跌0.1%，連續(xù)兩月下跌。從漲跌城市數(shù)量來看，二手住宅掛牌均價上漲城市51個，平均漲幅0.75%；持平城市3個；下跌城市46個，平均跌幅0.78%。其中大部分一線及熱點二線城市環(huán)比下跌，市場降溫仍在繼續(xù)。

報告顯示，10月市場分化非常明顯。從100個城市二手住宅掛牌價環(huán)比情況來看，房價最高的20個城市中，只有7個城市房價上漲，13個城市下跌。而房價最低的20個城市中，下跌城市數(shù)量只有8個，兩個城市持平，10個城市房價繼續(xù)上漲，且漲幅很多都超過1%。上漲城市中，東部及西部二線、三四線城市居多；下跌城市中，東部及中部三四線城市占大多數(shù)。

報告同時指出，10月份城市分化現(xiàn)象較為明顯，南陽、銀川等城市環(huán)比超2%，而漳州、西雙版納等城市環(huán)比下跌超2%。近期市場調(diào)控重點逐漸向三四線城市蔓延，加上棚改貨幣化改革效果的顯現(xiàn)，前期漲幅較大的三四線城市開始出現(xiàn)回調(diào)現(xiàn)象，尤其是東部、西部個別三四線城市回調(diào)幅度較大。環(huán)比變化超過2%的城市只有6個，市場整體保持較為穩(wěn)定的發(fā)展態(tài)勢。

報告指出，從一百個重點城市二手住宅掛牌均價情況來看，深圳以65813元/平方米占據(jù)榜首，其次為北京，掛牌均價63613元/平方米，掛牌價第三為上海，10月份掛牌價為59121元/平方米，廣州以44578元/平方米位列第五。一線城市中，唯深圳一城環(huán)比上漲，漲幅0.04%，北上廣均環(huán)比下跌。熱點二線城市中，也僅有三亞、蘇州、青島等城市小幅上漲，大部分城市仍處于下跌趨勢。

從不同等級城市掛牌均價環(huán)比情況來看，各等級均有不同程度的下跌，其中一線城市下跌最多，跌幅0.31%，二線城市、三四線城市環(huán)比幾乎持平。

從區(qū)域分布來看，東部依靠發(fā)達的經(jīng)濟基礎，以21534元/平方米的二手住宅掛牌價領先于其他區(qū)域，西部、中部、東北掛牌均價差距較小。價格最低的為東北，掛牌均價9508元/平方米。

從環(huán)比情況來看，東部大部分城市由于一直處于調(diào)控高壓狀態(tài)，二手住宅掛牌均價環(huán)比下跌0.13%，而西部地區(qū)由于西雙版納、綿陽等城市前期漲幅過大，現(xiàn)處于回調(diào)狀態(tài)，西部整體環(huán)比下跌0.22%，中部環(huán)比上漲0.21%，東北與上期近乎持平。

報告顯示，100個城市的二手住宅掛牌均價中，環(huán)比上漲城市51個，持平3個，環(huán)比下跌城市46個。

分城市來看，一線城市僅深圳環(huán)比小幅上漲，其他城市均有不同程度下跌。二線城市及三四線城市上漲城市數(shù)量略大于下跌城市數(shù)量，二手住宅掛牌價環(huán)比上漲城市占比分別為54.6%、53.3%。

從各區(qū)域城市二手住宅掛牌均價漲降城市狀況來看，各區(qū)域市場由于所處階段不同，漲降情況差異較大。東部區(qū)域方面，熱點城市長期處于調(diào)控高壓狀態(tài)，掛牌價仍處下跌狀態(tài)，但浙江、山東等省份三四線城市仍然上漲，所以下跌、上漲城市基本持平。此外，東北環(huán)比上漲、下降城市也基本持平。但中部區(qū)域由于之前上漲幅度較大，加上產(chǎn)業(yè)基礎較為薄弱，很多城市出現(xiàn)回調(diào)，下跌城市數(shù)量占比62.5%。而西部地區(qū)環(huán)比上漲城市數(shù)量占比70%，較多城市仍處上漲態(tài)勢。

報告同時指出，一線及熱點二線城市仍處于環(huán)比下跌狀態(tài)，市場在調(diào)控政策高壓環(huán)境下持續(xù)遇冷回調(diào)，中部二線城市也開始出現(xiàn)回調(diào)跡象。三四線城市分化較為明顯，部分城市市場仍處于上漲狀態(tài)，而前期漲幅較大城市出現(xiàn)下跌。整體來看，上漲及下跌城市均和上期持平，而平均掛牌價也僅小幅下跌0.07%，市場已經(jīng)近乎穩(wěn)定。

房企償債高峰期來臨

據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》報道，今年以來，隨著樓市調(diào)控政策的不斷趨嚴，以及房企償債高峰期來臨，一些房企已經(jīng)“扛不住”了。記者選取了20家典型A股上市房企，分別就其現(xiàn)金流、利潤率以及負債進行統(tǒng)計和分析后發(fā)現(xiàn)，除了降薪裁員、謹慎拿地，以價換量更成為房企共識。尤其是今年6月中期業(yè)績沖刺期，房企銷售面積的絕對量創(chuàng)下2018年以來的新高。

數(shù)據(jù)顯示，品牌房企的凈利潤同比依然增長。從21家典型品牌房企的數(shù)據(jù)來看，絕大部分第三季度凈利率累計同比呈現(xiàn)明顯增長。如萬科同比增長73.7%、保利地產(chǎn)同比增長39.6%、金地同比增長206.8%，僅有首開、光明地產(chǎn)少量房企同比下降?？梢钥闯?，雖然相比二季度房企凈利潤有下滑趨勢，但同比2017年利潤增長依然明顯。然而銷售后續(xù)動力不足，使得一些房企完成年度目標依然“壓力山大”。數(shù)據(jù)就顯示，7月和8月房企銷量環(huán)比6月降幅較大，且“金九銀十”表現(xiàn)也不盡如人意，三季度開始市場整體銷售向下趨勢明顯。

當“過冬論”已經(jīng)成為市場共識，房企該如何防凍保暖？

2015~2016年信貸寬松的融資環(huán)境理，房企迎來發(fā)債熱潮。彼時發(fā)行的地產(chǎn)公司債以3+2結構為主，因此這部分規(guī)模巨大的債務將在2018年~2019年集中到期。據(jù)測算，房企在未來三年將迎來兩個償債高峰期。

億翰統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，房企第一次償債小高峰集中在2018年9月~2019年10月，償還規(guī)模約3800億元，月均償還額280億元；第二次大高峰集中在2020年5月~2021年10月，償債規(guī)模約8600億元，月均償還額480億元。從短期來看，企業(yè)在下半年就將集中邁入第一個還債高峰期。

償債期集中來臨，意味著沒有做好現(xiàn)金流管理和風險防控的企業(yè)將面臨資金鏈斷裂的風險。值得注意的是，房企的償債壓力已開始凸顯。從第三季度的財務數(shù)據(jù)來看，不少房企的經(jīng)營活動現(xiàn)金凈流量為正數(shù)，而籌資活動現(xiàn)金凈流量為負數(shù)，表明房企面臨較大外部資金償還壓力，房地產(chǎn)行業(yè)整體融資偏緊的背景下，以舊還新的接力融資也變得更加困難。

一位不愿具名的機構專家指出，在當下嚴調(diào)控、貸款利率增高的情況下，會影響房企的銷售情況和回款速度，從而影響房企自身的造血能力。若此時還要面臨債務到期、融資難等情況，房企的資金鏈承壓度將大幅增高。

不過其也認為，償債高峰期的集中來臨，對部分房企也是機遇，尤其是現(xiàn)金流充裕、抗風險能力較強的房企，可能會看見像2014年那樣的收并購機遇。

面對資金壓力，不少房企在拿地等投資上已明顯表現(xiàn)出“謹慎”。也由于相較于部分房企謹慎的投資態(tài)度，萬科的逆勢而行在今年被“襯托”得尤為突出。財報顯示，今年前三季度，萬科拿地金額為458.7億元，相當于恒大、碧桂園（8.35+0.00%）、保利、融創(chuàng)四大龍頭房企拿地金額的總和。也由于當期在土地市場上動作較為頻繁，萬科今年第三季度經(jīng)營性現(xiàn)金流為負257.3億元。

不過盤點可見，典型房企第三季度的經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額為負數(shù)的不在少數(shù)。

億翰智庫研究總監(jiān)于小雨向記者直言，今年企業(yè)風險不是很大，無論是銷售數(shù)據(jù)還是公告出來的業(yè)績數(shù)據(jù)，企業(yè)都表示要注重回款和注重現(xiàn)金。

實際上，房企為了加速去化進一步抓緊了今年最后的銷售節(jié)點，一些房企從9月份就已開始大規(guī)模“折價”，希望能以價換量。也由此，二三季度房企的去化率和銷售回款有所提升。數(shù)據(jù)顯示，三季度房企銷售回款普遍較二季度有明顯增長，如新城控股的該指標漲幅高達162.4%。

不過，于小雨提醒，受限購限貸等因素的影響，房企的項目即使開工推盤都順利進行，最終銷售情況可能也不理想。如果調(diào)控政策未放松，那么銷售難度可能還會逐漸加大。

58安居客首席分析師張波告訴記者，從目前房企三季報來看，資金壓力之下回款在加速。從21家典型品牌房企的數(shù)據(jù)來看，第三季度不少房企經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額依然為負，如萬科為負214.8億元、藍光為負36.7億元、光明地產(chǎn)為負43.5。一部分房企則通過加速回款來緩解資金壓力，如第三季度光地明產(chǎn)回款累計同比增長48.9%、藍光累計同比增長24.9%。

記者注意到，許多房企設置了不小規(guī)模的存貨跌價準備。以萬科為例，今年前三季度，萬科存貨跌價準備余額為人民幣41.4億元。

“這說明房企對未來銷售價格預期有所降低，對市場的預期和判斷比較悲觀。也由于未來能夠釋放的業(yè)績空間不大，房企對于當前的結轉不積極，或有所保留為來年過冬做準備?！睆埐ū硎?。

實際上，品牌房企擴張的腳步并未放慢。從萬科來看，第三季度回款速度雖然同比下降了1.2%，但是投資性現(xiàn)金流凈額為負711.4億元，顯示其拿地以及股權合作等擴張動作依然在持續(xù)。無獨有偶，保利、綠地、新城等房企的投資性現(xiàn)金流凈額則顯示出其擴張的步伐。

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