房地產金融業(yè)發(fā)展趨勢 2020房地產金融行業(yè)發(fā)展前景及市場風險現(xiàn)狀分析

• 2020年7月22日 WuYaNan來源：中研網 390 18
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房地產金融由房產金融和地產金融構成。房地產金融在國民經濟和人們日常生活中的地位與作用日益突出。房地產金融行為對個人住房、房地產企業(yè)經營和經濟市場的有效性有著直接的影響。房地產業(yè)所需要的大量資金以及房地產開發(fā)運用的"財務杠桿原理"決定了房地

房地產業(yè)作為一個資金密集型行業(yè)，對金融有很強的依賴性。與房地產相聯(lián)系的房地產金融是指在房地產開發(fā)、建設、經營、流通和消費過程中，通過貨幣流通和信用渠道所進行的籌資、融資及相關金融服務的一系列金融活動的總稱。房地產金融是在房地產開發(fā)、流通和消費過程中，通過貨幣流通和信用渠道所進行的籌資、融資及相關金融服務的一系列金融活動的總稱。其基本任務是運用多種金融方式和金融工具籌集和融通資金，支持房地產開發(fā)、流通和消費，促進房地產再生產過程中的資金良性循環(huán)，保障房地產再生產過程的順利進行。房地產金融包括政策性房地產金融和商業(yè)性房地產金融。

房地產金融風險現(xiàn)狀

1.房地產業(yè)融資結構不合理。全國房地產銀行貸款依賴水平在50%左右，而部分大型城市開發(fā)商對銀行信貸資金的依賴程度已高于80%。銀行實際上直接或間接承受了房地產市場各個環(huán)節(jié)的風險，一旦房地產市場中某一環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，風險會向銀行傳遞，帶來逾期貸款和呆滯資金。

2.相關政策、法律不健全。房地產開發(fā)企業(yè)資信較差、竣工期限與房屋質量 無保證時，現(xiàn)行的以虛擬房地產作為抵押物的做法會給銀行帶來更大風險。

3.銀行與開發(fā)商信息不對稱。開發(fā)企業(yè)不僅直接掌握自身的全部信息也深知房地產開發(fā)的風險，但是由于房地產高收益率的特點和我國信用制度不健全等原因，容易產生房地產開發(fā)企業(yè)"空手套白狼"向銀行借款。如果開發(fā)項目成功，開發(fā)商可以以小博大、牟取暴利;如果開發(fā)項目失敗，銀行則要承擔虧損的大頭。

2020房地產金融行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及市場前景趨勢分析

房地產金融由房產金融和地產金融構成。房地產金融在國民經濟和人們日常生活中的地位與作用日益突出。房地產金融行為對個人住房、房地產企業(yè)經營和經濟市場的有效性有著直接的影響。房地產業(yè)所需要的大量資金以及房地產開發(fā)運用的"財務杠桿原理"決定了房地產資金不可能單純依賴開發(fā)商的自有資金，必須依靠金融工具融資。

目前中國大部分房地產開發(fā)企業(yè)股本不足，融資渠道狹窄，經營資金過分依賴銀行貸款;房地產開發(fā)商因為較高的資本回報率，也不愿讓利從事股本融資。房地產融資對銀行貸款的過分依賴，可能危及金融體系的安全運行。迄今，我國還沒有真正建立起一整套成體系的住房金融政策及相關的財政支持系統(tǒng)，在房地產住房資金來源、政府信用擔保、減輕貸款返還負擔和個人征信體系等方面還沒形成程序化的實施辦法。再加上上述我國的房地產金融政策還沒有從經濟政策中相對獨立出來的原故，因而每次房地產市場調控實質上都只是宏觀經濟"大調控"背景下的產業(yè)性配合，而非真正獨立意義的樓市調控。

經過二十余年的發(fā)展，中國基本形成了以銀行信貸融資為主，以股權、信托和債券等融資方式為輔的房地產金融市場。在房地產業(yè)迅速發(fā)展的背景下，中國應該對其存在的風險保持時刻警惕。在中國房地產金融市場，目前有包括商業(yè)銀行、住房公積金管理中心和住房儲蓄銀行等金融機構從事房地產信貸業(yè)務，在房地產業(yè)發(fā)展的過程中，幾乎都有商業(yè)銀行信貸的介入，其已然成為了房地產市場所需資金的主要提供者，而在中國房地產金融市場上述其他融資渠道只是剛剛起步，其所提供的房地產貸款只占很小的比例。

近年來，中國房地產市場發(fā)展迅猛，同時也促進了房地產金融業(yè)的全面發(fā)展，成為國家金融領域內的中流砥柱。但是，由于當前中國正處于社會主義初級階段，與其相適應的市場經濟體制仍需完善，所以，若想實現(xiàn)房地產金融的巨大發(fā)展，就要不斷加強金融創(chuàng)新。在房地產行業(yè)的發(fā)展中，房地產金融的地位日益凸顯，因此，國家相關部門必須根據(jù)市場環(huán)境的變化，加快房地產金融創(chuàng)新。基于房地產金融創(chuàng)新工作中的諸多問題，可以從提高金融創(chuàng)新產品科學性、合理規(guī)劃資金以及對金融市場結構進行科學優(yōu)化等幾個方面入手，有效改善房地產行業(yè)資金周轉問題，加速房地產金融創(chuàng)新，促進房地產行業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展。

樓市調控仍是2019年的主基調，金融機構對房地產的相關融資也會繼續(xù)管控，或雖有好轉但大幅放水可能性不大;同時當前房地產市場趨勢已經下行，房地產項目將面臨銷售壓力和虧損風險，金融機構也會更加審慎選擇，房企融資困難程度將增加。

隨著社會經濟的迅速發(fā)展和社會生產力水平的進一步提升，房地產金融行業(yè)的發(fā)展取得了一系列優(yōu)良成效，但也不可避免的存在一些問題，現(xiàn)階段，房地產金融產品創(chuàng)新力度不足、金融風險集中等問題普遍存在于房地產金融行業(yè)的發(fā)展過程中，加劇了不良資產的發(fā)生率，限制了房地產金融行業(yè)的更好發(fā)展。

人民銀行長期以來一直堅持審慎的房地產信貸政策，中國的房地產信貸質量總體上良好，房地產金融風險是可控的。銀行業(yè)金融機構的房地產貸款不良率是不到1%，整體銀行業(yè)的不良貸款是1.85%，這是含政策性銀行的，除掉政策性銀行是1.74%，顯然房地產貸款不良率的水平好于整體貸款的不良率水平，其中個人貸款的不良率只有0.3%。長期的數(shù)據(jù)統(tǒng)計來看，中國的銀行業(yè)不良貸款比例依然較低，特別是房地產貸款比例低于整體貸款不良比例，而個人貸款的不良比例更低，這證明了在目前階段中國的房地產信貸風險是整體可控的，中國房地產金融的風險是不用過分擔心的，監(jiān)管層也會高度重視房地產金融的潛在風險和杠桿水平，從而確保房地產金融的安全可持續(xù)發(fā)展。

房地產金融業(yè)發(fā)展趨勢

我國房地產金融的產生與住房改革密切相關，中國城鎮(zhèn)住房制度改革始于1978年，是中國城市諸項改革中提出最早的一項改革，住房短缺是導致住房制度改革的最初動因?？梢哉f，房地產金融是隨房改的逐步深入而發(fā)展起來的，總體上它在我國30多年的發(fā)展過程中，對國家經濟和人民生活的改善起到了非常重大的貢獻。

未來，我國房地產金融發(fā)展空間巨大。居民的住宅消費需求和建設小康社會的目標必然導致穩(wěn)定的高住宅投資，從而構成房地產金融增長的堅實基礎，其中房地產信貸增長空間大，持續(xù)時間長;而伴隨著房地產資產的增加和金融深化的加快，我國住宅證券金融的發(fā)展?jié)摿V闊，產品日益豐富。

中研普華研究院房地產金融行業(yè)報告重點分析了我國房地產金融行業(yè)將面臨的機遇與挑戰(zhàn)，是組織工程企業(yè)、學術科研單位、投資企業(yè)準確了解行業(yè)最新發(fā)展動態(tài)，把握市場機會，正確制定企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的必備參考工具。未來房地產金融行業(yè)將如何發(fā)展?請關注中研普華研究院報告《2020-2025年中國房地產金融行業(yè)市場前瞻與未來投資戰(zhàn)略分析報告》

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